ECHO [ECH]

Pozwole sobie zamieścic swoja analize spólki:

Na wykresie Tygoniowym cena znajduje sie blisko silnego wsparcia,
kolejnym potwierdzeniem jest fakt iz jest to poziom 61.8% zniesienia ostatniego ruchu tj. 5.2 do 6.9.
Prosze zwrócic uwage na wydluzone dolne cienie podczas ostatnich 4 tyg. swiadczy to o sile popytu w tym rejonie (jednak aktualny tydzien sie jeszcze nie zakonczyl, wiec nie wiadomo jak bedzie wygladac aktualna swieca)


kliknij, aby powiększyć

Spogladajac na wykres dzienny. w zakreslonym prostokacie widac jak cena ladnie broni sie przy poziomie 5.9-6.1.


kliknij, aby powiększyć


Reasumujac. Wydaje mi sie ze aktualnie mamy walke sil popytu z podaza (wg. mnie z przewaga popytu)

Otwierajac pozycje przy cenie 6.1 ustawilbym zlecenie stop na poziomie 5.8zl natomiast pierwszy poziom docelowy to ok 6.8zl
daje nam to R/R ok 1:2, biorąc pod uwage drugi TP jest to juz ok 1:5 wiec calkiem calkiem :)

Nie jest to zadna rekomendacja, ale calkiem ladnie wg. mnie to wyglada.

Mój znajomy developer mówił ze to bardzo prestiżowa nagroda

Zgadza się. W Polsce jest to prestiżowa nagroda, ale chcę przypomnieć, że Echo było już zwycięzcą konkursów dla regionu CEE organizowanych przez europejskie organizacje.

Na stronie korporacyjnej dostępna jest już prezentacja po wynikach za I półrocze:
echo.stockwatch.pl/prezentacje...

Ostatnio na stronie korporacyjnej cały wysyp komunikatów na temat komercjalizacji Galerii Sudeckiej. To prawdopodobnie przełoży się na dodatnie przeszacowanie w raporcie za 3Q. Według prezentacji za lipiec stan komercjalizacji wynosił ca 80% i pewnie do tego momentu projekt był wyceniony w raporcie za 2Q. Teraz mamy już 93% i planowane zakończenie prac budowlanych w październiku. Jest pewna niejasność, bo w raporcie mamy oddanie w pierwszej połowie przyszłego roku, ale pewnie chodzi o całość z retailparkiem, a nie tylko drugi etap, czyli rozbudowę istniejącego budynku. NOI ma wzrosnąć z 1,2 do 4,2 M EUR, ale pewnie także mowa o całości, łącznie z hipermarketem budowlanym. Zwiększenie stopnia komercjalizacji o ca 15% powinno przynieść podobną zmianę wartości tego projektu.

ciekawe, dlaczego autor nie nakreslił linii po szczytach z listopada13 i czerwca14. Kurs wciąż jest poniżej tego “trendu”. Czyzby nie był to istotny opór?

Strategiczne przesunięcie Echo w stronę biur, kosztem segmentu handlowego okazuje się trafne, o czym świadczy tekst w propertynews:
www.propertynews.pl/centra-han...


Na rynku biurowym może nie jest obecnie łatwo, ale istnieją szansę na zrównoważenie popytu i podaży. Także we wspomnianym serwisie pojawiła się relacja z panelu na ostatniej branżowej konferencji.
www.propertynews.pl/biura/nl,2...



O ile rośnie współczynnik pustostanów w stolicy, to nie powinien mieć on wpływu na nowe powierzchnie, bo to właśnie do nich migrują najemcy. Z punktu widzenia inwestora mamy niższe efektywne czynsze, ale rynek nieruchomości jest cykliczny. Warto też zauważyć, że poziom pustostanów 15 proc. nie jest niczym dramatycznym. To mormalny poziom dla dojrzałego rynku jakim jest Warszawa. Podobne współczynniki mamy w wiodących miastach niemieckich czy brytyjskich.

Omówienie sprawozdania finansowego GK Echo za Q2 2014

Wyniki drugiego kwartału zgodnie z moimi oczekiwaniami. Ciągle podtrzymuję swoją opinię, iż ostatnie trzy miesiące były okresem przejściowym, w którym GK Echo była w trakcie realizacji kilku projektów szczególnie z segmentu biurowego i mieszkaniowego. Efekty tych prac powinny przyjść w drugiej połowie roku, co powinno znacznie poprawić raportowane wyniki szczególnie w dywizji mieszkaniowej.



GK Echo zakończyła drugi kwartał z ujemną dynamiką obrotów. W odniesieniu do analogicznego okresu roku poprzedniego skala biznesu skurczyła się o niecałe 10%. Warto rzucić okiem co było główną przyczyna spadków. Poniżej wykres obrazujący zmiany w przychodach wg podstawowych segmentów.



W pierwszym półroczu 2014 obrót wygenerowany przez segment handlowy zanotował niewielki (-2 MPLN) regres przychodów. Warto jednak zwrócić uwagę, iż za spadek odpowiada tak naprawdę pierwszy kwartał. Przypominam, iż w tym okresie GK Echo pracowała na zdecydowanie mniejszej powierzchni (nie było galerii w Tarnowie, Radomiu oraz Piotrkowie które zostały sprzedane w 2Q 2013), dodatkowo dopiero pod koniec kwartału została otwarta galeria Amber. W kolejnych miesiącach było już zdecydowanie lepiej. Najnowsza galeria w Kaliszu pracuje już pełną parą, co pozwoliło pokryć dziurę z pierwszego kwartału. Pozostaje pytanie czego należy oczekiwać po tym segmencie w kolejnych kwartałach. Trzeba mieć na uwadze, iż GK Echo zdecydowanie ograniczyła projekty w dywizji handlowej. Aktualnie w trakcie realizacji jest tylko rozbudowa Galerii Sudeckiej w Jeleniej Górze (NOI = 3 MEUR), która zgodne ze sprawozdaniem powinna być oddana do użytkowania w I H 2015. Kolejne inwestycje to raczej dłuższa perspektywa II półrocza 2015 i 2016.

Zdecydowanie więcej dzieje się w segmencie biur. Tutaj w ostatnim czasie GK Echo skupiła swoją największą uwagę. Co prawda dywizja biurowa w odniesieniu do I półrocza 2013 również wygenerowała niższy poziom przychodów, jednakże trzeba ponownie zauważyć, iż w odniesieniu do I kwartału mamy poprawę. Analizując wyniki r/r trzeba pamiętać, iż w pierwszym półroczu 2013 w portfelu Echo był również flagowy projekt Aquarius (etap I), który był w pełni skomercjalizowany. Na początku tego roku zakończone zostały co prawda dwa projekty (Park Rozwoju etap I oraz A4 Business Park etap I), jednakże proces komercjalizacji pierwszej z inwestycji nie dobiegł jeszcze końca. Nie bez znaczenia na przychody w podziale na segmenty ma również zmiana prezentacji projektu Biurowiec Polkomtel w Warszawie. Zmiana sposobu konsolidacji powyższego projektu na metodę praw własności spowodowała wyłączenie przychodów generowanych przez ten projekt z rachunku segmentowego. W przeciwieństwie do segmentu handlowego w biurach możemy oczekiwać w najbliższym czasie zakończenia kilku istotnych inwestycji min. Wrocław West Gate (NOI = 2,9 MEUR), Katowice A4 Business Park (etap II, NOI = 1,6 MEUR), Warszawa Park Rozwoju (etap II, NOI = 2,8 MEUR) oraz Gdańsk Tryton (NOI = 4,1 MEUR). Całkiem sprawnie postępują również pracę przy flagowej inwestycji grupy tj. Q22 w Warszawie, aktualnie planowany termin oddania inwestycji to II H 2016.

Największej przychodów ubyło w segmencie mieszkaniowym. Niestety jest to dużej mierze specyfika tej branży oraz sposobu rozliczenia projektów. Tutaj trudno o powtarzalność wyników tak jak w przypadku najmu. W ostatnim czasie GK Echo nie kończyła znacznych inwestycji w dywizji mieszkaniowej, co widać w spadających z kwartału na kwartał przychodach. Sytuacja powinna się zmienić już w trzecim i czwartym kwartale. W tym okresie grupa powinna oddać kilka znaczących inwestycji m.in. Warszawa Nowy Mokotów (etap I, przychody = 94 MPLN), Poznań Kasztanowa Aleja (etap II, przychody = 57,8 MPLN) oraz zacząć rozpoznawać przychody z krakowskiego Hortus Apartments ukończonego w III kw. (przychody = 38,2 MPLN), co powinno odbudować bazę przychodową tego segmentu.



Analizując RZiS GK Echo trzeba pamiętać, iż na finalny wynik duży wpływ mają bezgotówkowe operacje wyceny portfela nieruchomości, które przełożą się na przepływy pieniężne dopiero w momencie sprzedaży projektów. Największe zmiany w wycenie zaszły w pierwszym kwartale w kolejnych miesiącach widać korektę in minus głównie ze względu na niższy kurs EUR/PLN w drugim kwartale. W kolejnych miesiącach należy oczekiwać operacji odwrotnej ze względu na deprecjację Złotego.



Powyższa tabela przedstawia oczyszczony z przeszacowań RZiS zarówno z wyceny portfela jak i wyniku na różnicach kursowych. Po pierwsze widać, iż systematycznie rośnie rentowność brutto na sprzedaży. Główne powody tej poprawy wskaże nam wykres obok obrazujący rentowność głównych segmentów. Poprawa zyskowności nastąpiła głównie w segmencie biurowym. Tutaj trzeba mieć jednak na uwadze, iż w kolejnym kwartale wynik tej dywizji może być nieznacznie gorszy (r/r) ze względu na zeszłoroczne rozliczenie nakładów na adaptację biur dla jednego z najemców. Pod względem rentowności stabilnie wygląda dywizja handlowa. Bardzo słabo w ostatnim kwartale wypadły mieszkania, GK Echo zaliczyła tutaj nawet niewielką stratę. Wydaje się, iż był to jednorazowe zdarzenie wynikające np. z wyprzedaży mieszkań ze stary projektów w celu ich ostatecznego zamknięcia, lub być może zawiązania rezerw na grunty. W strukturze kosztów martwić może wzrost zarówno kosztów sprzedaży i zarządu, szczególnie biorąc pod uwagę systematycznie spadające przychody. To może być związane ze zwiększoną skalą sprzedaży mieszkań w sensie umów przedwstępnych oraz komercjalizacją nowych projektów biurowych. Po uwzględnieniu powyższych kosztów wynik na sprzedaży jest już zdecydowanie niższy a rentowność na sprzedaży spadła poniżej zeszłorocznego poziomu. Wynik na poziomie operacyjnym ratuje pozostała działalność operacyjna. W bieżącym okresie GK Echo wykazała zdecydowanie niższe pozostałe koszty operacyjne (o 6 MPLN) przy porównywalnych pozostałych przychodach, dzięki temu EBIT dostał dodatkowo 6 MPLN.



Od strony przepływów tak jak uprzedzałem w ostatnim omówieniu została zniwelowana duża nadwyżka na działalności operacyjnej, gdyż GK Echo dokonała rozliczeń podatkowych (grupa spłaciła zobowiązania podatkowe skorelowane z wcześniej otrzymanym zwrotem podatku). GK Echo ciągle generuje solidne przepływy na działalności operacyjnej, jednakże trzeba mieć na uwadze, iż Free Cash flow uwzględniający spłatę odsetek systematycznie spada, co ważne pomimo niskiego kosztu finansowania. Tutaj głównym wytłumaczeniem jest spadająca baza przychodowa, pochłanianie kapitału obrotowego w początkowej fazie inwestycji mieszkaniowych i w mniejszej skali wzrost kosztów organizacji.

Podsumowując, wyniki drugiego kwartału 2014 na pewno nie mogą zachwycać, jednakże tak jak pisałem na wstępie trudno było oczekiwać innej sytuacji. Teraz przed grupą druga połowa roku, w której powinny zostać zaksięgowane zdecydowanie wyższe przychody ze sprzedaży mieszkań co znów powinno poprawić wynik całej grupy. Ostatnie miesiące roku powinny również przynieść pełną komercjalizację nowych projektów w segmencie biurowym, co pozytywnie wpłynie na wyniki tego segmentu. Znakiem zapytania pozostają rosnące koszty organizacji przy spadającej bazie przychodowej oraz niewielka strata segmentu mieszkaniowego, która w moim odczuciu ma charakter jednorazowy.

Poniżej link do wycen, które wskazują na potencjał do wzrostu opierający się właściwie na wszystkich metodach. Tak jak pisałem już we wcześniejszych omówieniach wartość Echo najbardziej odzwierciedlają metody majątkowe, z których wynika iż Echo wyceniana jest z ok. 15% dyskontem. Co ważne dla akcjonariuszy GK Echo buduje swoją wartość systematycznie, od początku 2012 WK/akcje wzrosły o 55%.



www.stockwatch.pl/gpw/echo,wyk...

AD przecież nie pokazuje dystrybucji, zresztą zobacz na jakim wolumenie są te spadki. Może się odbije od 6.18 bo tam jest dwuletnia linia hossy. Martwią tylko przecięcie linii sygnałowej na MACD oraz wygląd dzisiejszej świecy.

Jeśli chodzi o technikę to widzę to tak:

kliknij, aby powiększyć
www.attrader.pl/pl/akcje/echo/...

Natomiast warto zauważyć pierwsze oznaki przesilenia na warszawskim rynku. Ci co nie mają grubego portfela i odpowiedniego poziomu finansowania zaczynają się bać budowania spekulacyjnego z niskim poziomem umów pre-let:


www.propertynews.pl/biura/budo...

Można zatem liczyć, że podaż zacznie topnieć, a to powinno obniżyć presję czynszową. Krótko mówiąc rynek porusza się zgodnie z cyklem.