Omówienie skonsolidowanych wyników POLNORD za 3 kwartał 2011 roku
Polnord działa w branży, która w czasie kryzysu pozostaje w odwrocie. Liczba sprzedanych mieszkań spada, bo nabywcom trudniej o kredyt mieszkaniowy. Zaczynamy zwracać uwagę na wycenę zapasów i weryfikować, czy wyniki będą powtórzone. Możemy próbować, bo zasady rządzące segmentem deweloperskim są szczególne i pozwalają na wykazywanie w księgach prognoz przychodów i zysków. Postaram się je wyłuskać ze sprawozdania.
Patrząc na wyniki w ujęciu ogólnym widać przede wszystkim wzrost przychodów ze sprzedaży w porównaniu do poprzednich kwartałów. Wróciły one do poziomu sprzed dwóch lat, czyli do 2q2009. W porównaniu do 2q2011 przychody wzrosły o 51% a do 1q2011 prawie o 300%. W analizowanym kwartale Polnord wypracował prawie 60% zysku z całego 2011 roku. Ten został z kolei zrealizowany przede wszystkim na działalności deweloperskiej, czyli sprzedaży 223 mieszkań (wydanie kluczy z aktem notarialnym).
W poprzednim kwartale wydano 150 mieszkań a w sumie w całym 2011 roku 423 lokale. W poniższej tabelce prezentuję porównanie kwartalnych wyników do ilości wydanych lokali:
kliknij, aby powiększyćNa koniec analizowanego kwartału Polnord miał podpisane 364 umowy przedwstępne na lokale. Jest to liczba mieszkań, która powinna w najbliższym czasie (choć niekoniecznie nadchodzącego kwartału) rozpoznana w przychodach ze sprzedaży. W tabelce z zestawieniem mieszkań określone zostało to jako „lokale sprzedane do wydania”. Można więc zrozumieć, że są to gotowe już mieszkania, które czekają na przekazanie. W całym 2011 roku podpisano 851 takich umów przedwstępnych.
Najważniejszą pozycją w bilansie spółki pozostają zapasy. W tym miejscu kumulowana jest wartość posiadanych gruntów oraz nakładów na budowę nowych mieszkań i nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. Wyceniane są one w koszcie historycznym. Na koniec 3q2011 stanowiły one 55% wartości wszystkich aktywów.
Co do ich wyceny i ryzyka odzyski walności kwot zgadzam się absolutnie z opinią Anty-Teresy zamieszczoną wyżej. W szczególności dotyczy to wartości skapitalizowanych odsetek od kredytów, których w ujęciu historycznym mogło się zakumulować dość dużo. Pamiętajmy też, że zapasy wyceniane są w koszcie historycznym, czyli nie ma tu systematycznych przeszacowań do wartości godziwej. Występują jedynie działania wskazane przez AT.
W ramach projektów oddanych do użytkowania i jeszcze realizowanych Polnord posiada w ofercie w sumie 1 781 mieszkań. Przy łącznej wartości zapasów na koniec kwartału 1 252 884 kPLN daje to średnio 703 kPLN na mieszkanie. Ta wartość znacząco przekracza średnią wartość sprzedanego mieszkania (wyliczona pro forma wyżej). Można więc uznać, że połowa zapasów leży odłogiem i czeka na lepsze czasy.
Znacząca poprawa płynności na poziomie operacyjnym wynika z przyjęcia wpłaty za sprzedaż wierzytelności. Zgodnie z tym, co wcześniej napisał AT, także w tym kwartale powinny być rozpoznane przychody z tej czynności.
Podsumowując: ciężko ocenić potencjał do dalszych wzrostów. Polnord zaczyna realizować coraz lepsze wyniki ale jest to uzależnione od czynników zewnętrznych. Podobnie jak jego wycena – wiele tutaj zależy od ogólnego klimatu ekonomicznego i zaufania do deweloperów. Tak długo jak na ogólnym rynku utrzymywać się będzie spowolnienie – wątpię, aby była szansa na znaczące wzrosty kursów. Dużo lepszy raport za ostatni kwartał może oczywiście pomóc ale obawiam się, że niedużo.
www.stockwatch.pl/gpw/polnord,... – pod tym linkiem znajduje się przeliczenie wskaźników do najnowszych danych.
Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.