GPRE - Spółki od A do Z - GPW - Forum StockWatch.pl
AD.bx ad0a2
StockWatch.pl
AD.bx ad0b
Witamy Gościa Szukaj | Popularne Wątki | Użytkownicy | Zaloguj | Zarejestruj

1 2 3

GPRE [GPR]

AKTUALNY KURS: 5,10 zł (-1,92%) 14-12-2018 16:49
anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 483
Wysłane: 15 marca 2017 11:59:34
Edytowany: 19 kwietnia 2017 08:23

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 483
Wysłane: 16 marca 2017 01:53:20
Sprawdzamy fundamenty do seryjnych dywidend – omówienie oferty publicznej Griffin Premium RE NV
Kolejny quasi REIT próbuje skusić inwestorów i zdobyć tytuł prekursora na rynku. We wrześniu na giełdę chciało wkroczyć REINO dywidenda plus, ale oferta zakończyła się fiaskiem. Teraz o miejsce w portfelach inwestorów powalczy znacznie bardziej znana i uznana marka – Griffin. Co prawda, nie będzie to już pierwszy polski REIT, bo jakiś czas temu na giełdzie w Johannesburgu i Luksemburgu zadebiutowało Echo Polska Properties, ale cały czas jest szansa, że warszawski parkiet doczeka się swojego pierwszego REIT-u.

Skoro mówimy o REIT to zerknijmy na początek do portfela. Na 31 grudnia Griffin Premium RE (dalej GPRE) posiadał 9 nieruchomości zlokalizowanych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach i Łodzi. Spółka zainwestowała głównie w nieruchomości biurowe (Lubicz, Green Horizon, Batory I, Bliski Centrum, Philips House, Nordic Park) i biurowo-handlowe przy głównych ulicach (Hala Koszyki, Supersam, Renoma). Według raportu CEBRE wartość tych nieruchomości na koniec roku wynosiła 470,4 mln euro. Warto jednak zauważyć, że budynek Philips jest wynajęty tylko w 52 proc. Podobnie wysoki poziom wakatów miała Hala Koszyki, ale projekt ten został uruchomiony dopiero w 2016 r.


kliknij, aby powiększyć


W powyższej tabeli zaprezentowałem NOI (dochód operacyjny netto) uzyskane. Zwracam uwagę, że w prospekcie w części dotyczącej opisu nieruchomości mamy NOI docelowe/rynkowe, a nie takie które faktycznie osiąga spółka. Różnica pomiędzy poziomami jest znacząca, ale przy ocenie warto jednak wziąć pod uwagę, że 9 marca tego roku, GT II i GT III zawarły ze spółką 5 letnią umowę gwarancji najmu i NOI, do kwoty 41,5 mln EUR dzięki czemu spółka będzie mogła pokazywać przychody z części wakatów. Wobec powyższego przez najbliższe 5 lat inwestorzy mogą się w zasadzie nie martwić o poziom najmu. Stopy kapitalizacji (yield) użyte do wyceny nieruchomości nie budzą większych zastrzeżeń. Starsze obiekty biurowe mają fieldy w okolicy nawet 9,2 proc. natomiast nowe jak Lubicz nawet 7 proc. W przypadku obiektów mieszanych stopy na poziomie 5,7 do 6,7 też wydają się w miarę rozsądne.

Oczywiście wszystkie te obiekty nie znalazły się nagle w portfelu. W 2012 r. spółka kupiła Halę Koszyki i zaczęła jej rewitalizację i rekomercjalizację. W okresie tym kupiono także Renomę W 2013 r. do portfela weszły 3 obiekty biurowe i Supersam, który po rekomercjalizacji został otwarty ponownie w 2015 r. Ma to swoje odzwierciedlenie w zmianach bilansowych:


kliknij, aby powiększyć


Proszę zauważyć, że na koniec roku spółka nie posiadała już nieruchomości inwestycyjnych w budowie. W latach poprzednich były to Supersam i Hala Koszyki. Wzrosty wartości bilansowej wynikają zarówno z nabycia nowych obiektów, jak i też ich przeszacowania wartości. W 2015 r. zysk z przeszacowania wyniósł 30,4 mln EUR, natomiast w 2016 r. spadł do 21,7 mln EUR. Spadek zysku spółka tłumaczy niższą kompresją stóp kapitalizacji (Od wielu lat stopy kapitalizacji są coraz niższe, gdyż nabywcy widzą coraz mniejsze ryzyko rynkowe). Oczywiście kompresja ta kres, ale nie jest to najważniejsze w przypadku spółki, gdyż tutaj kupujemy raczej obietnicę przyszłych dywidend a nie samą wartość aktywów.

Skoro mowa o bilansie to trzeba koniecznie zwrócić uwagę na pasywa. Kapitał własny finansował na koniec roku tylko 7 proc. wartości aktywów, natomiast kredyty i pożyczki aż 87 proc. W normalnych warunkach taka wartość zadłużenia jest w zasadzie nieakceptowana, ale w przypadku spółki wynika to głównie z przyjętego modelu finansowania. Właściciele zamiast pobierać dywidendy woleli najprawdopodobniej naliczać odsetki od zobowiązań, a w zasadzie je powiększać.

Poziom kapitału jest niski, ale warto zwrócić uwagę na jeden fakt. Mianowicie spółka twierdzi, że do tej pory nie wypłacała dywidendy.

Cytat:
Dividends Paid in the Past
In the period covered by the Consolidated Financial Statements, the Issuer has not paid any dividend from the net profit generated thereby.


Ale już w zmianach kapitału na s. 232 widnieje 56,1 mln EUR zmniejszające kapitał z tytułu zapłaconej dywidendy. Dywidendy też nie znajdziemy w przepływach z działalności finansowej. Całkiem możliwe, że zobowiązanie z dywidendy zostało spłacone nowymi pożyczkami, co potwierdza stawianą wyżej tezę.

Inwestorów z racji formy do której dąży spółka (REIT) bardziej interesują jednak zyski (w dodatku te gotówkowe z których ma być płacona dywidenda) niż wartość kapitału własnego.

Przychody spółki sukcesywnie rosły na przestrzeni ostatnich lat, co w zasadzie nie może dziwić skoro powiększał się stale portfel nieruchomości i powierzchnia najmu brutto (GLA).


kliknij, aby powiększyć


W 2016 r. Przychody wyniosły 33,5 mln EUR, natomiast zysk brutto na sprzedaży 22,4 mln EUR. Są to wzrosty odpowiednio o 10,9 proc. i 4,2 proc. Jak widać dynamika przychodów jest wyższa od dynamiki kosztów, co owocuje niższą dynamiką zysku. To prawdopodobnie ma związek z uruchomieniem Hali Koszyki i jej niepełnym jeszcze wynajęciem. Spółka nie ma najemców na których mogłaby refakturować część opłat i musi te koszty na razie ponosić sama.

GPRE pokazuje w ostatnich latach wysoki wynik operacyjny. W 2016 r. EBIT wyniósł 40,1 mln EUR i był wyższy od przychodów, co oczywiście jest skutkiem rewaluacji portfela nieruchomości. Warto jednak także zauważyć, że niższe były koszty operacyjne: 4 mln EUR w roku 2016 oraz 4,9 mln w roku 2015.


kliknij, aby powiększyć


Z punktu oceny zdolności spółki do generowania dywidendy ważniejszy jest jednak wynik bez niegotówkowych przeszacowań. Proponuję zerknąć na zysk ze sprzedaży (zysk brutto na sprzedaży obciążony kosztami administracyjnymi) czyli tak naprawdę skorygowany EBIT


kliknij, aby powiększyć


W 2016 r. spółka wygenerowała EBIT skorygowany na poziomie 18,4 mln EUR. Proszę zauważyć, że policzony zysk ze sprzedaży uzgadnia się w zasadzie z przepływami z działalności operacyjnej


kliknij, aby powiększyć



Wygenerowany i jak widać gotówkowy wynik w zupełności wystarcza na obsługę odsetek w kwocie 13 mln EUR (8,4 mln EUR od zobowiązań wobec banków i 4,6 mln EUR wobec jednostek powiązanych).

Skorygowany wynik brutto (o przeszacowania wartości nieruchomości, różnice kursowe, efekt wyceny swapów) wyniósł 5,4 mln EUR i był o 910 tys. wyższy niż rok wcześniej. To pokazuje, że przyjęty przez spółkę model działa. Przychody z najmu po opłaceniu wszystkich kosztów i dźwigni wynoszącej około 90 proc. pozwalają osiągać zysk.

Problem w tym, że historyczne wyniki mają się nijak do oczekiwanej przez spółkę wyceny. Przy cenie maksymalnej 6,5 zł dostaniemy wycenę biznesu przed emisją na kwotę 870 mln zł, co przy kursie EUR/PLN na poziomie 4,32 daje kwotę 201 mln EUR. Taki wartość wobec kapitału własnego na poziomie 36,2 mln EUR daje bardzo wysoką wartość C/WK – 5,54. (wskaźnik po raporcie za 1q2017 będzie na znacznie niższym poziomie nie tylko w związku z emisja akcji ale także konwersją zadłużenia na kapitał własny w kwocie 138 mln EUR) Zakładając nawet zerową stopę podatkową dostaniemy skorygowany C/Z na poziomie ponad 37.

Na pierwszy rzut oka wartości te wygląda wręcz kosmicznie, ale bazują na danych historycznych powstałych na nie w pełni skomercjalizowanych obiektach. Jeśli do obecnego wyniku dodamy różnicę NOI oczekiwanego i historycznego to dostaniemy wynik na poziomie około 12 mln EUR. Docelowy C/Z spadnie nam do 16,75. Nie jest to znów wartość szczególnie niska, ale proszę zwrócić uwagę, że potencjalnie dywidenda przy przeznaczeniu na nią całego zysku może wynieść 8,3 proc.

Biorąc pod uwagę fakt, że spółka ma od swojego właściciela gwarancje NOI na 5 następnych lat można oczekiwać, że w wynikach dość szybko pojawi się oczekiwane NOI. Emanacją tego faktu jest prognoza, w której zysk brutto (który jest tożsamy z NOI) rośnie do 32 mln EUR z obecnych 22,4 mln EUR. Griffin zakłada 59,5 mln EBIT w 2017 r. z czego 31,2 mln będzie pochodzić z przeszacowań wartości. Powtarzalny EBIT wobec tego ma wynieść 28,3 mln EUR w relacji do 17,9 w roku 2016. Koszty finansowe mają wynieść 9,6 mln EUR. Proszę zwrócić uwagę, że spółka zakłada spadek kosztów odsetkowych. Te mają spaść na skutek refinansowania Hali Koszyki oraz Supersamu, a także reorganizacji wewnętrznych pożyczek.

Skorygowany wynik brutto zamknie się kwotą 18,7 mln EUR, a skorygowany zysk netto 18,5 mln EUR, co potencjalnie daje maksymalną stopę dywidendy na poziomie nawet 9,2 proc. Intencją GPRE jest wypłata minimum 65 proc. FFO, przy czym FFO oznacza zysk przed opodatkowaniem skorygowany o zyski ze sprzedaży nieruchomości, zmianę wartości godziwej nieruchomości (przeszacowania) oraz podatek. Według deklaracji FFO ma w 2017 roku wynieść 21,4 mln EUR ze stopą dywidendy na poziomie 6,5 proc.

Należy tylko pamiętać, że dywidenda za rok 2017 będzie płacona dopiero w roku 2018. Taka stopa zwrotu przy relatywnie niskim ryzyku wydaje się nawet warta zainteresowania. W ciągu najbliższych paru lat ze względu na gwarancje nie ma się raczej co obawiać spadku przychodów.

Ryzykiem jest to co stanie się po okresie gwarancji i na jaką fazę rynku wpadniemy, bo rynek nieruchomości jest rynkiem cyklicznym. Z drugiej strony w kolejnych latach (2018 i dalej) jako aktywa „produkcyjne” wejdą jeszcze West Link, na który spółka ma już wstępną umowę kupna (finansowanie z emisji) oraz prawdopodobnie projekty Browary Warszawskie i Bethovena, gdzie GPRE ma prawo pierwokupu. WestLink jest już prawie w całości wynajęty przez Nokię, a na pozostałą powierzchnię ma 5 letnią gwarancję. Warszawskie nieruchomości będą mieć natomiast gwarancję 3 letnią w dniu ewentualnego odkupu.

No i może w końcu doczekamy się ustawodawstwa, które zniesie podwójne opodatkowanie REITów!

>> Więcej analiz najnowszych raportów finansowych jest tutaj

Powyższa treść przez 120 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.
Edytowany: 23 marca 2017 16:52

Azazello80
Dołączył: 2016-10-24
Wpisów: 4
Wysłane: 16 marca 2017 21:21:18
Przyznam że mam obawę, czy wycena w ofercie publicznej nie jest zbyt wysoka. Przecież C/WK to juz 3,7. Dodatkowo kilkunasto % C/Z też nie jest jakaś zachęcająca. Czyżby jedyną zaletą była dywidenda?


Silverr
Silverr PREMIUM
Dołączył: 2017-02-02
Wpisów: 163
Wysłane: 16 marca 2017 22:33:36
Na kanale inwestorzy.tv na fb jest wypowiedź Pani Prezes w której mówi kilka ciekawych rzeczy.

Spółka w portfelu posiada też nieruchomości komercyjne, które wynajmuje głównie korporacjom. O ile teraz w Polsce te korpo się mnożą, to zastanawia mnie, czy z czasem nie będą preferować offshoringu do jeszcze tańszych krajów jak Ukraina, Białoruś, czy część krajów Bałkańskich. Tam też są przecież wykształcone osoby, które byłyby w stanie ogarnąć pracę w korporacji - zwłaszcza, że na niższych stanowiskach to by sobie poradziły nawet co inteligentniejsze małpy... Zastanawiam się czy w perspektywie kilku albo nawet kilkunastu lat nie będzie w Polsce coraz większego problemu z zapełnieniem tych biurowców zwłaszcza ze co chwilę powstają nowe

nexus79
Dołączył: 2016-12-15
Wpisów: 13
Wysłane: 16 marca 2017 22:44:03
super analiza, dzieki wielkie bo sam myslalem czy warto do bezpiecznej czesci zakupic. Ale teraz to juz mam watpliwosci czy jest o co kruszyc kopie.

Silverr
Silverr PREMIUM
Dołączył: 2017-02-02
Wpisów: 163
Wysłane: 16 marca 2017 23:00:19
Oferta publiczna akcji Griffin Premium RE.. będzie obejmować do 22.201.267 akcji nowej emisji oraz do 59.108.251 akcji istniejących sprzedawanych przez dotychczasowych akcjonariuszy – Griffin Netherlands II B.V. i GT Netherlands III B.V., tj. podmioty pośrednio kontrolowane przez globalny fundusz inwestycyjny Oaktree Capital Group LLC

Nigdzie w prospekcie nie znalazłem informacji w jakiej kolejności te akcje będą obejmowane. Ktoś wie czy możliwa jest sytuacja taka, że sprzedający główni akcjonariusze sobie sprzedadzą swoje akcje, ale popyt będzie nie wystarczający i do spółki nie wpłynie żadna kasa bo nie będzie chętnych na nową emisję?

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 483
Wysłane: 17 marca 2017 00:20:49
s.166 pdf TERMS AND CONDITIONS OF THE OFFERING
Cytat:
When determining the final number of the Offer Shares, the Company, the Selling Shareholders and the Global Coordinators will in the first distance seek to ensure that the Sale Shares will be sold only if all New Shares are sold
Edytowany: 17 marca 2017 00:21

Silverr
Silverr PREMIUM
Dołączył: 2017-02-02
Wpisów: 163
Wysłane: 17 marca 2017 00:31:34
Dzięki :)

lekcja na przyszłość żeby przeglądać oryginał, a nie tłumaczenie na język polski z samego podsumowania prospektu

mindek
Dołączył: 2009-09-03
Wpisów: 937
Wysłane: 17 marca 2017 09:32:32
Raz, że spółka wchodzi w idealnym momencie patrząc z jej perspektywy. Najniższe koszty finansowania jakie są na rynku od 2-3 lat(w EUR) budują wartość nieruchomości i wynik, ale powoli się kończą. Świat dźwiga stopy i EBC mimo, że już dawno stracił twarz będzie musiał wrócić z zakupów(swoją drogą te tony obligacji na bilansie EBC nie są możliwe do wykupienia ani przez korporacje ani przez rządy- tu musi być rolka, znowu EBC?). Aż dziw bierze, że do tej pory wszyscy emeryci i oszczędzający nie wyszli na ulice, że EBC ich okrada.

Wyceny w oparciu o to są wysokie. Do tego bilans, gdzie 7% aktywów jest finansowana kapitałem własnym to jak w banku. Nie spodziewałem się, że nieruchomości komercyjne mogą "chodzić" na takim lewarze. Odroczona dywidenda, też nie napawa optymizmem. To kasa, która trafi do obecnych od przyszłych akcjonariuszy.

Zjeść ciastko i mieć ciastko. Prognozy zysku na takim lewarze są do zrealizowania, ale tylko w okresie dobrej koniunktury. Jak się coś zadzieje to te 7% buforu szybko zostanie zjedzone. Wygrywa ten kto rośnie na kredycie i w odpowiednim momencie skasuje część biznesu- sprzeda nowe i stare akcje.
Warto mieć w pamięci, że GTC swego czasu właśnie na tym popłynął(tąpnięcie w komercyjnych) i musiał się ratować dwiema emisjami akcji.

Edytowany: 17 marca 2017 09:33

mindek
Dołączył: 2009-09-03
Wpisów: 937
Wysłane: 18 marca 2017 20:21:28
odnośnie bilansu to zdaje się była jakaś konwersja na akcje i te 7% to nie aktualne. Wtedy wyglądałoby to inaczej, hm


anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 483
Wysłane: 18 marca 2017 22:45:32
Było aktualne na dzień 31 grudnia. Teraz nie jest bo główny akcjonariusz skonwertował pożyczki do spółki na akcje:

kliknij, aby powiększyć


Z resztą forma finansowania nie do końca ma znaczenie. Owszem teraz jest jaśniej, bo akcjonariusz dostanie dokładnie taką samą dywidendę. Ale mogło być też tak, że miałby pożyczki na 6,5 proc. Z punktu widzenia inwestora niewiele się tutaj zmienia.


anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 483
Wysłane: 18 marca 2017 23:02:01
mindek napisał(a):

Zjeść ciastko i mieć ciastko. Prognozy zysku na takim lewarze są do zrealizowania, ale tylko w okresie dobrej koniunktury. Jak się coś zadzieje to te 7% buforu szybko zostanie zjedzone. Wygrywa ten kto rośnie na kredycie i w odpowiednim momencie skasuje część biznesu- sprzeda nowe i stare akcje.
Warto mieć w pamięci, że GTC swego czasu właśnie na tym popłynął(tąpnięcie w komercyjnych) i musiał się ratować dwiema emisjami akcji.

Nie, prognoza będzie zrobiona z bardzo dużym p-stwem. Umowy najmu są długoterminowe, a na wakaty spółka ma gwarancje od głównego akcjonariusza. Z tego powodu przychód z tego portfela nierchomości przez najbliższe lata jest w zasadzie niezmienny z dokładnością dla indeksacji do inflacji i potencjalnego wzrostu z tytułu postępów w komercjalizacji. Po stronie kosztowej też nic wielkiego się wydarzyć nie powinno. Spółka media refakturuje na najemców. A koszty budowy czy finansowania tej budowy dla Westlinka zostaną skapitalizowane na aktywach.

Owszem, teoretycznie wzrost kosztów finansowych z kredytów może się odbić na wynikach, ale skąd ten wzrost miałby się wziąć? Z nieczego? Raczej z inflacji. A jeśli tak, to nie ma problemu, bo poziom czynszów jest o nią indeksowany. Jeśli więc koszty finansowe (max 70 proc., bo banki tyle nie dają) wzrosną w wyniku zwyżki stopy o 1 punkt procentowy, to o tyle też zostaną podniesione z automatu czynsze. Jeśli poziom wynajęcia przekracza poziom finansowania to choć pewnie z małym opóźnieniem wzrost kosztów finansowych przeniesie się na najemców.

rafallbn1981
Dołączył: 2011-01-20
Wpisów: 83
Wysłane: 19 marca 2017 20:59:48
Ktoś z was pisze się na ich debiut?

mindek
Dołączył: 2009-09-03
Wpisów: 937
Wysłane: 19 marca 2017 21:05:45
Ja się nie piszę, właśnie z uwagi to koniec niskich stóp procentowych, przenoszenia się handlu do sieci(zalando puchnie), akcjonariusze sprzedają część ciastka i marzenia o 6.5% są nie do spełnienia w długim terminie.

Trudno się nie zgodzić także z tą analizą:

1) W 2016 roku bez zysku z wyceny nieruchomości jest -4 mln EUR.
2) Zysk z wyceny nieruchomości nie jest stałą coroczną pozycją (wystarczy popatrzeć na wyniki lat poprzednich). Zależy od poziomu przychodów z najmu i stóp procentowych. A te mogą wzrosnąć, co wpłynęłoby negatywnie na wycenę nieruchomości.
3) W prognozie 2017 roku założono aż 31 mln EUR dodatkowego zysku z wyceny nieruchomości. To co będzie w kolejnych latach jak tego dodatkowego zysku zabraknie?
4) W 2016 roku portfel wynosił 470 mln EUR, a przychód z najmu 23,7 mln EUR. To 5%. W prognozie jest założony przychód 32 mln EUR to 6,8% ( o ile nie wzrośnie wartość portfela nieruchomości).
Jak się odejmie koszty to nie zostaje zbyt dużo.
5) Koszty finansowe w 2016 to 22,5 mln EUR, a w prognozie założone jest niecałe 10 mln EUR. Ciekawe dlaczego? Dług odsetkowy na koniec 2016 to 440 mln EUR. To wychodzi stopa 2,2%.
6) Główną nieruchomością jest Renoma we Wrocławiu. Nie jest ona zbyt popularna, a jeszcze ma być otwarta nowa duża galeria Wroclavia tuz obok, co zwiększy presję na cenę najmu w części handlowej.

Podsumowując. Patrząc na bilans (wysokie zadłużenie) i strukturę przychodów wątpię czy uda im się utrzymać poziom dywidendy 6,5% w kolejnych latach po 2017 roku.

Mam nadzieję, że OBS nie będzie miał nic przeciwko przeklejeniu opinii, całość tutaj w komentarzu.
http://analizyobs.blogspot.com/2017/03/lsi-software-z-szansa-na-dalszy-rozwoj.html#comment-form

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 483
Wysłane: 19 marca 2017 22:16:35
Nie wiem o jakiej analizie piszesz, ale napewno nie o tej na SW. I można się nie zgodzić z bardzo wieloma czynnikami.

Cytat:
1) W 2016 roku bez zysku z wyceny nieruchomości jest -4 mln EUR.

To nie prawda, a przynajmniej jest tu merytoryczny błąd. Jeśli wyłączamy (słusznie) przeszacowania nieruchomości z wyniku do obliczeń powtarzalnego zysku, to trzeba to samo zrobić także z różnicami kursowymi. Najlepiej obciążyć skorygowany EBIT tylko odsetkami, bo one mają charakter powtarzalny.

Co więcej, dotychczasowy właściciel mógł sobie tak ustalić poziom oprocentowania, żeby wynik wyniósł równe zero. Takie jego prawo. Mógł wybrać czy woli wzrost kapitału własnego, czy dywidendę, czy przychody z odsetek. Forma finansowania i czerpania korzyści nie ma znaczenia.

Cytat:
2) Zysk z wyceny nieruchomości nie jest stałą coroczną pozycją (wystarczy popatrzeć na wyniki lat poprzednich). Zależy od poziomu przychodów z najmu i stóp procentowych. A te mogą wzrosnąć, co wpłynęłoby negatywnie na wycenę nieruchomości.

Błąd. Wycena zależy od poziomu przychodów i stopy kapitalizacji, a nie stopy procentowej. To nie to samo i nie jest skorelowane wprost.
Proszę zerknąć choćby na ten wykres:

kliknij, aby powiększyć

Stopa kapitalizacji w 2007 r. miała cykliczny dołek, a stopy procentowe? W 2011 i 2012 stopy procentowe rosły: http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/dzienne/stopy_archiwum.htm
A na wykresie stopy kapitalizacji spadały.

Cytat:
3) W prognozie 2017 roku założono aż 31 mln EUR dodatkowego zysku z wyceny nieruchomości. To co będzie w kolejnych latach jak tego dodatkowego zysku zabraknie?

Nic nie będzie, bo stopa dywidendy jest kalkulowana w oparciu o wskaźnik finansowy zredukowany o przeszacowanie nieruchomości. Także ten w 2017 r.

Cytat:
4) W 2016 roku portfel wynosił 470 mln EUR, a przychód z najmu 23,7 mln EUR. To 5%. W prognozie jest założony przychód 32 mln EUR to 6,8% ( o ile nie wzrośnie wartość portfela nieruchomości). Jak się odejmie koszty to nie zostaje zbyt dużo.
u
Nie, wartośc portfela nie musi rosnąć, aby pokazać przychód na poziomie 32 mln EUR. Odsyłam do omówienia na SW.

Cytat:
5) Koszty finansowe w 2016 to 22,5 mln EUR, a w prognozie założone jest niecałe 10 mln EUR. Ciekawe dlaczego? Dług odsetkowy na koniec 2016 to 440 mln EUR. To wychodzi stopa 2,2%.

Może dlatego, że były różnice kursowe? Z resztą jak sam zauważyłeś dług spadł w wyniku konwersi w tym roku. Znów, odsyłam do analizy na SW.
Edytowany: 19 marca 2017 22:17

2ndhandbrain
Dołączył: 2015-11-26
Wpisów: 1
Wysłane: 20 marca 2017 10:58:29
anty_teresa napisał(a):

Owszem, teoretycznie wzrost kosztów finansowych z kredytów może się odbić na wynikach, ale skąd ten wzrost miałby się wziąć? Z nieczego? Raczej z inflacji. A jeśli tak, to nie ma problemu, bo poziom czynszów jest o nią indeksowany. Jeśli więc koszty finansowe (max 70 proc., bo banki tyle nie dają) wzrosną w wyniku zwyżki stopy o 1 punkt procentowy, to o tyle też zostaną podniesione z automatu czynsze. Jeśli poziom wynajęcia przekracza poziom finansowania to choć pewnie z małym opóźnieniem wzrost kosztów finansowych przeniesie się na najemców.


Wzrost stóp procentowych może być pochodną inflacji i kompensowany mechanizmem indeksowania.
Jednak:
- dobzi najemcy często dostają CAP na maksymalną rewizję czynszu z powodu inflacji. Równie często wyłącza się indeksowanie czynszu przez kilka pierwszych lat umowy najmu;
- indeksacja i wzrost stóp nie zawsze idzie w parze. Wszystko zależy od tego co jest podstawą indeksacji (HICP, MUICP czy jeszcze coś innego);
- z moich wyliczeń wynika, że DSCR jest na pozimie ok. 142% (kredyty inwestycyjne zazwyczaj wymagają 120%). Zatem nie ma za dużo miejsca na spadki faktycznego NOI;
- rental gurantee adresuje więszkość z powyższych kwestii, ale to wciąż instrument od podmiotu powiązanego. Wypłata powinna zostać dokonana, ale nie musi. Dochodzenie praw z takiego instrumentu w przypadku default'u nie jest kwestią oczywistą.

Dodatkowo, Gryffin jest znany, ale wśród ludzi z branży nieruchomościowej, z nienajlepszej strony. Wystarczy spojrzeć na zarządy ich spółek celowych...

Na zakończenie, Hala Koszytki jest obecnie modna, ale jako projekt komercyjny wypada jako szczególnie ciążący na atrakcyjności portfela.

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 483
Wysłane: 20 marca 2017 12:47:23
Ale czy uważasz, że default jest tutaj istotnie prawdopodobny? Moim zdaniem, nie, nawet jak wzrosną stopy procentowe i obciążenia odsetkowe.

Piszesz o miejscu na spadek NOI, ale to NOI raczej powinno rosnąć, a nie spadać. Tak przynajmniej wynika z raportu CBRE. Część nieruchomości ma stawki nierynkowe według tego podmiotu. Przy odnowieniach efektywne czynsze powinny rosnąć.

kokospl
Dołączył: 2010-08-07
Wpisów: 699
Wysłane: 21 marca 2017 19:13:20
Z założenia ekspozycja na rynek nieruchomości biurowych / handlowych powinna dać efekt dywersyfikacji dla naszych portfeli
Pytanie tylko czy wycena nie jest zbyt wysoka, mam wątpliwości jeśli chodzi o potencjał do wzrostów na debiucie Think

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 483
Wysłane: 21 marca 2017 20:24:37
Ale to nie jest spółka pod wzrosty na debiucie. To jest spółka, która ma dać rocznie 6,5 proc. dywidendy. Tyle i tylko tyle. Nikt nie powinien oczekiwać tutaj wzrostów przynajmniej w ciągu kilkunastu, lub nawet kilkudziesięciu miesięcy.

kokospl
Dołączył: 2010-08-07
Wpisów: 699
Wysłane: 22 marca 2017 19:23:10
Czy niemożliwe są duże zwyżki na debiucie? Stopa dywidendy na poziomie 6.5% wydaje się być atrakcyjna stąd też może nastąpić redukcja w zapisach i część inwestorów będzie "zmuszona" dobrać na debiucie

No ale to oczywiście najbardziej optymistyczny scenariusz :) Trzeba pamiętać,że to nie jest lokata i istnieje wiele różnego rodzaju ryzyk

Użytkownicy przeglądający ten wątek Gość
1 2 3

Nie możesz tworzyć nowych wątków.
Nie możesz odpowiadać w wątkach.
Nie możesz usuwać swoich wpisów.
Nie możesz edytować swoich wpisów.
Nie możesz tworzyć ankiet.
Nie możesz głosować w ankietach.

Kanał RSS głównego forum : RSS

Forum wykorzystuje zmodfikowany temat SoClean, autorstwa J. Cargman'a (Tiny Gecko)
Na silniku Yet Another Forum.net wer. 1.9.1.8 (NET v2.0) - 2008-03-29
Copyright © 2003-2008 Yet Another Forum.net. All rights reserved.
Czas generowania strony: 0,353 sek.

AD.bx ad3a
AD.bx ad3b
AD.bx ad3c
AD.bx ad3d