pixelg
PHN - Spółki od A do Z - GPW - Forum StockWatch.pl
AD.bx ad0a2
StockWatch.pl
AD.bx ad0b
Witamy Gościa Szukaj | Popularne Wątki | Użytkownicy | Zaloguj | Zarejestruj

1 2 3

PHN [PHN]

AKTUALNY KURS: 11,85 zł (+0,00%) 21-10-2019 09:00
lucznik
Dołączył: 2009-07-09
Wpisów: 204
Wysłane: 17 marca 2015 16:48:20 przy kursie: 25,70 zł
Proszę o omówienie wyników finansowych Spółki PHN za 2014 rok
The Dogs of deal.

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 779
Wysłane: 24 marca 2015 11:33:20 przy kursie: 25,60 zł
Omówienie sprawozdania finansowego GK PHN SA po Iv kwartale 2014r.

Choć wartość zysku netto zaraportowanego przez Grupę może robić wrażenie, to niestety pochodzi ze zdarzeń jednorazowych. Można też odnieść wrażenie, że zmiany w grupie zachodzą bardzo wolno, a część z nich niestety nie buduje wartości spółki.

Spółka zaraportowała w 2014 r. spadek przychodów z 171 do 166 mln zł, przy czym spadły przychody z najmu powierzchni (131 mln zł vs. 121 mln. zł), natomiast wzrosły przychody z działalności deweloperskiej (39,5 mln zł vs. 45,4 mln. zł). Rentowność zysku brutto na sprzedaży obniżyła się z raportowanych w 2013r. 48 proc. do obecnych 40, ale dzięki ograniczeniu kosztów operacyjnych o prawie 8 mln zł zysk ze sprzedaży spadł tylko o 7,6 mln i osiągnął poziom 27,9 mln zł.


kliknij, aby powiększyć


kliknij, aby powiększyć


Przeszacowanie nieruchomości inwestycyjnych zabrało z wyniku operacyjnego prawie 40 mln zł. To zdarzenie niegotówkowe, a przynajmniej nie często gotówkowe (ujawnia się kasowo dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości). Wynik operacyjny rośnie o 20 mln zł i osiąga poziom 12,5 mln zł, przy czym jest dość istotnie zachwiane przez pozostałą działalność operacyjną. Przypomnę, że spółka dysponuje w dużej części nieruchomościami o nieuregulowanym statusie prawnym. Jest często dysponentem, pobiera pożytki z najmu, ale nie ma do nieruchomości prawa własności. Zmiany w zakresie oczekiwań co do dalszego losu takich nieruchomości i przyszłych obciążeń np. z tytułu bezumownego korzystania mocno wpływają na wynik, choć wcale nie dotyczą jądra biznesu deweloperskiego. W poniższym zestawieniu podjąłem próbę oszacowania powtarzalnej części wyniku operacyjnego, które posłużyć może do wyceny dochodowej.


kliknij, aby powiększyć


Wynik na nieruchomościach inwestycyjnych jest niegotówkowy, więc przeszacowanie zdejmujemy. Dalej mamy wynik na sprzedaży gruntów, który co prawda jest gotówkowy, ale spółka działalność deweloperską wygasza. Widać to choćby po zerowym saldzie produkcji w toku w nocie dotyczącej zapasów. Wartość gruntów także jest już niewielka w bilansie, więc zdarzenie należy potraktować jako jednorazowe, choć jeszcze pewnie przez jakiś czas do wyprzedaży zapasów będziemy mieć z tego jakieś zyski. Od wyniku należy za to odjąć 5,9 mln zł, ze względu na uznanie gruntów jako takie do których spółka ma szansę uzyskać prawo własności. Podobnie wyjmujemy z wyniku rozwiązanie rezerw na odszkodowania za bezumowne korzystanie i w końcu korygujemy wynik w górę ze względu na koszty restrukturyzacji. Jak widać na powyższym zestawieniu powtarzalny wynik operacyjny to niestety tylko 20,3 mln zł.

Gdyby taki wynik powiększyć o przychody finansowe, nawet skorygowane o efekty dyskonta i opodatkować normalną stopą podatkową 19 proc. to dostaniemy raptem 17 mln zł, a nie raportowane 108. Wszystko za sprawą wykazania aktywa na podatek odroczony. Krótko mówiąc dzięki operacjom kapitałowym spółka zwiększyła sobie koszty podatkowe, dzięki którym przyszłe obciążenia z tytułu opodatkowani będą mniejsze. Problem w tym, że suma zdyskontowanych korzyści wpływa od razu na wynik, co powoduje jednorazowe znaczny wzrost zysku netto jak w roku 2013 i 2014. Korzyści podatkowe z tego oczywiście będą, ale rozłożone na kilkadziesiąt lat, a nie jak miało to miejsce w raporcie odniesione w jednym roku. Widać to doskonale w rachunku przepływów pieniężnych, gdzie spółka pokazuje zapłacony podatek. Odnosząc skorygowany wynik do kapitalizacji otrzymamy C/Z na poziomie 68 zamiast nominalnego 11.

To jednak nie wartość dochodowa jest najważniejszym parametrem w przypadku deweloperów komercyjnych zajmujących się najmem powierzchni, a jest nią wartość majątkowa, która podlega wycenie, a ta jak wiemy może się istotnie różnić od późniejszej ceny transakcyjnej.

Dyskonto rynkowe do wartości księgowej się powiększa. Przede wszystkim rynek koryguje wartość raportowanych zysków w 2013 i 2014 jako zdarzenia niegotówkowe na dany moment, a zawyżające wartość księgową spółki. Zamiast 2 mld mamy po korekcie o zyski niepowtarzalne lub niegotówkowe raptem niewiele ponad 1,8 mld, czyli dyskonto do wartości księgowej wynosi około 600 mln zł. W relacji do wartości nieruchomości będzie to 31 proc -sporo, ale zerknijmy na zmiany parametrów operacyjnych nieruchomości PHN w ostatnim czasie:


kliknij, aby powiększyć


kliknij, aby powiększyć


Jak widać czynsze na metr dostępnej powierzchni spadają, co ma związek ze wzrostem wakatów. Proszę zauważyć, że spółka wynajmuje tylko 62 proc. powierzchni handlowej i 73 proc. powierzchni biurowej, natomiast wycenia swoje nieruchomości ze wskaźnikami zajętości odpowiednio 90-98 proc. i 85-95 proc. Krótko mówiąc wycena bilansowa pochodzi z oczekiwanych i docelowych poziomów najmu, a nie odzwierciedlających aktualny stan rynku. I to jest powód do dyskonta, bo rynek nie wierzy, że takie poziomy uda się osiągnąć przy założonych czynszach. PHN ma niestety w portfelu nieruchomości stare, które najmocniej obrywają przy nadpodaży powierzchni jaka ma w tej chwili miejsce w Warszawie. Proszę zauważyć, że spółka praktycznie nie zmieniła oczekiwanych czynszów pomimo tego, że na rynku wydłużył się czas wakacji czynszowych, a oczekiwania co do wskaźnika pustostanów są rosnące. Wydaje się, że spadek wyceny nieruchomości pochodzi głównie z podwyższenia najniższej stopy kapitalizacji o 50 pp w przypadku biur.

PHN chce zmienić swój portfel nieruchomości, co wydaje się słusznym kierunkiem na obecnym rynku, gdzie najemcy preferują coraz lepiej wyposażone, coraz bardziej energooszczędne nowoczesne inteligentne budynki. To się jednak nie stanie z dnia na dzień i nawet nie z roku na rok. Do planowanej zmiany potrzeba lat i także popytu na lokale stare. Proszę zwrócić uwagę na skalę. Z obecnego portfela ma zostać 20 nieruchomości, a ponad 80 idzie pod młotek (około 25 proc. wartości). W 2014 r. zawarto 7 umów ostatecznych, a więc implikując tę wartość mamy czas dezinwestycji przekraczający 10 lat, choć spółka deklaruje nieco krótszy.

W budowie jest obecnie niecałe 70 tys. PUM w 3 projektach, które mają się zakończyć w tym roku. To nie tak znowu dużo i w obecnej sytuacji być może to słuszna decyzja. Proszę zwrócić uwagę, że pomimo zakończenia budowy w marcu 2014 inwestycji Foksal City, do podpisania umowy najmu dojdzie dopiero w II kwartale tego roku. Nie świadczy to dobrze o kompetencjach sprzedażowych spółki. Znacznie lepiej wygląda to co prawda przy Domaniewskiej, ale sytuacja z Foksal pokazuje problemy z jakimi musi się PHN zmagać. W planach jest całkiem sporo inwestycji, ale plany te z pewnością będą dostosowywane do aktualnej sytuacji rynkowej.

PHN może kusić inwestorów dywidendą. Pomimo, że zyski są w dużej mierze papierowe, to mimo wszystko pozwalają na wypłatę dywidendy. Spółka ma sporo gotówki i śladowe zadłużenie, wobec czego może sobie pozwalać na wypłatę dywidendy i „utrzymywanie” wyceny rynkowej.


>>>Wyceny automatyczną są tutaj!
>>>Więcej analiz raportów finansowych!


Powyższa treść przez 120 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.

mapez
Dołączył: 2013-11-28
Wpisów: 19
Wysłane: 15 listopada 2015 13:17:09 przy kursie: 19,90 zł
Polski Holding Nieruchomości usunięty z MSCI Poland

Do indeksu MSCI Poland Small Cap dołączy od 1 grudnia Kruk i Neuca, a zostanie z niej usunięty Kernel, LC Corp, Polski Holding Nieruchomości i ZE PAK - podało MSCI w komunikacie.

biznes.pap.pl/pl/news/search/i...

Wrzucam informację o zmianach w MSCI Poland jakie będą miały miejsce od 01.12
Wszystkie serwisy piszą tylko o wejściu Kruka, ale o pozostałych zmianach to już chyba zapomnieli:)


lucznik
Dołączył: 2009-07-09
Wpisów: 204
Wysłane: 4 stycznia 2016 12:36:10 przy kursie: 18,01 zł
Proszę o podsumowanie wyników finansowych PHN za IIIQ2015. Pozdrawiam
The Dogs of deal.

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 779
Wysłane: 9 stycznia 2016 20:38:08 przy kursie: 18,50 zł
Omówienie sprawozdania GK PHN SA po 3 kw. 2015 r.

O ile spółce dość dobrze idzie faza zdobywania nowych budynków klasy A , to niestety całkiem słabo przebiegają na razie dezinwestycje. W związku z tym obserwujemy wzrost portfela, a nie jak się wydawało odzyskanie czy obrót kapitałem.

Poziom powierzchni najmu brutto na koniec III kwartału wyniósł prawie 347 tys. mkw, w porównaniu do 332 tys. kwartał wcześniej, czy 301 tys. na koniec 2014 r. Wzrost powierzchni to głównie efekt oddania do użytkowania Kompleksu Domaniewska Office HUB, który ma głównego najemcę – Pocztę Polską (ok. 70 proc. powierzchni wynoszącej 27100 mkw.) i w mniejszym nabycia biurowca Andersia Business Center, dalej zwanego ABC (14 tys. mkw GLA)


kliknij, aby powiększyć


Jak można się spodziewać mocno w drugim kwartale poszła w dół stawka za mkw. wynajmowanej powierzchni, czego powodem są wakacje czynszowe dla poczty( a w zasadzie brak najemcy, bo budynek nie został na ówczesną chwilę jeszcze przekazany) i MSZ w Foksalu. Za to drugi z budynków ABC wygląda na dobrze skomercjalizowany na co wskazuje zmniejszenie poziomu wakatów w III kwartale tego roku:


kliknij, aby powiększyć


Niestety współczynnik powierzchni niewynajętej jest na bardzo wysokim poziomie. Dla spółki wynosi 27 proc., natomiast dla całego rynku niecałe 13 proc. Powody takiego stanu rzeczy są dwa i powinny być znane od dość dawna. Po pierwsze na rynku jest znacznie większa podaż nowych powierzchni niż absorpcja, przez co wzrasta okres wakacji czynszowych, wydłuża się okres komercjalizacji, czy rośnie presja na czynsze i w dalszej konsekwencji wskaźnik pustostanów. To zjawisko dotyka w szczególności starsze budynki, w gorszych klasach B i C, a właśnie takich spółka posiada całkiem sporo. Przy nadpodaży powierzchni biurowej najemcy mogą przenosić się do nowych lokalizacji ze znacznymi udogodnieniami i certyfikacją przy podobnych lub niewiele wyższych stawkach.

Dzięki akwizycji ABC w III kwartale obserwujemy wzrost przychodów z najmu: 32,5 mln vs 30,1 w II kwartale roku, czy 30,3 mln w I kwartale:


kliknij, aby powiększyć


Rentowność segmentu (mierzona na poziomie zysku brutto na sprzedaży) nie poraża(47 proc.), ale też przy starszych budynkach nie ma się co spodziewać szału w przychodach, a i wymagają większych kosztów konserwacji. Nie obserwujemy tutaj oczekiwanego pozytywnego wpływu nabycia budynku ABC, co wynika z relatywnie niewielkiego udziału (4 proc.) w całkowitej powierzchni. Nie widać także efektu wpływu zwyżki kursu EUR/PLN w III kwartale, co prawdopodobnie oznacza, że spadek stawek z pierwszego wykresu nie jest powodem tylko komercjalizacji Domaniewskiej, ale także niższych stawek przy odnowieniach umów najmu lub utraty jakiegoś najemcy. Diagnoza przyczyn zachowania głównych parametrów w PHN jest niestety dość trudna, bo spółka co chwilę zmienia posiadany portfel nieruchomości i nie tylko w związki z zakończeniem budów czy transakcji kupna/sprzedaży, ale także w związku ze zmianą statusu prawnego. W raporcie czytamy, że:

Cytat:
W II kwartale 2015 roku Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok stwierdzający, że decyzji uwłaszczeniowych nieruchomości wydanych z rażącym naruszeniem prawa, od których upłynął znaczny okres czasu, nie można uchylić. W związku z tym Grupa przeanalizowała stan prawny nieruchomości, których dotychczas nie wykazywała w sprawozdaniu z sytuacji finansowej z powodu prawdopodobnego naruszenia prawa przy wydawaniu decyzji uwłaszczeniowych. W przypadku trzech nieruchomości o łącznej wartości godziwej 20,0 mln PLN (ustalonej przy specjalnym założeniu uregulowania ich statusu prawnego) stwierdzono, że istnieją wystarczające przesłanki aby ująć je jako aktywa Grupy


Wróćmy jednak do wyników. O ile wynik segmentu najmu (na poziomie zysku brutto) jest wyższy o 1,7 mln r/r (15,3 mln zysku obecnie vs. 13,6 w analogicznym kwartale 2014r.), to na poziomie operacyjnym mamy już wzrost o 10,3 mln zł. Przez zysk operacyjny przeszło 6,4 mln zysku z pozostałej działalności operacyjnej, 1,3 mln pozytywnej rewaluacji nieruchomości. Na pozostałą działalność miał wpływ znów czynnik prawny - Wojewoda zatwierdził prawo własności dzięki czemu spółka rozpoznała 5,1 mln przychodów, a także rozpoznano 1,1 mln zł zysku z rozwiązania rezerwy na bezumowne korzystanie, co jest także prawdopodobnie pokłosiem orzeczenia TK. Powtarzalny kwartalny wynik można szacować jedynie na 8,6 mln zł. Czy to dużo? W świetle wartości księgowej czy wyceny giełdowej z pewnością nie. Po anualizacji mamy nadal tylko niecałe 35 mln zł zysku netto rocznie, ale należy pamiętać, że budynki takie jak Foksal, czy Domaniewska nie generują jeszcze przychodów a już dają koszty. Za rok wynik powinien być wyższy, choć nie do końca wiadomo o ile. Tak czy owak pewne szacunki można czynić, bo w branżowych raportach są podawane stawki za najem na Służewcu – 10-15 EUR/mkw, co przy wynajęciu tylko 70 proc. powierzchni powinno dać dodatkowe około 8 mln zysku.

W obecnej chwili także segment mieszkaniowy nie buduje wartości, tzn buduje ją, ale w niewystarczającym tempie.


kliknij, aby powiększyć


Wpływ segmentu na wynik skonsolidowany jest marginalny. Tak czy owak z obecnie dostępnych danych można mniemać, że PHN jest w stanie generować około 40 mln powtarzalnego zysku operacyjnego rocznie, przy czym to wartość optymistyczna. Zwracam uwagę, że najemcami PHN są podmioty małe i średnie, nie zawsze o ugruntowanej pozycji na rynku, przez co spółka co jakiś czas musi zawiązywać odpisy na należnościach.

Jak wspomniałem największym problemem wydaje się tempo dezinwestycji. W ciągu 3 kwartałów podpisano umowy przyrzeczone jedynie na 400 tys. zł., w 2014 r. na 19 mln zł, a aktywa przeznaczone do sprzedaży (czyli takie na które są umowy przedwstępne) stanowią na koniec września wartość 46 mln. Razem w ciągu prawie 2 lat mamy 75 mln dezinwestycji.

Wartość wszystkich nieruchomości w bilansie na koniec kwartału wyniosła razem 2,3 mld zł, z czego w nieruchomościach inwestycyjnych ujęto:

kliknij, aby powiększyć

Skoro na sprzedaż są nieruchomości o wartości 565 mln zł, to przy obecnym tempie ich upłynnienie zajmie PHNowi 15 lat!

Wycena spółki wydaje się niska jeśli patrzy się tylko na wskaźniki C/WK, czy C/Z. Problem w tym, że jeśli wgłębimy się w liczby to zysk powtarzalny pozbawiony one-offów wynosi znacznie mniej niż raportowane 126 mln TTM, które pochodzi jedynie z wykazania dodatniego podatku (optymalizacji podatkowej). Wydaje się, że spółka docelowo jest w stanie generować około 50 mln zł zysku, a skoro tak, to jej wycena to maksymalnie 1 mld zł przt 5 proc. oczekiwana stopie zwrotu. Rynek jednak oczekuje (i słusznie!) więcej. Wycena majątkowa wypada lepiej, bo aktywów do korygowania nie jest dużo, ale trzeba pamiętać o tym, że znaczna część wartości pochodzi z wyceny, a sama spółka nie ujawnia jakie stosuje yieldy do wyceny. Znamy tylko implikowane z NOI i wartości bilansowej, a one są znacznie niższe niż rynkowe – maksymalnie 6 proc. dla najlepszych lokalizacji, przy pokazywanych przez spółkę 2,2 -4,3 proc. To znów powód do dyskonta.



>> Wyceny automatyczne są tutaj
>> Więcej analiz najnowszych raportów finansowych jest tutaj

Powyższa treść przez 120 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.

lesgs
lesgs PREMIUM
Dołączył: 2012-07-19
Wpisów: 701
Wysłane: 9 stycznia 2016 21:45:57 przy kursie: 18,50 zł
Pytanie: Czy znana jest odpowiedź na pytanie: czy stawka wynajmu dla Poczty Polskiej jest zgodna z obowiązującymi stawkami rynkowymi, czy też zastosowano coś specjalnego? Innymi słowy, czy wspólny ostateczny właściciel nie działa na szkodę jednej spółki (publicznej) i z korzyścią dla drugiej spółki (niepublicznej)?

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 779

1ketjoW
Dołączył: 2012-08-02
Wpisów: 414
Wysłane: 16 marca 2016 00:31:00 przy kursie: 17,80 zł
Patrząc na wyniki spółki za 2015 r.można powiedzieć jedno. SP pozwala w spółce którą kontroluje dokonywać restrukturyzacji podatkowych, które powodują rozwiązywanie rezerwy na podatek odroczony. W ten sposób ta spółka wykazuje zysk od co najmniej 2014 r. SP ma 70% udziałów w PHN czyli na każdej restrukturyzacji podatkowej traci 30% bo tyle traci na podatku jaki spółka by zapłaciła gdyby sprzedała tę nieruchomość nic nie robiąc. Jaki w tym sens ekonomiczny wie tylko SP?Angel

A najlepsze jest to że robią restrukturyzacje podatkowe i mają problem z odzyskaniem podatku VAT. To wielka "sztuka" i potencjalne ryzyko dla inwestorów.

A co do stawek najmu dla spółek należących do SP. Myślę, że są rynkowe. Nie spodziewam się preferencji. Dlaczego? Jeżeli jedna spółka zarobi to druga straci.

Spółkę czekają spore deinwestycje w przyszłości. Myślę, że będzie jeszcze długo generowała straty operacyjne jeżeli nie dokona żadnych akwizycji nieruchomości generujących dochód nie tylko z najmu ale i z wyceny do wartości godziwej. Przeszacowania in minus co roku portfele nieruchomości wskazują na to jednoznacznie.

Ponadto spółka ma problem z należnościami za najem. Kłaniają się złe procedury lub zła polityka rachunkowości w tym obszarze. Spółka utworzyła odpisy na 7,4 mln w 2015 r. i rozwiązała odpisy na ponad 5 mln zł. Rozumiem, że około 2 mln kosztował ją najem za free. Przykre.

Zobaczymy co też pokaże nowy zarząd. Planują sprzedaż kliku nieruchomości w 2016 r. Myślę, że to główny powód straty na wycenie nieruchomości do wartości godziwej za 2015 r. Wyszło na Ito, że były znacznie przeszacowane in plus i stąd straty na wycenie w kwocie około 90 mln zł. Ile jeszcze jest takich "kwiatków" w bilansie? Tego nie wie nikt. Jedno jest pewne im większe straty w tym obszarze tj. wyceny nieruchomości - tym lepiej bo wartości nieruchomości się urealniają, a to daje większą szansę na zyski w przyszłości.



Marc0101
Dołączył: 2011-03-24
Wpisów: 237
Wysłane: 16 marca 2016 01:13:14 przy kursie: 17,80 zł
Od siebie dodam że dawno nie widziałem tak źle napisanego raportu analizować go to jak ch.. pole orać.

Po wymęczeniu raportu przy PHN dałem notatkę >>> Wyp..... syfa z portfela i zapomnieć SĄ lepsze spółki.


lucznik
Dołączył: 2009-07-09
Wpisów: 204
Wysłane: 1 września 2016 16:29:07 przy kursie: 15,02 zł
Proszę o omówienie wyników finansowych Spółki PHN za IIQ2016
The Dogs of deal.


anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 779

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 779
Wysłane: 12 września 2016 10:49:41 przy kursie: 14,13 zł
Omówienie wyników finansowych GK PHN SA po II kw. 2016 r.

Wydarzeniem ostatniego kwartału była z pewnością zmiana strategii. Po zmianie w organach zarządczych i nadzorczych spółka postanowiła znacząco zmienić przeznaczenie nieruchomości pozostających w portfelu. Znacznie uległa część przeznaczona do dezinwestycji. Obecnie PHN zamierza sprzedać nieruchomości tylko za kwotę 108 mln zł zamiast 580 mln kwartał wcześniej. Wartość nieruchomości, które pozostaną w portfelu wzrosła z 1,11 mld do 1,29 mld zł, natomiast reszta, która do tej pory była przeznaczona na sprzedaż ma zostać zoptymalizowana.

O ile samą zmianę być może da się i wytłumaczyć potencjałem do uwolnienia wartości, to problemem pozostaje niestety operacyjna możliwość tego dokonania. PHN do tej pory raczej nie uwidaczniał kompetencji w modernizacji i rekomercjalizacji starych nieruchomości. Z tego powodu generalna ocena zmiany strategii jest przynajmniej na tę chwilę negatywna – kreowanie dodatkowej wartości dla akcjonariuszy odbywać się będzie zdecydowanie wolniej, a sam wynik tegoż uwolnienia jest mocno niepewny.

Jeśli chodzi o uzyskane wyniki to kwartał należał do całkiem dobrych o ile w tak nieefektywnym przedsiębiorstwie możemy w ogóle mówić o dobrych wynikach.

Przychody spółki wyniosły 48 mln zł i były o 35 proc. wyższe r/r. Wzrost obrotów osiągnięto głównie wyższym wpływom z najmu (+10,3 mln zł, +34 proc. r/r) i w mniejszym stopniu z wyższej sprzedaży mieszkań (+1,4 mln zł, +36 proc. r/r.). Po dwóch latach spadkowych, od 2015 r. przychody z najmu rosną, natomiast da się zaobserwować spadek sprzedaży mieszkań. Co ciekawe spółka w zasadzie nie bierze udziału w trwającej hossie na rynku mieszkaniowym - w II kw. sprzedała tylko 7 mieszkań (w IQ 14 mieszkań). Projekty mieszkaniowe są wprowadzane do sprzedaży zbyt wolno.


kliknij, aby powiększyć


Lepsza sprzedaż to efekt rozbudowy portfela nieruchomości. W III kw. 2015 r. zakończono budowę Domaniewska Office Hub (dalej DOH) o powierzchni 26,2 tys. mkw. GLA. Projekt na koniec kwartału był skomercjalizowany w 73 proc. Na koniec I kw. tego roku spółka nabyła także budynek Alchemia II (pierwszą cześć posiada starający się o gotówkę u inwestorów pierwszy polski REIT), który jest skomercjalizowany w 100 proc. i od początku generuje przychody z najmu (15 tys. mkw.). Nie bez znaczenia jest także postęp w komercjalizacji Foksalu (we wrześniu 2015 r. wszedł tam MSZ), a także Kaskady nabytej od BOŚ (umowa z Polimexem).

Nowe budynki i postępy w komercjalizacji obiektów przekładają się także stopniowo na coraz lepszą rentowność segmentu najmu:


kliknij, aby powiększyć


i w efekcie na wynik na sprzedaży rozumiany jako EBIT bez pozostałej działalności i przeszacowań wartości nieruchomości (czyli zysk z najmu i mieszkań obciążony kosztami sprzedaży i zarządu):


kliknij, aby powiększyć


Jest lepiej. Jest lepiej także jeśli weźmiemy pod uwagę zwrot z aktywów segmentu komercyjnego. W tej chwili yield wynosi 3,3 proc. (zakładając taki sam zwrot w IV kwartałach roku), natomiast kwartał wcześniej było to 2,5 proc. Choć widać poprawę to niestety cały czas zwrot z aktywów segmentu jest niższy niż nawet najlepsze prime’owe yieldy (ca 6 proc.). Oczywiście w aktywach znajdują się także nieruchomości niepracujące (bank ziemi, przebudowy itd.), ale nie zmienia to faktu, że spółka wykorzystuje na razie majątek nadal bardzo nieefektywnie.

Choć PHN chwali się spadkiem poziomu pustostanów, to jednak jak przeliczymy powierzchnię niewynajętą to cały czas uwidacznia się problem związany ze starymi powierzchniami biurowymi:


kliknij, aby powiększyć


Spadek wakatów wynika jedynie z nabycia już obiektów nowych i wynajętych, a także postępów w komercjalizacji wybudowanych budynków. Poziom powierzchni niewynajętej cały czas jest bardzo duży.

Wyniki spółki na poziomie netto są zaburzane przez przeszacowanie nieruchomości, optymalizacje podatkowe i inne zdarzenia o charakterze jednorazowym. Z wyników II kw. można szacować, że spółka jest w stanie obecnie generować około 60 mln gotówki z działalności operacyjnej. Przy stopie dyskontowej na poziomie 8 proc. daje to wycenę rentą wieczystą na poziomie 750 mln zł. Przy przyjęciu 7 proc. mamy już prawie 860 mln zł. Rynek jednak podchodzi ostrożniej i w obecnej chwili żąda od spółki zwrotu na poziomie 675 mln zł co daje stopę dyskontową na poziomie około 9 proc.

Z jednej strony mamy więc brak uwzględnienia ewentualnego wzrostu spółki i optymalizacji kapitałowej (wzrost udziału finansowania dłużnego) i z drugiej dość wysoką oczekiwaną stopę zwrotu. Drugi czynnik jest zupełnie zrozumiały. Spółka pracuje nieefektywnie, a do tego wizja poprawy tej efektywności na skutek zmiany strategii się znacznie oddaliła. Dodatkowo większościowym akcjonariuszem jest Skarb Państwa i zachodzi obawa o zmianę polityki optymalizacji podatkowej. Do tej pory PHN płacił relatywnie niski CIT, a to się może zmienić na co wskazuje przykład PGE. Aby nie dzielić się z akcjonariuszami tego energetycznego podmiotu dywidendą spółka podniosła cenę nominalną akcji przez co wygenerowała zobowiązania podatkowe które trafi do budżetu. Podobnie może stać się w przypadku pozostałych spółek SP.

Patrząc jeszcze z innej perspektywy możemy PHN potraktować jako pseudo REIT i wyceniać na podstawie dywidendy. W tym roku dywidenda wyniesie tylko niecałe 20 mln zł. Jeśli uznamy, że stopa dywidendy z REITu powinna wynosić 5 proc. to mamy wycenę spółki na kwotę 400 mln zł.

Zmiany w PHN idą generalnie w dobrym kierunku, ale spółka jest mocno nieefektywna, problemy na razie pozostają nierozwiązane i martwi brak szybkiego uwolnienia gotówki i wartości z posiadanych zasobów. Z tych wszystkich powodów PHN wyceniany jest stosunkowo nisko, a postrzeganie spółki raczej będzie się zmieniać, wraz z postępami w jej przemianie, co raczej nie nastąpi szybko.


>> Wyceny automatyczne są tutaj
>> Więcej analiz najnowszych raportów finansowych jest tutaj

Powyższa treść przez 120 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.
Edytowany: 12 września 2016 10:50

lucznik
Dołączył: 2009-07-09
Wpisów: 204
Wysłane: 9 stycznia 2018 11:23:14 przy kursie: 14,60 zł
Proszę o omówienie wyników finansowych Spółki PHN za IIIQ2017. Pozdrawiam
The Dogs of deal.

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 779
Wysłane: 25 stycznia 2018 22:34:47 przy kursie: 14,55 zł
Korozja w zbrojeniu pipline’u - krótkie omówienie sytuacji fundamentalnej PHN po 3 kw. 2017 r.

Kurs PHN od 3 lat znajduje się w trendzie spadkowym pomimo trwającej hossy u deweloperów komercyjnych takich jak GTC, Echo czy MLP Group. Wydawałoby się, że spółka mająca tak niski wskaźnik C/WK (0,55 na koniec 2014 r.) spadać nie powinna, a mimo to wskaźnik spadł obecnie do poziomu ok. 0,3. Powodów takiego stanu rzeczy jest co najmniej kilka.

1 – Zaprzestanie dezinwestycji.
Cofnijmy się dwa lata wstecz. Na koniec 3 kw. 2015 r. spółka planowała sprzedaż aktywów (dezinwestycje) o wartości bilansowej 624 mln zł. W IV kw. 2015 r. sprzedano aktywa za ca 25 mln zł, w 2016 r. już tylko za 12,9 mln zł, natomiast w 2017 r. za 26 mln zł., czyli łącznie za kwotę ok. 64 mln zł. Za to wartość inwestycji do zbycia spadła do obecnych niecałych 97 mln zł, czyli znacznie bardziej niż wskazują na to kwoty uzyskane ze sprzedaży. Reszta majątku powędrowała do optymalizacji i portfela. Skoro nie ma dezinwestycji ciężko liczyć na sute dywidendy. Warto w tym miejscu pamiętać o tym, że zmieniła się w Polsce władza i obecny rząd mocno stawia na krajowy kapitał i repolonizację.

2 – Opóźnienia w inwestycjach
Dezinwestycje miały spółce pozwolić na szeroki program inwestycyjny i znacznie mocniejsze wejście w segment obiektów klasy A. Być może z tego względu przedstawiany 2 lata temu pipeline zupełnie się posypał. Z prezentacji wynikowej za 3 kw. 2015 r. wynikało, że 2017 r. będzie obfitował w start wielu inwestycji.


kliknij, aby powiększyć


Na 7 inwestycji w przygotowaniu rozpoczęte zostały tylko 3 i wszystkie mają opóźnienia. I etap projektu Parzniew miał skończyć się w w 2016 r., a finalnie zakończył się w IV kw. 2017 r. Yacht Park miał się w tym roku skończyć, a do tej pory się w zasadzie nie rozpoczął ,bo dopiero w grudniu miał być wyłoniony generalny wykonawca. W przypadku części mieszkaniowej projektu przy Prymasa Tysiąclecia w Warszawie dopiero w IV kw. 2017 r. przekazano wykonawcy plac budowy. W części biurowej aktualnie brakuje daty startu projektu. Intraco (Stawki 2) się nie rozpoczęło podobnie jak Lawendów. Wilanowska zmieniła się w hotel, a na gruncie gdzie ma zostać wybudowany trwają dopiero prace rozbiórkowe. Opóźnienie wynosi więc ok. pół roku jeśli uznamy, że startem projektu jest rozbiórka starego budynku. Podobnie trwa rozbiórka pod PHN Tower (City Tower), ale w tym przypadku możemy mówić o starcie zgodnie z harmonogramem.

3 – Nieatrakcyjny portfel

Brak inwestycji i opóźnienia powodują, że portfel PHNu prawie się nie zmienia, a jest to portfel z dużą liczbą starych budynków niespełniających nowoczesnych standardów. Przy nawisie podaży nowej powierzchni najwyższych klas właściciele budynków klas niższych stoją pod ścianą. Muszą zgodzić się na niższe ceny najmu, albo pogodzić się z wysokim stanem wakatów.


kliknij, aby powiększyć


Wydaje się, że ten drugi wariant przyjął zarząd spółki. Wskaźnik pustostanów rośnie i wynosi 27,3 proc. A zatem prawie 1/3 powierzchni nie ma najemcy i nie generuje przychodu z najmu, a to w oczywisty sposób odbija się na wynikach.

4 – Stagnacja w mieszkaniówce

Od 5 kwartałów spółka praktycznie nie generuje przychodów ze sprzedaży lokali, a to oznacza, że przespała znaczącą część mieszkaniowej hossy. Skoro nie ma lokali to wyniki spółki generuje tylko najem – ok. 80-85 mln zł rocznie, przy kosztach zarządu na poziomie 30 mln zł. Z tego wynika, że powtarzalny, roczny wynik operacyjny można szacować na kwotę 50-55 mln zł, czyli wynik netto na kwotę 40-44 mln zł.


kliknij, aby powiększyć


Przy takim poziomie zysków wycena na poziomie 680 mln zł może wydawać się atrakcyjna, bo potencjalnie (przy przeznaczeniu całego zysku) daje stopę dywidendy na poziomie 6,4 proc. Problem w tym, że z tą dywidendą może wcale nie być tak różowo, bo nowa strategia zakłada bardzo duże inwestycje – do końca 2023 r. portfel nieruchomości ma mieć wartość 6 mld zł, w porównaniu do obecnych wszystkich aktywów łącznie na poziomie 2,6 mld zł.

W dodatku PHN to państwowa spółka i przy ewentualnych kłopotach budżetowych może nabywac udziały w tworach typu Polska Fundacja Narodowa, albo może dojść do innego transferu gotówki (tak jak to miało miejsce w spółkach energetycznych przez obniżenie kapitału zakładowego).


>> Wyceny automatyczne są tutaj
>> Więcej analiz najnowszych raportów finansowych jest tutaj

Powyższa treść przez 120 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.
Edytowany: 25 stycznia 2018 22:36

lucznik
Dołączył: 2009-07-09
Wpisów: 204
Wysłane: 14 września 2018 09:39:27 przy kursie: 10,00 zł
Proszę o omówienie wyników finansowych Spółki PHN za IIQ2018. Pozdrawiam
The Dogs of deal.

le rom
Dołączył: 2010-01-20
Wpisów: 743
Wysłane: 15 listopada 2018 10:10:01 przy kursie: 8,20 zł
angry3
PHN - nie masz tu ocen i odniesień właściwych do sytuacji rynkowych. A zatem Południe.
Wnet kapitalizacja 300 i co dalej . Całkowita kontrola SP. Gotówki 100 mln a zadłużenie 730 mln.
Spółka generuje ok.30 mln zysku i wypłaciła div. 0,27 zł.
A wiec nieuchronnie kurs zbliża się do piachu pod którym mamy twarde dno.
Czy osiądziemy na piachu czy na dnie -oto jest pytanie?

Avocado
Avocado PREMIUM
Dołączył: 2013-06-23
Wpisów: 308
Wysłane: 15 listopada 2018 11:17:35 przy kursie: 8,20 zł
myslenie o PHN w kategorii zarabiania jest nieuprawnionym naduzyciem.

w mojej opinii takie byty jak PHN powinny realizowac jakas misje inne niz zarabianie kasy - w tym konkretnym przypadku np. poprzez najem za drastycznie nizsze od rynkowych stawki powierzchni dla podmiotow w jakis sposob realizujacych dlugookresowe cele rzadu - np. firmy z inteligentnych specjalizacji w danych regionach lub z dotacjami z np. NCBiR.

le rom
Dołączył: 2010-01-20
Wpisów: 743
Wysłane: 11 marca 2019 13:36:15 przy kursie: 10,95 zł
angry3 Nadal Południe
PHN -akcjonariat tłumaczy. Cisza, a kurs płynie, płynie z podskokiem. 31-21-11-? a może 1 . A dyć to wartość nominalna i lekka przesada..
Zatem zgoda- szafa gra 8 plus minus 2.
Edytowany: 11 marca 2019 13:41

Użytkownicy przeglądający ten wątek Gość
1 2 3

Nie możesz tworzyć nowych wątków.
Nie możesz odpowiadać w wątkach.
Nie możesz usuwać swoich wpisów.
Nie możesz edytować swoich wpisów.
Nie możesz tworzyć ankiet.
Nie możesz głosować w ankietach.

Kanał RSS głównego forum : RSS

Forum wykorzystuje zmodfikowany temat SoClean, autorstwa J. Cargman'a (Tiny Gecko)
Na silniku Yet Another Forum.net wer. 1.9.1.8 (NET v2.0) - 2008-03-29
Copyright © 2003-2008 Yet Another Forum.net. All rights reserved.
Czas generowania strony: 0,513 sek.

AD.bx ad3a
AD.bx ad3b
AD.bx ad3c
AD.bx ad3d