Cytat:Jeśli chodzi o - zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania - 93 mln zł;
to
zaliczki wniesione przez klientów to 50 mln zł
ceny nabycia gruntów, które pozostały do zapłaty to 28 mln zł (szczegóły pkt 26.3 raportu półrocznego).
Zaliczek w kwocie 93M nie ma. One są wykazane osobno.
Cytat:Nie zakładam, że w kontekście w/w analizy terminów zapadalności zobowiązań spółki będzie problem z pozyskaniem finansowania które będzie potrzebne do pokrycia bieżących zobowiązań i sfinansowania bieżącej działalności. Oczywiście trzeba wziąść pod uwagę sentyment rynkowy.
Ty nie zakładasz, ale rynek zakłada...
Rynek najczęściej ma rację. Jeśli jej nie ma to Ganta należy ładować worami do portfela
Cytat:Ponieważ zgodnie ze standardami rachunkowości deweloperzy mogą rozpoznać przychód ze sprzedaży lokalu dopiero w momencie przekazania mieszkania warto zwrócić uwagę, że wartość zaliczek na poczet mieszkań wynosi 50 mln zł co przy systemie sprzedaży mieszkań 10/90 i przyjęciu założeń ile z tego stanowią zaliczki w tym systemie może dać nam wyobrażenie o wielkości przychodów oraz wpływów pieniężnych do spółki w najbliższym okresie, jeśli uwzględni się, że teraz tendencja jest raczej rezerwacji bliżej końca etapu inwestycji lub po jej skończeniu.
No właśnie jakiej kwoty należy oczekiwać???
Bo ja widzę tak:
Zaliczki na koniec roku 117M, zaliczki na półrocze 52M. Idąc tym tropem rozumowania, jeśli zaliczki zmniejszyły się o 65M, a sprzedaż była 10/90 to powinni wygenerować w ciągu półrocza przepływ i przychody na poziomie prawie 500M, a jest tylko połowa tej kwoty w przychodach... Można więc raczej sądzić, że w zaliczkach mamy raczej system 20/80 o czym Gant wspomina...
Jeśli tak, to Gant ma w zaliczkach "sprzedane" 250M przyszłych wpływów na tą chwilę. Tylko nigdzie nie jest powiedziane, że ta kwota dotyczy roku. Nabywcy z pewnością są ostrożniejsi, ale jak chcesz mieć lokal najfajniej położony to i tak trzeba rezerwować na etapie dziury w ziemi. Coraz mniej, ale ciągle(zwiększa się oferta lokali gotowych) Tak jest przynajmniej w Warszawie.
Poza tym na razie mamy na podstawie zaliczek oszacowane wpływy... Z tego same koszty korporacyjne w ciągu roku zabiorą 44M(to półrocze razy 2) i trzeba będzie także ponieść wydatki na ukończenie budów. Dodatkowo odsetki rocznie to 50M. Kluczem do rozwiązania zagadki płynności jest oszacowanie tej kwoty. Jak wspomniałem w omówieniu Gant nie przedstawia potrzebnych nakładów na wygenerowanie przepływów w przedstawionej analizie płynności. Są oczekiwane wpływy, a nie ma oczekiwanych wydatków. Dlatego mi się ta analiza nie podoba.
Cytat:Tutaj mamy jednak te zobowiązania rozłożone w czasie, dodatkowo praktycznie wszystkie zobowiązania zapadające w najbliższym roku są zabezpieczone na majątku o większej wartości niż wartość zobowiązań co w mojej ocenie stanowi mocny argument za tezą, że jeśli nie zostaną spłacone to zostaną zrolowane
Skąd pewność, że wartość zabezpieczenia przekracza wartość zobowiązania???
W tym półroczu mieliśmy sprzedaż jednego z gruntów na którym strata była rzędu 30%. Rynek nieruchomości, w szczególności dużych nieruchomości gruntowych jest obecnie mało płynny. Przez to tak naprawdę nie wiadomo ile to jest aktualnie warte. I to nie wina Ganta, tylko rynku. Skąd Ci biedni rzeczoznawcy mają brać transakcje porównywalne? Sięga się w coraz bardziej oddalone miejsca i innych uwarunkowaniach i niestety coraz dalej do tyłu. W bankach też taką wiedzę posiadają.
Z resztą spółka w raporcie pisze, że jeśli cena jakiegoś gruntu będzie wyższa od ceny zobowiązań to go sprzeda, żeby nie płacić odsetek... Rozumując odwrotnie można założyć, że są grunty których wartość zobowiązania przekracza wartość gruntu.
Gant częściowo wymaga rolowania długów. Pisze o tym i spółka i audytor. Biegli uwagi do raportów półrocznych dają stosunkowo rzadko, więc nie należy bagatelizować. Rynek boi się o rolowanie, bo zmienia się sentyment banków. Oczywiście sytuacja Ganta jest o wiele lepsza niż PBG, więc porównywanie nie jest uzasadnione. Natomiast sytuacja PBG pokazuje, że od banków nawet ulubieńcy potrafią dostać po łapach. W "normalnej sytuacji rynkowej" nie martwiłbym się rolowanie. Teraz takiej nie mamy, a ryzyko braku rolowania wydaje się obecnie nie do zbagatelizowania. Jak zawsze na giełdzie im większe ryzyko tym większa potencjalna stopa zwrotu.
Zasada jest taka, że aktywa trwałe należy finansować kapitałem stałym(srebrna zasada bilansowa), to widzimy patrząc realnie, że Gant jej nie spełnia.
Kapitał stały to 625 + 279=904
Teraz zastanówmy się co należy do aktywów trwałych:
Z pewnością aktywa trwałe :)678M
ale także część zapasów...
To będzie produkcja w toku i zasoby SM Dom. Gant w analizie płynności w zasadzie napisał, że sprzedaż tych zasobów w większości wykracza poza rok...
Czyli 168 + 103 -13... razem daje to 268+ 678=946
Widać, że jedna z podstawowych zasad nie jest przez Ganta spełniona. Z resztą trzeba się zastanowić po co Gant przeniósł zasoby SM Dom z nieruchomości inwestycyjnych do zapasów, ale to już zostawię czytelnikom...