Poggibonsi napisał(a):Firma wykonała skok do przodu zniewalajaco sprzedając mnóstwo obligacji i obiecując, ze hohohohoho, a przy nietrafionych inwestycjach moze sie to odbić czkawką....
Szczerze powiedziawszy przy tej sumie bilansowej 200 mln nie robi wrażenia. Echo ma nadal stosunkowo niskie wskaźniki LTV. A co obiecała spółka konkretnie?
Keczler napisał(a):
Ciekawe, skoro ma być tak dobrze w przyszłości i jest to fakt powszechnie znany, to czemu rynek tego nie dyskontuje? A może już zdyskontował, a dalej może być tylko gorzej?
To wszystko zależy. Nasz rynek był rynkiem wschodzącym, gospodarką wschodzącą. Z takich rynków da się wyciągnąć stosunkowo wysokie stopy zwrotów. Coś za coś. Ryzyko za zysk. Rynek handlowy, przynajmniej jeśli chodzi o duże obiekty w rodzaju galerii faktycznie jest nasycony.
W segmencie biurowym jest jeszcze miejsce na wzrost, choć nie wszędzie będzie łatwo. W Warszawie mamy rosnące wakaty i spadek efektywnych czynszów,ale rynek sam zaczyna się regulować. Już wyżej wskazałem, że niektórzy boją się obecnie budowania spekulacyjnego, czyli takiego gdzie nie ma podpisanych umów przednajmu. To się jeszcze nasili. Niektórym zabraknie finansowania, bo banki odmówią kredytów. Ta nadpodaż z czasem zacznie spadać. Tak mówi doświadczenie rynków dojrzałych i z resztą naszego. Natomiast pozostaje kwestia wysokości yieldów. Na przestrzeni lat spadały, teraz też są nadal wyżej niż na rynkach dojrzałych. A Yieldy to nic innego jak oczekiwana stopa zwrotu. Tutaj już faktycznie jest mało miejsca na spadek. To właśnie zmniejszenie ryzyka powodowało spadek yieldów i powoduje napływ inwestorów/funduszy, którzy chcą kupić nieruchomości. Stąd rekordowe wartości rynku inwestycyjnego.
Na razie mamy czarnowidztwo u analityków, że rynek jest przegrzany itd, ale jak napisałem rynek nieruchomości jest cykliczny. Czy ktoś po takiej hossie jak w 2006-2007 roku spodziewał się, że będą teraz padać rekordy sprzedaży ilości mieszkań? Wątpię... Rynek mieszkaniowy dojrzał. Marże deweloperskie spadły, ale najlepsze spółki sobie dobrze radzą i cały czas budują wartość. To także czeka rynek nieruchomości komercyjnych. Marże deweloperskie spadną, ale jak ktoś zna się na biznesie, umie trafić w gust najemcy to o przyszłość martwić się nie powinien.
orestes84 napisał(a):
Wydaje mi się, że problemem tej spółki może być przesyt powierzchni biurowej i handlowej na rynku. GTC ma dość słabe wyniki, Rank progres wygląda jeszcze słabiej. Szybki rozwój handlu internetowego też robi swoje, ludzi nie przybywa a powierzchni tak. Echo i tak radzi sobie najlepiej ze wszystkich deweloperów komercyjnych, a mimo to główny akcjonariusz chce sprzedać swój pakiet czyli interes nie jest taki super. Jedyną siłą napędową tego rynku w Polsce są bardzo niskie stopy procentowe w Europie. Dla inwestorów zagranicznych nieruchomości komercyjne są nadal atrakcyjne pytanie jak długo.
Owszem, jeśli chodzi o powierzchnie handlowe masz rację. Tutaj miejsce się kończy, ale na takie zwykłe galerie. Zgoda internet zabiera coraz więcej klientów. Natomiast CH się przekształcają. Zobacz, że coraz częściej są w nich kina, kluby fitnes, centra rozrywki. Przez internet w kręgle nie pograsz :)
Deweloperzy dostosowują się do nowej sytuacji. Echo też obcięło część handlową w Metropolis, przebudowuje Galerię Sudecką. Zobacz, że tam już w zasadzie jest większość wynajęta. Amber odpalone w marcu w Kaliszu też jest bardzo dobrze wynajęte. W nieruchomościach ważna jest lokalizacja i kompetencje. Echo wydaje się mieć jedno i drugie. To oczywiście nie oznacza, że Echo nie ma także jakichś wpadek. Owszem ma. Chyba inaczej sobie Zarząd wyobrażał to co powstanie w miejscu byłego hotelu Cracovia, pewnie też były inne oczekiwania co do gruntów w Kijowie.
Jeśli zaś chodzi o Sołowowa, to prawdopodobnie ryzyko rynku jest... już za małe. Zobacz na jego historię. Kiedy kupował Dwory, czyli Synthosa? Ile włożył w to pieniędzy? No właśnie. Tak jest zawsze ryzyko idzie w parze z zyskiem. Natomiast historia wyjść pokazuje, że nie sprzedawał swoich aktywów tanio, mało tego - one dalej rosły.
On nie stoi pod ścianą. Może to sprzedać, ale możliwe są także inne scenariusze. Na ostatnim czacie Prezes Gromniak wspominał, że przymierzają się do wypłaty dywidendy. Możliwe, że Echo będzie powoli biznes kurczyć i płacić wysoką dywidendę.
Mylisz się za to w przypadku stóp procentowych. Od czego w Polsce zależą stopy? Kto nimi rządzi? Tak RPP i zależą od inflacji. A przypomnę, że czynsze w umowach najmu są indeksowane właśnie o inflację. Mamy zatem bezpośrednie przełożenie poziomu stopy procentowej na poziom przychodów. Niski poziom stóp wpływa jedynie na niższe koszty finansowe, ale w tym przypadku mówimy o kosztach spółki, a nie ich wpływie na rynek komercyjny. Tzn on jest w premii za ryzyko, ale obecne zachowanie raczej kazałoby oczekiwać spadku yieldów, a więc wzrostu cen nieruchomosci.