Segment drzewny jest nieduży i Paged jest w nim jedną z droższych majątkowo spółek
www.stockwatch.pl/Stocks/Secto...Forte o zbliżonym wskaźniku C/WK ma sporo większy C/Z, ale wskaźnikowo też jest niedowartościowany. W wypadku Pagedu sprawozdania nie pomagają zorientować się, czy i co odpisać z majątku.
www.stockwatch.pl/gpw/paged,wy...Spółka jest aż za bardzo zyskowna i w sumie można zrobić pewną ręką tylko jedną korektę.
Wynik zaburza zysk IV kwartału 2009 roku, kiedy to z zupełnie normalnych i równych przychodów 83 mln zł, pojawiło się nagle 59 mln zł zysku netto, oczywiście bez przepływów.
Jest to bardzo ciekawa transakcja, która polega na ujawnieniu w majątku Paged'u dwóch nieruchomości, które są opisane w raporcie za IV kwartał. Jest to około 18 hektarów, z czego 1,13 ha to grunty rolne, a pozostałe to grunt inwestycyjny, na którym częściowo Paged prowadzi działalność. Wg przepisów nie można aktualizować wartości nieruchomości, która jest siedzibą spółki, dlatego przyjęto taką formę - wymiany za udziały w nowo założonej własnej spółce. Ujawniona wartość pojawiła się w bilansie skonsolidowanym Pagedu jako nieruchomości, ale w jednostkowym jako długoterminowe aktywa finansowe w jednostkach powiązanych.
Być może sprawa miała jeszcze aspekt podatkowy - nie jestem pewien i nie wynika to ze sprawozdania. Spółkę komandytową stosuje się do ominięcia podatku PCC. Strona sprzedająca wnosi nieruchomość, strona kupująca wnosi gotówkę, a potem spółka jest rozwiązywana, strony dzielą się po pół, jedna bierze gotówkę, druga nieruchomość. Jest to luka w prawie, cały czas otwarta i dość często wykorzystywana. Tutaj nie ma sprzedaży, lecz ujawnienie majątku, ale w razie czego jest przygotowany wehikuł pod kolejną transakcję z ominięciem podatku.
Jeśli dokonać prostego dzielenia to Paged "zapłacił" 228 złotych za metr kwadratowy. Wygląda drogo, bo tyle kosztuje metr słabej ziemi na Białołęce albo pod Warszawą, gdzie można budować domy jednorodzinne. Ale nie jest tak źle. Sprawdziłem na Traderze, że największa działka w Nowym Koniku wystawiona na sprzedaż to 2 hektary, po 230 zł za m2. Wszystko jak zwykle zależy od lokalizacji. Na oferty.net znalazłem działkę w Halinowie, a więc blisko, też 2 hektary po 69 złotych za m2. Czy wartość nieruchomości Pagedu jest więc rzetelna? Można samemu poszukać, do czego zachęcam.
Gdyby jednak przyjąć, że cena jest w porządku i do wartości nie mamy zarzutów, to moim zdaniem grubym nadużyciem jest przepuszczanie zysku z tej transakcji przez wynik, tym bardziej z działalności operacyjnej. Rozpoznane w ten sposób 38 mln zł, jako nadwyżka nad ceną w transakcji a ceną nabycia, powinna zostać wyjęta z wyniku. Wtedy nie zmienia się wartość majątkowa, za to uspokaja się wartość dochodowa. Robiąc odpowiednią korektę ręcznie, mielibyśmy następujące wielkości:
Majątkowe
Wartość księgowa 17,20
Wartość skorygowanych aktywów netto 16,37
Wartość likwidacyjna wg J.Wilcoxa 1,07
Dochodowe i mieszane
Wartość premii wieczystej 63,53
Wartość zysków dodatkowych Wycena niemożliwa
Wartość metodą berlińską 40,36
Wartość metodą szwajcarską 48,09
Mnożnikowe na bazie średnich wskaźników sektora
Ceny do wartości księgowej 20,79
Ceny do zysku operacyjnego 48,31
Ceny do przychodów 29,14
Wskaźnika EV/EBITDA 17,60
Wskaźnika EV/EBIT 39,53
Wskaźnika EV/Przychody 27,00
Średnia = 30,87 zł na akcję, a przedział od 23,15 zł do 38,59 zł
Potrzeba więc niewielkiej korekty, aby urealnić wycenę spółki. System jest taki jaki jest, pobiera dane znane powszechnie i przekazane przez spółki, przepuszczając je przez jednolite algorytmy. W tym jednak wypadku konieczne są ręczne poprawki, które opisałem wyżej.
Powyższa treść przez 45 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.