GANT [GNT]

Tak czysto hipotetycznie, gdzie znikły lub zostały utopione te 250 mln które firma pozyskała z obligacji?

Odpowiem może całościowo, i nie na wszystko równocześnie, bo poruszone przez Ciebie BB kwestie są ze sobą powiązane.
Transparętność to mój główny zarzut do spółki. Najbardziej kuriozalne były dla mnie sprawozdania za IIQ2008 oraz IH2008.
Pytasz gdzie biegły rewident z EAY może nie znaleźć miejsc do manipulacji...

Z raportu IIQ2008 w którym jest wykazywana działalność GANT FIZ:


Ale z tego samego raportu dowiadujemy się:



To jak w końcu jest? Konsolidują czy wyceniają certyfikaty?

Biegły rewident także ma obiekcje co do FIZ...

Z raportu biegłego rewidenta do sprawozdania za IH2008:



Wedłóg mnie może to być miejsce do manipulacji wynikiem. Ponadto w innych opiniach biegły czepiał się nie tylko do uznawania przychoddów. Były też obiekcje co do wykazywania w sprawozdaniu liczby akcji oraz wływu emisji z programów motywacyjnych.

Moim zdaniem spółka kombinuje. W sprawozdaniu za IIQ2008 znajdzieemy na stronie 44 skonsolidowanego sprawozdania zysk netto w kwocie :
Z
a na stronie 47 w zestawieniu zmian w kapitale własnym w kolumnie: zyski zatrzymane wierszu:Aktualizacja wartości nieruchomości kwotę (-28 193) przy czym w tej samej kolumnie w wierszu:Przychody/koszty za okres ogółem także pozycję z wyniku netto w kwocie 35 996. Zmiana wartości jest wykazywana w kapitale własnym...
Najprawdopodobniej biegły rewident się czepnął sprwozdania bo w sprawozdaniu za IH2008 pozycji o aktualizacji już nie znajdziemy, ale zysk za okres 22 958... czyli wykazany w sprawozdaniu za IIQ był o 50% za duży. Wyjaśnienia tej rozbieżności nie znalazłem. Najważniejsze z tego, że stratę próbowano odnieść na kapitał własny a nie wynik finansowy. Prawdopodobnie zmieniono politykę rachunkowości w którymś elemencie.

W sprawozdaniu za IH2009 na stronie 4 sprawozdanie w
ŚRÓDROCZNY SKRÓCONY SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
za okres 6 miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2009


W IIQ2008 ujemne przeszacowanie wartości nieruchomości było na wynik. W IH2009 dodatnie przeszacowanie nieruchomości było na RZIS. Jest pole do nieufności ? Mnie się wydaje, że jest...

W sprawozdaniach pojawia się też dużo zmian metod rachunkowości, korekt do poprzednich okresów, korekt do obecnych sprawozdań. Ogarnąć to nie jest łatwo... i nie pewności, że się posiadło komletną wiedzę na temat...

Tak sobie Was czytam i czytam... Mało się odzywam, ale mam nadzieję, że konkretnie.
Takie niedowartościowanie tzn, jakie było do pewnego momentu bez przyczyny się nie utrzymuje przez lata. Większość z walorów, które ja oceniałem jako niedowartościowane poszło do góry jak strzał z armaty. Dlaczego GNT nie? Przez tak długi czas żaden grubszy portfel nie zauważył spółki?
Wszyscy mamy dostęp do tych samych danych i polegamy na rzetelności informacyjnej. Takiej w spółce nie było. Pisałem o tym wcześniej.
Powiadasz Disco przychody, zyski... Ale jak je oszacować? I kiedy będą zaraportowane? Co się stanie z rynkiem tak naprawdę nie wiadomo. Wszyscy giełdowi deweloperzy chcą inwestować agresywnie. Tylko czy rynek przyjmie nową falę podaży? GNT ma raczej mały bank ziemi, a przede wszystkim oferta się kończy. Ile trwa produkcja? 1,5-2 lata? Zakładając, że już dziś podpiszą milion wstępnych umów sprzedaży i nawet poprzelewają im banki większość transz kredytów, to w raportach pojawi się to dopiero po przeniesieniu prawa własności...
Jeśli zarząd jest niewiarygodny, a wedle mojej oceny taki jest, to przez 2 lata w zasadzie nie wiadomo co się w spółce dzieje i jaki będzie zysk na sprzedaży.
Można wziąć oczywiście kalkulator. Założyć marżę i przeliczyć razy obiecaną sprzedaż... Tylko, że obiecaną.

Rozbawiło mnie określenie:


W związku ze słabością przeszacowano wartość w górę - patrz raport półroczny. Większość deweloperów przeszacowała w dół.
Poza tym Ganta najzwyczajniej teraz nie stać na budowę nieruchomości inwestycyjnych, bo kredytów dużo, środków własnych nie wiele, a nakłady zwracają się relatywnie później.

Krysiu,
Na wątku Catalysta opisałem jak działa to zabezpieczenie i wcale nie jest takie fajne.
Wartość certów i owszem robi wrażenie, ale jest jeden szkopuł. Jak sama zauważyłaś pod tymi certami jest majątek Ganta. Ten majątek rynek wycenia znacznie niżej - 5 razy niżej. Poza tym na tym majątku z bardzo dużym prawdopodobieństwem są zabezpieczenia hipoteczne kredytów ganta. W razie kłopotów to banki i obligatariusze będą uprzywilejowani do zabezpieczenia się z hipotek. Właściciele certów dostaną to co zostanie, a zostać może niewiele, żeby nie napisać nic. Tak Gant odpowiada całym majątkiem, ale odpowiadałby w ten sposób także bez zabezpieczenia. Właściciele certów będą tylko przed właścicielami roszczeń niezabezpieczonych.

Rynkowa wycena spółki jest efektem braku wiary w bilans, ale także obawą o płynność spółki. Spółka w sprawozdaniu pisze:

Cytat:
Biorąc pod uwagę niestabilność rynku nieruchomości oraz wszystkie uwarunkowania prawne wynikający z ustawy deweloperskiej, nie można wykluczyć, że przyszłe ceny sprzedaży mieszkań oraz okres realizacji sprzedaży, mogą się znacząco różnić od tych przyjętych przez Grupę


a audytor dodaje:
Cytat:
Biorąc pod uwagę niestabilność rynku nieruchomości, brak porównywalnych transakcji oraz początkowe zaawansowanie procesu sprzedaży, nie można obecnie wykluczyć, że przyszłe ceny sprzedaży mieszkań oraz okres realizacji sprzedaży mogą się różnić od tych przyjętych przez rzeczoznawcę

Uwaga biegłego nie powstała z niczego... Krótko mówiąc poddaje w wątpliwość wartość skapitalizowanych zapasów.

W tym kwartale Gant przeniósł kupione nieruchomości w Katowicach z nieruchomości inwestycyjnych do zapasów, przy czym rzeczoznawca określił wartość rynkową o 24 miliony większą, bo spółka wyodrębniła osobną własność lokali, w związku z czym może je teraz sprzedawać. To kolejne przeszacowanie na tych aktywach. Większość lokali będzie oferowana ich obecnym użytkownikom, bo są to lokale zamieszkałe. O wycenach mówi także transakcja na której wykazano stratę 1,8M przy wartości sprzedaży 3,7. Oznacza to, że w bilansie grupy wartość była zawyżona o 30%!

Ważniejsza jest jednak sprawa płynności spółki, bo nawet najbardziej niedowartościowany podmiot może być jeszcze mniej warty jeśli upadnie. Niestety ocena ryzyka kredytowego Ganta nie jest dobra, a w mojej ocenie zagrożone jest kontynuowanie działalności. Jest na to parę przesłanek:

audytor pisze:
Cytat:
Działalność grupy uzależniona jest w istotnym stopniu od ciągłości finansowania kredytami bankowymi, emisji obligacji, MOŻLIWOŚCI przesunięcia spłaty istniejących zobowiązań kredytowych, bądź rolowania zapadalnych obligacji...


natomiast spółka:
Cytat:
Zarząd Grupy prowadzi negocjacje z bankami i inwestorami zewnętrznymi w
zakresie pozyskania dodatkowych źródeł zewnętrznego finansowania. Pertraktacje dotyczą:
....
przesunięcia terminu spłaty kredytu lub pozyskania refinansowania w postaci kredytów inwestycyjnych, rolowania
zapadalnych obligacji,
....

Ze stwierdzeń tych można wnioskować, że kontynuowanie działalności zależy od możliwości wydłużenia spłat kredytów, czyli, że spółka nie jest w stanie obsługiwać zadłużenia na bieżąco. Zarząd w sprawozdaniu przedstawił analizę płynności finansowej na podstawie której wyraził opinię, że spółka jest w stanie uregulować zobowiązania krótkoterminowe. Zarząd oczekuje wpływów z działalności deweloperskiej na poziomie 390M przy czym ze sprzedaży mieszkań ponad 300, którymi będą zaliczki i przychody ze sprzedaży. Nie widzę jednak określenia przyszłych kosztów...
Proszę zauważyć, że w podanych projektach gotówkotwórczych są miedzy innymi:

Gdańsk Malczewskiego stan surowy zamknięty
Poznań Karpia Etap IV i III IV stan surowy zamknięty III brak danych
Opole – przylasie III etap Stan surowy zamknięty
Warszawa – kaskada II etap nie rozpoczęty
Royal house – nie rozpoczęty

Które w mniejszym lub większym stopniu będą potrzebowały środków na wykonanie projektów. Przy braku określenia przyszłych kosztów, czyli wypływu gotówki analiza płynności nie ma znaczenia. Gant będzie musiał rolować zadłużenie, na co przy utracie przedmiotu zabezpieczenia banki nie muszą się zgodzić. To jest poważne ryzyko płynności spółki, które w wycenie giełdowej rynek dyskontuje.