Mieszkanie na wynajem - Inwestycje Alternatywne - Forum StockWatch.pl
AD.bx ad0a2
StockWatch.pl
AD.bx ad0b
Witamy Gościa Szukaj | Popularne Wątki | Użytkownicy | Zaloguj | Zarejestruj

1 2

Mieszkanie na wynajem

leniuch
Grupa: StockWatcher
Dołączył: 2012-03-03
Wpisów: 881
Wysłane: 14 grudnia 2016 22:07:49
No dobrze, to skoro na moją prośbę stworzono to forum, to ja zacznę.

Co myślicie o mieszkaniu na wynajem jako formie inwestycji w obecnej sytuacji? Oczywiście znam ogólne wady i zalety, wiem, że jest dość "modny" temat, ale pomyślałem, że jeszcze tu spytam.

Zastanawia mnie, jak wpływa na ceny wynajmu fatalna sytuacja mieszkaniowa Polaków (mamy jedne z najgorszych wskaźników w UE jeśli chodzi o m2 / mieszkańca, liczbę mieszkań itd). Teoretycznie jest do "dobra" sytuacja do takiej inwestycji, pytanie jednak, czy nie nastąpi jakiś boom na tym rynku i zbliżymy się do europejskiej średniej. Słaba akcja kredytowa niby to wstrzymuje... Może dojść też do uregulowania czynszów.

Co myślicie?

WatchDog
WatchDog PREMIUM
Grupa: Bus Driver
Dołączył: 2008-07-25
Wpisów: 8 600
Wysłane: 14 grudnia 2016 23:03:48
Ogólnie pomysł jest zacny i działa nie od wczoraj - aktywo mieszkaniowe jako źródło stałego dochodu z ochroną kapitału.
Diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach, czyli jak zrobić żeby zwrot z inwestycji przekraczał benchmark i aktywo dawało regularne przepływy. Czyli mówiąc po ludzku, żeby mieć stale najemców (bez większych przerw) i żeby dobrze płacili.
Inwestorzy tak jak i ludzie w każdej dziedzinie dzielą się na tych, którzy umieją i nie umieją to zrobić. Jako że zaliczam się do tej drugiej grupy, stawiam tu kropkę.

tratata
Grupa: StockWatcher
Dołączył: 2010-11-09
Wpisów: 587
Wysłane: 15 grudnia 2016 09:07:57
Ja właśnie planuję podobne inwestycje, tyle że mieszkaniówkę odpuszczam. Wolę lokale użytkowe. Są tańsze i dają lepszą stopę zwrotu


anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Engineer , Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 424
Wysłane: 15 grudnia 2016 09:31:41
leniuch napisał(a):

Co myślicie o mieszkaniu na wynajem jako formie inwestycji w obecnej sytuacji? Oczywiście znam ogólne wady i zalety, wiem, że jest dość "modny" temat, ale pomyślałem, że jeszcze tu spytam.

Żeby to miało sens i odpowiednią stopę zwrotu to trzeba tak naprawdę okazyjnie kupić mieszkanie. Przy normalnych cenach jest to inwestycja która średnio się kalkuluje. Teraz krótkoterminowo zwroty są ponad lokaty, ale to nie jest normalny,historyczny stan rynku.
A jeśli uda się kupić mieszkanie okazyjnie to najczęściej lepszym ruchem jest jego sprzedaż niż wynajem :)
Tyle wiem z własnego doświadczenia, a w szczególności znajomych, którzy działają na rynku nieruchomości dość prężnie.

leniuch
Grupa: StockWatcher
Dołączył: 2012-03-03
Wpisów: 881
Wysłane: 15 grudnia 2016 10:33:25
Dziękuję za odpowiedzi.

Powiem tak: bardziej od zysków, które mogą być, powiedzmy +/- 3% w stosunku do lokat interesują mnie ryzyka. Czy jest możliwa np. drastyczna przecena nieruchomości. Albo jakie wydarzenia mogą spowodować, że strata roczna będzie większa.

tratata
Grupa: StockWatcher
Dołączył: 2010-11-09
Wpisów: 587
Wysłane: 15 grudnia 2016 10:42:59
Jak inwestujesz pod wynajem to krótko i średnioterminowe wahania na rynku nieruchomości nie powinny mieć dla Ciebie większego znaczenia byle byli najemcy

leniuch
Grupa: StockWatcher
Dołączył: 2012-03-03
Wpisów: 881
Wysłane: 15 grudnia 2016 10:49:48
A czy ktoś ma doświadczenie z firmami typu Mzuri, które zajmują się pośrednictwem i obsługą najmu?

aksu
Grupa: StockWatcher
Dołączył: 2015-02-26
Wpisów: 168
Wysłane: 3 stycznia 2017 20:52:53
anty_teresa napisał(a):

Żeby to miało sens i odpowiednią stopę zwrotu to trzeba tak naprawdę okazyjnie kupić mieszkanie. Przy normalnych cenach jest to inwestycja która średnio się kalkuluje.... A jeśli uda się kupić mieszkanie okazyjnie to najczęściej lepszym ruchem jest jego sprzedaż niż wynajem :)


To, że najem średnio się opłaca to akurat mogę też potwierdzić. Co prawda stopa zwrotu będzie netto rzędu 5-8%, ale kłopotów też co niemiara. Nieruchomość normalnie się amortyzuje, zadbać o pełne obłożenie cały rok to też sztuka. Remonty i bieżąca konserwacja też jest na głowie wynajmującego, także ogólnie jeśli szanuje się swój czas to bym unikał, chyba że to zajęcie na pełen etat.

Co do drugiej opcji, co to znaczy okazyjnie? Nawet jeśli kupisz mieszkanie za naprawdę dobre pieniądze to potencjalny zysk uszczupli Ci podatek dochodowy - przy założeniu sprzedaży do 5 lat od zakupu. Chyba że można to jakoś ominąć? Chętnie bym się dowiedział jak Think

leniuch
Grupa: StockWatcher
Dołączył: 2012-03-03
Wpisów: 881
Wysłane: 3 stycznia 2017 21:43:11
Dzięki za wszystkie opinie.

Zastanawia mnie aspekt mieszkania jako "lokaty kapitału", także na sytuacje kryzysowe. Jak to oceniacie?

aksu
Grupa: StockWatcher
Dołączył: 2015-02-26
Wpisów: 168
Wysłane: 4 stycznia 2017 11:31:54
Wydaje mi się, że żyjemy w fałszywym przeświadczeniu, że ceny nieruchomości nie mogą spaść. Z naszej polskiej perspektywy niecałych trzech dekad uwolnienia obrotu własnością faktycznie można dojść do takiego przeświadczenia, ale popatrz na rynek hiszpański i czym kończy się przeinwestowanie. Wydaje mi się że kroczymy dość podobną ścieżką.

Według mnie ceny mieszkań jak każde dobro też podlegają trendom, więc w mojej ocenie żadna to lokata, a inwestycja ze wszystkimi jej wadami i zaletami.

Temat rzeka, więc zostawię tylko link do fajnego wątku na temat mieszkaniówki. W wolnej chwili polecam przeczytać w całości bo pojawiają się też informacje, których poszukujesz:

http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=342723



timon
Grupa: . , StockWatcher, SubskrybentP1
Dołączył: 2014-06-21
Wpisów: 197
Wysłane: 6 stycznia 2017 00:13:35
Na rynku wszyscy nie mogą mieć racji. Jeżeli temat jest już "modny" i większość nie dostrzega ryzyka przeceny zakupionego mieszkania, to jest to sygnał ostrzegawczy.

Nasdaq
Grupa: StockWatcher
Dołączył: 2010-06-09
Wpisów: 136
Wysłane: 11 stycznia 2017 02:03:37
leniuch napisał(a):
Dzięki za wszystkie opinie.

Zastanawia mnie aspekt mieszkania jako "lokaty kapitału", także na sytuacje kryzysowe. Jak to oceniacie?

Z wynajmu kasa jest co prawda mała w porównaniu do zainwestowanego kapitału, ale nieruchomości w dobrych lokalizacjach stopniowo drożeją, przynajmniej w dużych miastach, więc mimo wszystko to jest dosyć alternatywna lokata kapitału wobec akcji, które są bez wątpienia dużo bardziej ryzykowne...

cyzo
Grupa: StockWatcher , SubskrybentP1
Dołączył: 2009-06-17
Wpisów: 683
Wysłane: 17 sierpnia 2017 16:23:07
Z tym stabilnym źródłem dochodów również może być różnie. Polecam lekturę Ustawy o ochronie lokatorów. Wynajmujący praktycznie nie ma żadnych praw!!, jeżeli trafi na jakiegoś cwaniaczka biegłego w cywilistyce, który postanowi sobie mieszkać u nas przez kilka miesięcy za frajer. To jest w tym biznesie bardzo duże ryzyko, o którym rzadko się mówi a może wpędzić Wynajmującego w spore kłopoty - szczególnie, jeżeli ktoś kredytował zakup mieszkania. Na szczęście ustawę uzupełniono o "Najem okazjonalny", który daje Wynajmującemu dużo więcej możliwości (i teraz wynajmuję wyłącznie na podstawie takiej umowy), ale i tak kłopotów z tym co nie miara i czasami trzeba korzystać z pomocy kolegów z AWF.

Silverr
Grupa: StockWatcher
Dołączył: 2017-02-02
Wpisów: 159
Wysłane: 21 sierpnia 2017 20:29:31
Cyzo na jakie konkretnie trafiłes problemy z wynajmowaniem mieszkań? Z racji tego, że wynajmuję 3 mieszkania w Krakowie to warto wiedzieć jakich sposobów imają się ludzie, a do tej pory jedyna sytuacja kiedy ktoś próbował u mnie mieszkać za darmo to kiedy do dziewczyny wprowadził się jej chłopak.

Deogracias
Deogracias PREMIUM
Grupa: Analityk , StockWatcher, Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2012-10-10
Wpisów: 397
Wysłane: 25 sierpnia 2017 14:12:51
Ja niedługo rozpoczynam wynajem mieszkania w formule wynajmu na doby. Taka działalność parahotelowa za pośrednictwem booking.com/airbnb.
Jak już zbiorę trochę doświadczeń w tym temacie, to się nimi podzielę.
Nowy wpis >>>Współczynnik korelacji – co to jest i jak działa?
Zapraszam na bloga - https://dariuszgrupa.pl
>> Obserwuj na Twitterze

Poproś analityków Stockwatch o analizę fundamentalną >>> Przycisk w profilu spółki

tratata
Grupa: StockWatcher
Dołączył: 2010-11-09
Wpisów: 587
Wysłane: 25 sierpnia 2017 16:18:39
Będziesz korzystał z usług zewnętrznej firmy do obsługi takiego najmu,sprzątania itp czy będziesz to robił samemu? Ile kosztuje obsługa tego?
Edytowany: 25 sierpnia 2017 16:18

cyzo
Grupa: StockWatcher , SubskrybentP1
Dołączył: 2009-06-17
Wpisów: 683
Wysłane: 28 sierpnia 2017 23:04:36
Silverr napisał(a):
Cyzo na jakie konkretnie trafiłes problemy z wynajmowaniem mieszkań? Z racji tego, że wynajmuję 3 mieszkania w Krakowie to warto wiedzieć jakich sposobów imają się ludzie, a do tej pory jedyna sytuacja kiedy ktoś próbował u mnie mieszkać za darmo to kiedy do dziewczyny wprowadził się jej chłopak.

Jeszcze (na szczęście) na żadne, ale trzeba być czujnym. Umowa najmu okazjonalnego wydaje się być na razie OK, ale trochę z tym zabawy. Na co na pewno trzeba zwrócić tutaj uwagę to ( w przypadku par), czy są małżeństwem, jeżeli stroną umowy jest tylko jedna osoba a wiemy, że druga połówka będzie z nią mieszkała. Jeżeli Najemcą jest tylko jedna osoba a związek małżeński został zawarty przed podpisaniem umowy, to małżonek automatycznie staje się (również) stroną umowy, podczas, gdy oświadczenie notarialne o dobrowolnej egzekucji mamy podpisane jedynie z Najemcą (czyli np mężem).

W Twoim przykładzie, jeżeli do dziewczyny wprowadzi się chłopak...o ile "dziewczyna" płaci w terminie to dla mnie nie ma problemu. Problem jest wtedy, kiedy wynajmiesz "chłopakowi" i do niego potajemnie wprowadzi się "dziewczyna", która okaże się jego żoną i do tego w stanie błogosławionym.

Fajną opcją jest również wynajem nie mieszkania, ale powierzchni - powiedzmy 54 z 56m^2 mieszkania. W razie jakichkolwiek problemów po prostu wchodzisz (razem z drzwiami) na swoje 2 m^2. Sprawdzam aktualnie, czy taka forma jest aby na pewno dozwolona prawnie.

cyzo
Grupa: StockWatcher , SubskrybentP1
Dołączył: 2009-06-17
Wpisów: 683
Wysłane: 28 sierpnia 2017 23:13:44
Deogracias napisał(a):
Ja niedługo rozpoczynam wynajem mieszkania w formule wynajmu na doby. Taka działalność parahotelowa za pośrednictwem booking.com/airbnb.
Jak już zbiorę trochę doświadczeń w tym temacie, to się nimi podzielę.


Zwróć uwagę na różnice w opłatach pobieranych Booking i Airbnb. Znajomi z "branży" ostatnio zwrócili mi na to uwagę, że rozjazd może być bardzo duży.

cyzo
Grupa: StockWatcher , SubskrybentP1
Dołączył: 2009-06-17
Wpisów: 683
Wysłane: 30 sierpnia 2017 22:19:44
Fajny myk dzisiaj podejrzałem u kolegi, wiec się dzielę. Często zapisywane w umowach prawo do wypowiedzenia w trybie natychmiastowym w przypadku spóźnienia się z zapłatą czynszu jest nieskuteczne. Jak wcześniej pisaliśmy taki cwany gagatek może pomieszkiwać u nas za darmo przez 5 miesięcy i to zgodnie z litera prawa. Jest na to fajne obejście. KC nie mówi, że umowę można skutecznie wypowiedzieć dopiero po 3 miesiącach nie płacenia czynszu, ale po nie zapłaconych 3 okresach płatności. W takim wypadku należy w umowie zapisać czynsz płatny co tydzień :) W dobie stałych zleceń nie powinno to stanowić problemu.

Druga sprawa, na którą uczulam, a sam nie miałem o tym pojęcia - to możliwość wypowiedzenia umowy, która zawarta została na czas określony. Ja sam zawarłem umowę na okres dwóch lat, ale mam zastrzeżony 1 miesięczny okres wypowiedzenia. Taki zapis może się okazać nieskuteczny. Co prawda KC tego nie reguluje, ale jest szerokie orzecznictwo twierdzące, że nie po to się podpisuje umowe na czas określony, żeby ją po tym wypowiadać ( nie dotyczy szczególnych przypadków, kiedy wypowiedzenie jest mocno uzasadnione). Oczywiście działa to w obie strony. Jeżeli ktoś chce się wcześniej wyprowadzić...proszę bardzo, ale czynsz trzeba płacić.

Dla tego dużo bezpieczniej jest podpisywać umowę na czas nieokreślony nawet, kiedy wiemy, że chcemy na czas określony...no chyba, że komuś bardzo zależy, żeby mieć zabezpieczenie na wybrany okres czasu.

Jak ktoś się doszuka nieścisłości w powyższym tekście to proszę mnie szybko wyprowadzić z błędu.

ik2015
Grupa: . , StockWatcher
Dołączył: 2015-11-03
Wpisów: 58
Wysłane: 10 września 2017 10:01:13
Z płatnością przez taki okres zalegają zwykle osoby, które mają bardzo trudną sytuację materialną. Jeżeli taka osoba nie ma gdzie się wyprowadzić to nawet po zakończeniu wypowiedzenia nie można się jej pozbyć np. w zimę. Trudno też odzyskać od niej pieniądze nawet przez komornika.

Z kogoś kto ma legalną pracę i majątek można szybko ściągnąć należności razem z odsetkami i narobić mu problemów na przyszłość.

Użytkownicy przeglądający ten wątek Gość
1 2

Nie możesz tworzyć nowych wątków.
Nie możesz odpowiadać w wątkach.
Nie możesz usuwać swoich wpisów.
Nie możesz edytować swoich wpisów.
Nie możesz tworzyć ankiet.
Nie możesz głosować w ankietach.

Kanał RSS głównego forum : RSS

Forum wykorzystuje zmodfikowany temat SoClean, autorstwa J. Cargman'a (Tiny Gecko)
Na silniku Yet Another Forum.net wer. 1.9.1.8 (NET v2.0) - 2008-03-29
Copyright © 2003-2008 Yet Another Forum.net. All rights reserved.
Czas generowania strony: 0,399 sek.

AD.bx ad3a
AD.bx ad3b
AD.bx ad3c
AD.bx ad3d