5
Dołączył: 2012-03-02
Wpisów: 1 225
|
|
0
Dołączył: 2012-07-24
Wpisów: 144
Wysłane:
3 grudnia 2014 18:47:09
Od 5 grudnia rozpoczynają się zapisy na obl. Capital Park. To drugi deweloper który jest konkurencją dla Ghelamco przy wyborze inwestycji w grudniu. Zapisy w Noble Securities chyba, ale nie wiem w których oddziałach. Czy będzie można w niektórych większych oddziałach GNB ?
Edytowany: 3 grudnia 2014 18:47
|
|
42
Grupa: Bus Driver, Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2011-06-22
Wpisów: 679
Wysłane:
8 grudnia 2014 14:06:43
Cytat:W ubiegły piątek wystartowała emisja obligacji Capital Parku. W puli są do objęcia trzyletnie papiery dłużne o łącznej wartości do 65 mln zł. Deweloper oferuje oprocentowanie oparte o zmienną stopę procentową WIBOR 3M, powiększoną o marżę w wysokości 4,3 p.p. Odsetki od obligacji będą płacone co kwartał. Cena emisyjna pojedynczej obligacji to 100 zł. >> Czytaj dalej
|
|
|
|
|
0
Dołączył: 2012-12-17
Wpisów: 60
Wysłane:
9 grudnia 2014 11:07:17
To są obligacje az trzyletnie i niezabezpieczone? I tylko za 6 procent z groszami? Uuu... Sorry, ale w zyciu bym nie wszedł. Z całym szacunkiem... ale taki biznes przy słabnącym konsekwentnie rynku na 3 lata bez zabezpieczenia to sport dla naiwnych. Dziekuje. Znalazłem lepsze oferty.
|
|
2
Dołączył: 2010-09-25
Wpisów: 426
Wysłane:
9 grudnia 2014 11:21:40
a podaj te lepsze proszę, chętnie bym zainwestował :)
|
|
0
Dołączył: 2012-12-17
Wpisów: 60
Wysłane:
9 grudnia 2014 11:24:35
To niepubliczna to jedynie na prv.
|
|
0
Dołączył: 2012-12-17
Wpisów: 60
Wysłane:
9 grudnia 2014 18:55:12
Popatrzyłem w sprawozdanie CP i w oczy az bije, że spółka od połowy zeszłego roku wykazuje konsekwentnie, silnie rosnące straty ze sprzedazy nieruchomosci.
Za 3 kw. tego roku ponad 600 tys straty.
Straty z aktualizacji wyceny nieruchomosci przekroczyły 12,5 mln zł...
CP uruchomiło fundusz inwestycyjny zamkniety, którego wycena certyfikatów pojawia sie w sprawozdaniu jako niemal 3,5 mln zł straty w tym roku (straty z wyceny instr. finansowych)...
Spadek zysków netto za 3 kwartały'14 w stosunku do 3kw.'13 - olbrzymi -> z 36 mln do tylko 10ciu...
Zestawiając to z kilkudzisięciomilionowymi wartosciami obligacji do wykupu niebawem...cienko...
Co ciekawe - nie wszystko jednak spada i przynosi straty. Rosną bowiem koszty zarządu ;)
Za 3 kwartały 2014 wzrosły ponad 2-krotnie w stosunku do całego poprzedniego roku... z 4,6 mln za cały 2013 do 8,7 za tylko 3 kwartały 2014r. "Na bogato".
Oczywiscie to tylko takie "kwiatki" wyciągniete z prospektu.
Bardzej problematyczna sprawa, to to, ze napisane w nim jest, ze żaden biegły rewident nie odmówił przeprowadzenia badania sprawozdan finansowych...ale żadnej opinii w prospekcie równiez nie widac...
Ani na stronie oferującego...
Hmmm...
W tabeli z danymi finansowymi za ten rok wszystkie wartosci opisane są jako "niezbadane"...i to niestety najbardziej boli - bo na kilka miesiecy przed wykupem duzej serii obligacji podawanie niezweryfikowanych przez nikogo danych ...
...to taki śmiech w twarz inwestorów.
Jak dla mnie - 3 lata, bez zabezpieczenia i z takimi danymi finansowymi - obawiałbym sie mocno. Za duzo negatywnych tendencji widac w danych finansowych, a brak opinii do danych za ostatnie 3 kwartały dodatkowo zaciemnia prawdziwy obraz kondycji spółki.
Niski próg wejscia pozwoli wejsc w te inwestycje niczego nie swiadomym laikom.
Ech...
PS. Przelecialem dokument pobieżnie, mozliwe, ze gdzies ukryte są jakies odpowiedzi na moje watpliwosci.
Edytowany: 9 grudnia 2014 18:59
|
|
0
Dołączył: 2013-01-07
Wpisów: 54
Wysłane:
9 grudnia 2014 19:44:58
amigo napisał(a):Straty z aktualizacji wyceny nieruchomosci przekroczyły 12,5 mln zł... Nie wiem czy ten sam dokument przeglądaliśmy ale w sprawozdaniu za 3q 2014 widnieje z tego tytułu ponad 12,5 mln ... zysku . amigo napisał(a):Spadek zysków netto za 3 kwartały'14 w stosunku do 3kw.'13 - olbrzymi -> z 36 mln do tylko 10ciu... Tylko, że spadek zysku netto wynika głównie z aktualizacji wyceny nieruchomości 12,5 mln za 9 miesięcy 2014 i 39,7 mln za 9 miesięcy 2013, więc nie jest to moim zdaniem aż tak istotna kwestia. amigo napisał(a):Zestawiając to z kilkudzisięciomilionowymi wartosciami obligacji do wykupu niebawem...cienko... Warto myślę spojrzeć ile spółka miała gotówki na koniec 3q. amigo napisał(a):Co ciekawe - nie wszystko jednak spada i przynosi straty. Rosną bowiem koszty zarządu ;)
Za 3 kwartały 2014 wzrosły ponad 2-krotnie w stosunku do całego poprzedniego roku... z 4,6 mln za cały 2013 do 8,7 za tylko 3 kwartały 2014r. "Na bogato". Ja tam widzę 3,5 mln za 9 miesiecy tego roku i 4,6 za 9 miesięcy 2013 roku, więc jest odwrotnie niż piszesz, koszty zarządu spadły. amigo napisał(a):Bardzej problematyczna sprawa, to to, ze napisane w nim jest, ze żaden biegły rewident nie odmówił przeprowadzenia badania sprawozdan finansowych...ale żadnej opinii w prospekcie równiez nie widac... Wydaje mi się, iż raczej nie przeprowadza się badania raportu kwartalnego, a przynajmniej nie często.
|
|
0
Dołączył: 2014-03-12
Wpisów: 529
Wysłane:
9 grudnia 2014 20:45:35
Amigo to miszcz kalkulacji ryzyka, nie wchodzi w CPark który, jak wynika z porównania zamieszczonego na obligacje.pl obligacje.pl/news/3624/sytuacj... , może się pochwalić jednym z najlepszych wskaźników płynności finansowej i zadłużenia, za to (o ile dobrze pamiętam) wchodził w papiery LZMO będącej na granicy rentowności bo były zabezpieczone na jakiejś działce z piaskiem. 
|
|
PREMIUM
522
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 11 191
Wysłane:
9 grudnia 2014 21:39:51
Słabo szukasz Amigo. Tutaj masz opinię biegłego: www.stockwatch.pl/komunikaty-s...Mnie się nie podoba konsolidacja FIZ AN skoro mają tylko 15 proc. udziałów (przynajmniej mieli na koniec 2013r.) Na szczęście to stosunkowo nie duża kwota. To prawie czysty deweloper komercyjny. Przy takim poziomie pre-let jak w tej prezentacji: inwestor.capitalpark.pl/upload...jestem jakoś dziwnie spokojny, że uplasują swoją emisję Fakt, faktem że notują straty na zbywanych gruntach, ale także fakt faktem, że na nich robią odpisy, więc wartość bilansowa jakoś mnie nie razi. Wspomniane straty na poziomie 600 tys. zł to pchełka przy aktywach na poziomie 1,5 mld. Cytat:CP uruchomiło fundusz inwestycyjny zamkniety, którego wycena certyfikatów pojawia sie w sprawozdaniu jako niemal 3,5 mln zł straty w tym roku (straty z wyceny instr. finansowych)... Pokaż proszę dokładnie gdzie to widzisz... bo chyba zbyt pochopne wnioski kolega wysnuł. Oni ten FIZ konsolidują. Nie ma w bilansie certyfikatów i ich wyceny. To o czym piszesz to albo zabezpieczenia, albo ujemne różnice kursowe na celowych kredytach walutowych.
|
|
|
|
|
0
Dołączył: 2012-12-17
Wpisów: 60
Wysłane:
10 grudnia 2014 12:07:59
bekerro napisał(a):amigo napisał(a):Straty z aktualizacji wyceny nieruchomosci przekroczyły 12,5 mln zł... Nie wiem czy ten sam dokument przeglądaliśmy ale w sprawozdaniu za 3q 2014 widnieje z tego tytułu ponad 12,5 mln ... zysku . Wartosci w nawiasach to wartosci UJEMNE. Jesli tego nie wiesz... amigo napisał(a):Co ciekawe - nie wszystko jednak spada i przynosi straty. Rosną bowiem koszty zarządu ;)
Za 3 kwartały 2014 wzrosły ponad 2-krotnie w stosunku do całego poprzedniego roku... z 4,6 mln za cały 2013 do 8,7 za tylko 3 kwartały 2014r. "Na bogato". Ja tam widzę 3,5 mln za 9 miesiecy tego roku i 4,6 za 9 miesięcy 2013 roku, więc jest odwrotnie niż piszesz, koszty zarządu spadły.[/quote] Str.52 prospektu: Pozycja: Koszty Zarządu (8 660) - dane w tys zł., czyli 8,7mln zł. amigo napisał(a):Bardzej problematyczna sprawa, to to, ze napisane w nim jest, ze żaden biegły rewident nie odmówił przeprowadzenia badania sprawozdan finansowych...ale żadnej opinii w prospekcie równiez nie widac... Wydaje mi się, iż raczej nie przeprowadza się badania raportu kwartalnego, a przynajmniej nie często.[/quote] Emisja na kilkadziesiąt mln, niezabezpieczona, a sprawozdanie finansowe patykiem na wodzie pisane? ...jesli ich nie stac na biegłego rewidenta, to ja dziękuje. Gant tez był duży i na duże miliony emitował obligacje. I wtedy tez przymykano oczy na różne kwestie, jak chocby nic nie warte zabezpieczenia... I co? I to - że Ganta dzis nie ma, a obligatariusze zostali z niczym, wyksięgowując wielomilionowe straty ze swoich inwestycji...
|
|
0
Dołączył: 2012-12-17
Wpisów: 60
Wysłane:
10 grudnia 2014 12:37:18
win1248 napisał(a):Amigo to miszcz kalkulacji ryzyka, nie wchodzi w CPark który, jak wynika z porównania zamieszczonego na obligacje.pl obligacje.pl/news/3624/sytuacj... , może się pochwalić jednym z najlepszych wskaźników płynności finansowej i zadłużenia, za to (o ile dobrze pamiętam) wchodził w papiery LZMO będącej na granicy rentowności bo były zabezpieczone na jakiejś działce z piaskiem. ======= Jesli porównujesz firmę produkcyjną z deweloperem, sprawozdanie finansowe z opinią biegłego rewidenta z rachunkiem zysków i strat nie sprawdzonym przez nikogo (wyssanym z palca na przykład, bo dlaczego nie, skoro tendencje wyników CP od wielu kwartałów są spadkowe i się pogłębiają), a zabezpieczenie na nieruchomosci gruntowej z kompletnym brakiem zabezpieczenia - to rozumiem Twoje złośliwości i infantylność. Z takiej dziecinady wyrosłem w podstawówce.
|
|
0
Dołączył: 2012-12-17
Wpisów: 60
Wysłane:
10 grudnia 2014 12:50:34
anty_teresa napisał(a):Słabo szukasz Amigo. Tutaj masz opinię biegłego: www.stockwatch.pl/komunikaty-s...Mnie się nie podoba konsolidacja FIZ AN skoro mają tylko 15 proc. udziałów (przynajmniej mieli na koniec 2013r.) Na szczęście to stosunkowo nie duża kwota. To prawie czysty deweloper komercyjny. Przy takim poziomie pre-let jak w tej prezentacji: inwestor.capitalpark.pl/upload...jestem jakoś dziwnie spokojny, że uplasują swoją emisję Fakt, faktem że notują straty na zbywanych gruntach, ale także fakt faktem, że na nich robią odpisy, więc wartość bilansowa jakoś mnie nie razi. Wspomniane straty na poziomie 600 tys. zł to pchełka przy aktywach na poziomie 1,5 mld. Cytat:CP uruchomiło fundusz inwestycyjny zamkniety, którego wycena certyfikatów pojawia sie w sprawozdaniu jako niemal 3,5 mln zł straty w tym roku (straty z wyceny instr. finansowych)... Pokaż proszę dokładnie gdzie to widzisz... bo chyba zbyt pochopne wnioski kolega wysnuł. Oni ten FIZ konsolidują. Nie ma w bilansie certyfikatów i ich wyceny. To o czym piszesz to albo zabezpieczenia, albo ujemne różnice kursowe na celowych kredytach walutowych. === Pisałem - przejrzałem pobieżnie przed wysjciem z pracy. Str. 52 prospektu - Pozycja: (Straty) z wyceny instrumentów finansowych 3,4mln zł. Mozliwe, ze to nie certyfikaty, a np. opcje walutowe - z których jest 3,4 mln straty. Ok - jest to co do wartosci STRATA 3,4 mln zł. Obok straty na wycenie nieruchomosci rzędu 12,7 mln to równie istotna przy zysku netto wielkosci 10 mln zł pozycja, która niestety potwierdza pogarszającą się spadkową tendencje w wielu pozycjach w wynikach finansowych. Ja oczywiscie gratuluje ogólnie optymizmu tym, którzy patrzą na historyczne dobre wyniki finansowe emitenta, ale nie z tych wyników będzie wykup obligacji a z przyszłych - a o przyszłych można wnioskować po tendencjach w biznesie, które widac w wynikach finansowych, po spadkach wartosci nieruchomosci (jest to wymienione w prospekcie wsrod NAJWAZNIEJSZYCH RYZYK) czy po danych makro z polskiej gospodarki - na które powołuje sie emitent jako podstawowy czynnik ryzyka wpływający na kondycje emitenta. A dane twarde pokazują, że w samej Warszawie jest ogromna nadpodaż powierzchni biurowej, w tej chwili sięga powoli 20%!!! A czym sie zajmuje CP? Budowaniem powierzchni biurowej. To na co liczyc za 3 lata, że Prezes CP za 3 lata powie: oj tam, oj tam... będzie dobrze?... To są papiery NIEZABEZPIECZONE, a RYZYKO ewidentnie u tego emitenta ROSNIE! Stąd moja krytyczna opinia. Oczywiscie - Gant również plasował swoje emisje. I to na całe setki milionów. Jakoś mnie ten argument nie uspokaja, ale szanuje.
|
|
2
Dołączył: 2010-09-25
Wpisów: 426
Wysłane:
10 grudnia 2014 12:52:08
Amigo, a może odpowiesz na post anty_teresa
Nie siej zamieszania, Capital Park miał audytowane sprawozdanie roczne i za półrocze 2014, wskaż mi spółkę w której audytowany jest III kwartał?
Nie wiem czy porównywanie spółki, która ma 1 mld kapitałów własnych ze spółką LZMO jest trafne. To trochę inna liga delikatnie mówiąc.
To tak jakbyś porównał Barcelonę z Polonią Warszawa lub ŁKS Łódź np. Obydwie mogą zanotować stratę, ale jedna będzie dalej działać, a druga niekoniecznie
Które tendencje wyników są spadkowe - podaj liczby proszę.
|
|
0
Dołączył: 2012-12-17
Wpisów: 60
Wysłane:
10 grudnia 2014 13:04:03
remix1977
jeszcze raz przeczytaj uważnie ze 4 posty powyżej: nie ja porównałem CP do LZMO,
więc mi o barcelonie nie wypisuj.
A wytłumacz mi jaką wartość mają dla Ciebie nie audytowane sprawozdania gdy masz wyciągnąć pieniądze z portfela?
Mysleniem życzeniowym są wybrukowane wszystkie defaulty.
Inni emitenci jakoś potrafią dostarczyc aktualne sprawozdania z opinią biegłego rewidenta.
Nie widze zadnej taryfy ulgowej dla CP, zwłaszcza, gdy nie dzieje sie u nich lepiej, tylko gorzej.
|
|
0
Dołączył: 2013-01-07
Wpisów: 54
Wysłane:
10 grudnia 2014 13:10:35
amigo napisał(a):bekerro napisał(a):amigo napisał(a):Straty z aktualizacji wyceny nieruchomosci przekroczyły 12,5 mln zł... Nie wiem czy ten sam dokument przeglądaliśmy ale w sprawozdaniu za 3q 2014 widnieje z tego tytułu ponad 12,5 mln ... zysku . Wartosci w nawiasach to wartosci UJEMNE. Jesli tego nie wiesz... Zgodnie ze skróconym skonsolidowanym raportem za 3q jest zysk. Strata w tabelce w prospekcie jest najprawdopodobniej pomyłką (jeżeli faktycznie byłaby to strata, to zysk z działalności operacyjnej się nie zgadza). amigo napisał(a):bekerro napisał(a):amigo napisał(a):Co ciekawe - nie wszystko jednak spada i przynosi straty. Rosną bowiem koszty zarządu ;)
Za 3 kwartały 2014 wzrosły ponad 2-krotnie w stosunku do całego poprzedniego roku... z 4,6 mln za cały 2013 do 8,7 za tylko 3 kwartały 2014r. "Na bogato". Ja tam widzę 3,5 mln za 9 miesiecy tego roku i 4,6 za 9 miesięcy 2013 roku, więc jest odwrotnie niż piszesz, koszty zarządu spadły. Str.52 prospektu: Pozycja: Koszty Zarządu (8 660) - dane w tys zł., czyli 8,7mln zł. J.w. opierałem się na raporcie a nie tabelce w prospekcie. W prospekcie do kosztów zarządu zaliczono chyba jeszcze koszty z tytułu wyceny programu akcji pracowniczych, które istotnie w tym roku były większe. Nie wiem czy powinno to być zaliczane do kosztów zarządu ale bez uwzględnienia tej pozycji są one niższe niż przed rokiem. amigo napisał(a):bekerro napisał(a):amigo napisał(a):Bardzej problematyczna sprawa, to to, ze napisane w nim jest, ze żaden biegły rewident nie odmówił przeprowadzenia badania sprawozdan finansowych...ale żadnej opinii w prospekcie równiez nie widac... Wydaje mi się, iż raczej nie przeprowadza się badania raportu kwartalnego, a przynajmniej nie często. Emisja na kilkadziesiąt mln, niezabezpieczona, a sprawozdanie finansowe patykiem na wodzie pisane? ...jesli ich nie stac na biegłego rewidenta, to ja dziękuje. Gant tez był duży i na duże miliony emitował obligacje. I wtedy tez przymykano oczy na różne kwestie, jak chocby nic nie warte zabezpieczenia... I co? I to - że Ganta dzis nie ma, a obligatariusze zostali z niczym, wyksięgowując wielomilionowe straty ze swoich inwestycji... Jakoś inne spółki emitują obligacje i to na większe kwoty i również nie audytują sprawozdań kwartalnych. Co do Ganta, to w momencie publicznej emisji obligacji był on w nieporównywalnie innej (gorszej) sytuacji finansowej niż CP. Nie twierdzę, że wszystko będzie ok ale zestawianie z Gantem to w obecnej sytuacji CP trochę przesada.
Edytowany: 10 grudnia 2014 13:28
|
|
PREMIUM
522
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 11 191
Wysłane:
10 grudnia 2014 14:45:29
amigo napisał(a):
Pisałem - przejrzałem pobieżnie przed wysjciem z pracy.
Prawdopodobnie to efekt pobieżności doprowadza Cię do błędnych wniosków. amigo napisał(a):
Str. 52 prospektu - Pozycja: (Straty) z wyceny instrumentów finansowych 3,4mln zł.
Mozliwe, ze to nie certyfikaty, a np. opcje walutowe - z których jest 3,4 mln straty.
Ok - jest to co do wartosci STRATA 3,4 mln zł.
Gdyby to były opcje, to byłoby bardzo dobrze, bo oznaczało, że zarządzający rozumieją jak najlepiej zabezpieczyć ryzyko. Niestety nie są. To są forwardy do zabezpieczania płatności kredytowych amigo napisał(a):
Obok straty na wycenie nieruchomosci rzędu 12,7 mln to równie istotna przy zysku netto wielkosci 10 mln zł pozycja, która niestety potwierdza pogarszającą się spadkową tendencje w wielu pozycjach w wynikach finansowych.
Wcześniej Ci już ktoś wskazał, że jest błąd w tej tabelce. Dane nie uzgadniają się do poziomu zysku operacyjnego w wyniku za 9 m-cy. W raporcie który został opublikowany (Capital Park jest spółką publiczną notowaną na rynku podstawowym) jest to kwota dodatnia. Widzę, że nie bardzo też rozumiesz jak działają deweloperzy komercyjni i co ma wpływ na papierowy wynik. Otóż intencją dewelopera jest budowanie NAVu przy względnie stabilnej sytuacji zadłużeniowej. Tak, robi się to przez wynik, ale wynik zależy od przeszacowania nieruchomości, a to przeszacowanie od.... np kursu Euro, bo czynsze pobierane są właśnie w tej walucie. Inne tez będą wyniki dewelopera komercyjnego który jest na początku procesu inwestycyjnego, inne kiedy ma dużą część projektów bliskich ukończenia i zaczyna je wyceniać, a jeszcze inna który ma gotowy portfel. amigo napisał(a):
Ja oczywiscie gratuluje ogólnie optymizmu tym, którzy patrzą na historyczne dobre wyniki finansowe emitenta, ale nie z tych wyników będzie wykup obligacji a z przyszłych - a o przyszłych można wnioskować po tendencjach w biznesie, które widac w wynikach finansowych, po spadkach wartosci nieruchomosci (jest to wymienione w prospekcie wsrod NAJWAZNIEJSZYCH RYZYK) czy po danych makro z polskiej gospodarki - na które powołuje sie emitent jako podstawowy czynnik ryzyka wpływający na kondycje emitenta.
Wykup obligacji będzie albo z rolki, albo ze sprzedaży któregoś z projektów (W Polsce mamy jeden z większych rynków inwestycyjnych w Europie, który właśnie bije szczyty obrotów), albo z zamiany na kredyt celowy (choć nie sądzę, przynajmniej na razie). Jak już wspomniałem wcześniej trzeba wiedzieć z czego zmiana wyceny nieruchomości, w szczególności tych działających się bierze. Głównie jest to wpływ kursu walutowego, dwa wysokości czynszów, trzy yiledu użytego do wyceny. Waluta, choć fluktuje jest stabilna, czynsze owszem spadają o parę proc. w ujęciu r/r, natomiast yiledy są stabilne, a w zasadzie nawet spadają. Ergo, czynnikiem decydującym jest kurs i zyski wykazywane przy przejściu z kosztu historycznego na wartość dochodową. amigo napisał(a):
A dane twarde pokazują, że w samej Warszawie jest ogromna nadpodaż powierzchni biurowej, w tej chwili sięga powoli 20%!!! A czym sie zajmuje CP? Budowaniem powierzchni biurowej.
To na co liczyc za 3 lata, że Prezes CP za 3 lata powie: oj tam, oj tam... będzie dobrze?...
To są papiery NIEZABEZPIECZONE, a RYZYKO ewidentnie u tego emitenta ROSNIE!
Stąd moja krytyczna opinia.
Ogromna? Na rynkach dojrzałych normalny jest poziom 10-15 proc. U nas jest ciut wyżej. Ponadto współczynnik pustostanów dotyczy głównie starszych nieruchomości, a nie nowych biurowców. Zobacz sobie jaki poziom pre-let mają kluczowe inwestycje parę lat przed oddaniem budynków. Naprawdę nie wygląda to źle, a wręcz dobrze. CP ponadto zajmuje się także budowaniem powierzchni handlowej. Zauważyłeś? Za 3 lata obligacje zostaną prawdopodobnie zrefinansowane lub spłacone przy sprzedaży któregoś z gotowych projektów. To jest normalny cykl. amigo napisał(a):
Oczywiscie - Gant również plasował swoje emisje. I to na całe setki milionów. Jakoś mnie ten argument nie uspokaja, ale szanuje.
No plasował, nawet zabezpieczone podobnie jak LZMO ;) Tyle tylko, że Gant działał w mieszkaniach miał napięty bilans i sam wskazywałem na nierealne wyceny, puste nie mające podstaw przeszacowania. To właśnie te nierzeczywiste wyceny kwestionowałem w omówieniach podobnie jak przy LZMO. Przy ocenie emitenta którym jest deweloper komercyjny a nie mieszkaniowy najważniejsza jest wycena projektów, w tym także gruntów - jakość aktywów bilansowych. Jestem spokojny, że projekty Capital Parka da się sprzedać blisko wartości z wyceny, w przeciwieństwie do LZMO. Nie jest to może tak ultra bezpieczna spółka jak Echo, ale ryzyka braku wykupu jakoś szczególnie tutaj nie widzę. Najem działał, działa i będzie działał. Zmieniają się tylko zgodnie z cyklem marże deweloperskie, a one z punktu widzenia obligatariusza są nieistotne. Istotne za to jest czy łatwo sprzedać nieruchomość czy nie. A u nas rynek inwestycyjny kwitnie i w tym roku znów chyba będzie rekord. Cytat:Emisja na kilkadziesiąt mln, niezabezpieczona, a sprawozdanie finansowe patykiem na wodzie pisane?
...jesli ich nie stac na biegłego rewidenta, to ja dziękuje. Dałem Ci zaudytowane sprawozdanie roczne. Może chcesz półroczne? Proszę: www.stockwatch.pl/komunikaty-s...Powinni Twoim zdaniem audyt robić co kwartał? Robią go częściej niż spółki z NC ;) W prospekcie też masz wycenę nieruchomości, więc jakie palcem po wodzie?
Edytowany: 10 grudnia 2014 14:49
|
|
0
Dołączył: 2012-12-17
Wpisów: 60
Wysłane:
10 grudnia 2014 15:04:05
"Wcześniej Ci już ktoś wskazał, że jest błąd w tej tabelce. Dane nie uzgadniają się do poziomu zysku operacyjnego w wyniku za 9 m-cy. "
---
Czyli mam racje, ze to sprawozdanie zawiera błędy i rozbieżności, a dane się nie uzgadaniają.
|
|
PREMIUM
522
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 11 191
Wysłane:
10 grudnia 2014 15:10:47
Gwoli ścisłości, prospekt emisyjny zawiera błąd pisarski.
|
|
0
Dołączył: 2012-12-17
Wpisów: 60
Wysłane:
10 grudnia 2014 16:26:24
anty_teresa napisał(a):amigo napisał(a):
Pisałem - przejrzałem pobieżnie przed wysjciem z pracy.
Prawdopodobnie to efekt pobieżności doprowadza Cię do błędnych wniosków. --- Powiadasz błędnych? a to ciekawe - bo niescisłości w dokumentach, sprawozdaniach finansowych sami wyławiacie i posługujecie sie nimi jak prawdą objawioną. amigo napisał(a):
Str. 52 prospektu - Pozycja: (Straty) z wyceny instrumentów finansowych 3,4mln zł.
Mozliwe, ze to nie certyfikaty, a np. opcje walutowe - z których jest 3,4 mln straty.
Ok - jest to co do wartosci STRATA 3,4 mln zł.
Gdyby to były opcje, to byłoby bardzo dobrze, bo oznaczało, że zarządzający rozumieją jak najlepiej zabezpieczyć ryzyko. Niestety nie są. To są forwardy do zabezpieczania płatności kredytowych === Stety / niestety - to nadal bez znaczenia, bo strata 3,4 mln - a tak jest to ujęte w sprawozdaniu - to STRATA 3,4 mln zł. Parafrazując jednego ze znanych giełdowych guru: "Nie ma znaczenia w jaki sposób zbiedniejesz o 3 mln zl. - Faktem jest, ze zbiedniałes o 3 mln zł." amigo napisał(a):
Obok straty na wycenie nieruchomosci rzędu 12,7 mln to równie istotna przy zysku netto wielkosci 10 mln zł pozycja, która niestety potwierdza pogarszającą się spadkową tendencje w wielu pozycjach w wynikach finansowych.
Wcześniej Ci już ktoś wskazał, że jest błąd w tej tabelce. Dane nie uzgadniają się do poziomu zysku operacyjnego w wyniku za 9 m-cy. W raporcie który został opublikowany (Capital Park jest spółką publiczną notowaną na rynku podstawowym) jest to kwota dodatnia. Widzę, że nie bardzo też rozumiesz jak działają deweloperzy komercyjni i co ma wpływ na papierowy wynik. Otóż intencją dewelopera jest budowanie NAVu przy względnie stabilnej sytuacji zadłużeniowej. Tak, robi się to przez wynik, ale wynik zależy od przeszacowania nieruchomości, a to przeszacowanie od.... np kursu Euro, bo czynsze pobierane są właśnie w tej walucie. Inne tez będą wyniki dewelopera komercyjnego który jest na początku procesu inwestycyjnego, inne kiedy ma dużą część projektów bliskich ukończenia i zaczyna je wyceniać, a jeszcze inna który ma gotowy portfel. === Jak działają deweloperzy komercyjni - ma znazcenie dla akcjonariusza - dzieki temu wie kiedy i dlaczego akcje zdrożeją - na tym zarobi. Dla obligatariusza znaczenie ma obsługa długu, a przede wszystkim wykup kapitału - kilkudziesięciu milionów złotych. Jesli papier jest niezabezpieczony - to mozesz zaklinac rzeczywistosc i pisać tu naiwnym o "wyniku papierowym" wynikającycm z "przeszacowania", zaleznym od kursu itd... To właśnie takie "papierowe wyniki" to zguba wielu inwestorów, którzy dali sie wielokrotnie nabrac na papierowe wyniki "Super spółek", a potem tracili majątki, bo realnie spółka staczała sie na dno ciągnąc ich razem ze sobą... amigo napisał(a):
Ja oczywiscie gratuluje ogólnie optymizmu tym, którzy patrzą na historyczne dobre wyniki finansowe emitenta, ale nie z tych wyników będzie wykup obligacji a z przyszłych - a o przyszłych można wnioskować po tendencjach w biznesie, które widac w wynikach finansowych, po spadkach wartosci nieruchomosci (jest to wymienione w prospekcie wsrod NAJWAZNIEJSZYCH RYZYK) czy po danych makro z polskiej gospodarki - na które powołuje sie emitent jako podstawowy czynnik ryzyka wpływający na kondycje emitenta.
Wykup obligacji będzie albo z rolki, albo ze sprzedaży któregoś z projektów (W Polsce mamy jeden z większych rynków inwestycyjnych w Europie, który właśnie bije szczyty obrotów), albo z zamiany na kredyt celowy (choć nie sądzę, przynajmniej na razie). Jak już wspomniałem wcześniej trzeba wiedzieć z czego zmiana wyceny nieruchomości, w szczególności tych działających się bierze. Głównie jest to wpływ kursu walutowego, dwa wysokości czynszów, trzy yiledu użytego do wyceny. Waluta, choć fluktuje jest stabilna, czynsze owszem spadają o parę proc. w ujęciu r/r, natomiast yiledy są stabilne, a w zasadzie nawet spadają. Ergo, czynnikiem decydującym jest kurs i zyski wykazywane przy przejściu z kosztu historycznego na wartość dochodową. == No właśnie - ciesze sie ze to napisałes. Inwestor ma wyjąć kase na 3 lata w niezabezpieczony papier, na podstawie niezbadanych sprawozdan kwartalnych, w których są - jak zauważyli tu wszyscy - błędy i "ryzyk/fizyk" - a nuż kurs Euro za 3 lata będzie korzystny, a "papierowe zyski" "wykazywane" przy przejsciu z kosztu historycznego itp itd... i jakos sie obligacje wykupią. "Będzie dobrze". amigo napisał(a):
A dane twarde pokazują, że w samej Warszawie jest ogromna nadpodaż powierzchni biurowej, w tej chwili sięga powoli 20%!!! A czym sie zajmuje CP? Budowaniem powierzchni biurowej.
To na co liczyc za 3 lata, że Prezes CP za 3 lata powie: oj tam, oj tam... będzie dobrze?...
To są papiery NIEZABEZPIECZONE, a RYZYKO ewidentnie u tego emitenta ROSNIE!
Stąd moja krytyczna opinia.
Ogromna? Na rynkach dojrzałych normalny jest poziom 10-15 proc. U nas jest ciut wyżej. Ponadto współczynnik pustostanów dotyczy głównie starszych nieruchomości, a nie nowych biurowców. Zobacz sobie jaki poziom pre-let mają kluczowe inwestycje parę lat przed oddaniem budynków. Naprawdę nie wygląda to źle, a wręcz dobrze. CP ponadto zajmuje się także budowaniem powierzchni handlowej. Zauważyłeś? Za 3 lata obligacje zostaną prawdopodobnie zrefinansowane lub spłacone przy sprzedaży któregoś z gotowych projektów. To jest normalny cykl. --- Na rynkach dojrzałych, znaczy u nich sie juz tyle nie buduje. A u nas powierzchni komercyjnych jest juz więcej niz na rynkach dojrzałych, a wciąż się dopycha nowe...Nadpodaż rosnie powyzej zdrowego rozsądku, więc z pewnością sprzyjac to będzie "przeszacowaniom" wartosci nieruchomosci jak i czynszów realizowanych w euro. Nie wiem, czy rozumiesz, ale gdy sam piszesz, że w Polsce "bije się szczyty obrotów" - to potwierdzasz, że musi dynamika zacząć spadać, a spadając tylko utrwali negatywne tendencje w branzy i u emitenta. Wszystko co jest na szczycie - bedzie mocno spadac - tak jak akcje, jak indeksy. Elementarna analiza techniczna sie kłania. amigo napisał(a):
Oczywiscie - Gant również plasował swoje emisje. I to na całe setki milionów. Jakoś mnie ten argument nie uspokaja, ale szanuje.
No plasował, nawet zabezpieczone podobnie jak LZMO ;) Tyle tylko, że Gant działał w mieszkaniach miał napięty bilans i sam wskazywałem na nierealne wyceny, puste nie mające podstaw przeszacowania. To właśnie te nierzeczywiste wyceny kwestionowałem w omówieniach podobnie jak przy LZMO. Przy ocenie emitenta którym jest deweloper komercyjny a nie mieszkaniowy najważniejsza jest wycena projektów, w tym także gruntów - jakość aktywów bilansowych. Jestem spokojny, że projekty Capital Parka da się sprzedać blisko wartości z wyceny, w przeciwieństwie do LZMO. Nie jest to może tak ultra bezpieczna spółka jak Echo, ale ryzyka braku wykupu jakoś szczególnie tutaj nie widzę. Najem działał, działa i będzie działał. Zmieniają się tylko zgodnie z cyklem marże deweloperskie, a one z punktu widzenia obligatariusza są nieistotne. Istotne za to jest czy łatwo sprzedać nieruchomość czy nie. A u nas rynek inwestycyjny kwitnie i w tym roku znów chyba będzie rekord. Cytat:Emisja na kilkadziesiąt mln, niezabezpieczona, a sprawozdanie finansowe patykiem na wodzie pisane?
...jesli ich nie stac na biegłego rewidenta, to ja dziękuje. Dałem Ci zaudytowane sprawozdanie roczne. Może chcesz półroczne? Proszę: www.stockwatch.pl/komunikaty-s...Powinni Twoim zdaniem audyt robić co kwartał? Robią go częściej niż spółki z NC ;) W prospekcie też masz wycenę nieruchomości, więc jakie palcem po wodzie? --- reasumując: Nie patrze na spółke tylko przez pryzmat wyników finansowych i "szczytowych wartosci", bo te są juz historyczne. Do wykupu papieru - powinienes wiedziec dobrze - kluczowe będą dane przyszłe. "Papierowe wyniki", przeszacowania, "intencje przy względnie stabilnych parametrach" - to raczej bardzo dobra gadka sprzedażowa doradcy bankowego, co chce zrobic wrazenie mądrego i chce wcisnąć papier "na górce".
|
|