Wczoraj wprowadziliśmy dane finansowe Immoeast za listopad-styczeń (jest to u nich bodaj III kwartał roku obrachunkowego). Nie jest dla mnie jasne, kiedy pojawił się on na stronie spółki. Przy notce widnieje data 24 marca
www.immoeast.com/english/05new...ale nie jest to data pewna, bo od połowy lutego nie puściła też ona nic przez ESPI.
I jeszcze jeden poważny minus - od pewnego czasu spółka, tj. od prawie roku spółka nie zawraca sobie głowy przygotowywaniem wersji polskiej raportów. Działamy więc na angielskiej
www.immoeast.com/download/IE_3...Mimo że sprawozdanie kończy kalendarzowy rok 2009, nie jest zaudytowane, bo Immo swój rok fiskalny kończy w kwietniu. Na liczby trzeba więc patrzeć ostrożnie, bo nie widział ich audytor.
Automat korzystnie wycenił spółkę
www.stockwatch.pl/gpw/immoeast...Próbuję się zastanowić, na ile jest to celne.
Spółka za ostatnie zaraportowane 12 miesięcy przyniosła stratę -252 mln euro. Z tej racji wyceny dochodowe nie są możliwe... prawie. Jedynym powodem, dla któego automat spółkę jednak wycenił, jest dodatnia sEVA. Dzięki zwrotowi z kapitału - liczonemu nie jako zysk netto, tylko zysk operacyjny minus podatek dochodowy (czyli klasyczny NOPAT), o włos przewyższa wyliczony przez serwis koszt kapitału (15% z czymś, reklamacji nie przyjmuję), możliwa stała się wycena "zysków dodatkowych". Zwracam uwagę, że jest to o tyle umowne, że w spółce dopiero przestaje szaleć tornado kryzysowe. Trzy ostatnie kwartały już miała na plusie na poziomie netto i można mieć cień nadziei na trwałą poprawę, z tym tylko że jeszcze coś do powiedzenia będzie miał audytor.
To że zysk operacyjny może być wykazany nadmiarowo widać po wycenie na bazie ZO - jest wyraźnie większa od innych, co znaczy tyle, że konkurenci mają znacznie wyższe wskaźniki C/ZO. Podobnie z EV/EBIT - mówi to, że struktura bilansu spółki odbiega od średniej sektora. Tylko właśnie... polskiego sektora z GPW, podczas gdy IEA jest u nas właściwie gościem.
Dopiero patrząc na inne rodzaje wycen schodzimy na ziemię, bo są rozsądniejsze i skupione wokół tych dwudziestu kilku złotych. Widzimy, że brakuje jeszcze trochę choćby do osiągnięcia wartości księgowej. Nawet liczonej po tanim euro z przełomu roku.
Czy sprawozdania są rzetelne i dobrze oddają sytuację majątkową spółki? Tego nie wiemy nigdy. Klucz leży w portfelu nieruchomości. Liczby są raczej agresywne: w ciągu roku liczba nieruchomości inwestycyjnych wzrosłą ze 142 do półtora tysiąca, a ich wartość księgowa z 3,5 mln euro do 7,3 mln euro. Powierzchnia pod wynajem wzrosła z 4,3 mln m2 do 7,8 mln m2. Może to ktoś zweryfikować? Jeśli spółka tak ostro inwestowała w dole rynkowym, to była genialna. Tylko za co, skoro jej przepływy inwestycyjne były przez ten czas dodatnie, a poziom gotówki praktycznie się nie zmienił? Odpowiedź jest tylko jedna: konsolidacja. Od marca 2009 r. objęto nią większość ImmoAustria (i resztę od listopada), która odpowiada za połowę portfolio. Więc to nie jest organiczne budowanie wartości, tylko wyciągnięcie jej na światło dzienne. Od strony księgowej oczywiście, bo Net Assets Value się praktycznie nie zmienia i przez cały miniony rok utrzymywał się zdaniem spółki nieco powyżej 7 euro na akcję.
Analizując wehikuły takie jak Immo wiemy bardzo niewiele i zawsze to podkreślam. Rachunek wyników często prowadzi donikąd, jedyną wskazówką są przepływy i wartość księgowa. I tak: nie licząc działalności finansowej (czyli ew. emisji / spłaty zadłużenia), która przez ostatnie 12 miesięcy pochłonęła -93 mln euro, spółka przez ten czas wygenerowała 220 mln euro z działalności inwestycyjnej i wydała -12 mln na działalność operacyjną. Wartość księgowa wzrosła o niecałe 70 mln euro, czyli w jej skali to drobiazg. Gdy jednak spojrzeć na dwa lata, obraz jest już gorszy: sama wartość księgowa spadła z 7,8 mld euro do 5,7 mld euro.
Czy spółka jest stabilna? Wg raportu jej całkowite zobowiązania to 3,7 mld euro, przy ponad 11 mld euro aktywów. Wskaźnik ogólnego zadłużenia to aż 49%, wysoki gdy się nie ma pieniędzy i nie zarabia, ale niski gdy dla zobowiązań krótkoterminowych jest pokrycie. Płynność jest jednak bardzo dobra, grupa dysponuje ponad 500 mln euro gotówki. Całość dodatkowo potwierdza Altman: utrzymuje się rating BB+. Sektor jest generalnie bardzo stabilny, ale z zagraniczniaków Immo jest najsilniejszy
www.stockwatch.pl/Stocks/Secto...W biznesie widać rosnący udział wynajmu, zaś reszta pozostaje uśpiona. Nic dziwnego, skoro rynek dopiero odżywa, a to oznacza, że dobrze będzie za dwa, może trzy lata. Ale już teraz to czuć w powietrzu, choć jeszcze nie w portfelu.
Oczywiście żaden z argumentów za i przeciw nie ma znaczenia, jeśli spółka będzie wycofana z obrotu. Informacja o planowanym połączeniu z Immofinanz jest już na okładce raportu. Ale tutaj oddaję pola osobom, które śledzą rozwój wydarzeń i potrafią czerpać informacje bliżej źródła. W zależności od sposobu i terminu przeprowadzenia, krótkoterminowi mogą dostać jeszcze kawałek premii, no a długi termin w tym wariancie po prostu nie istnieje.
Powyższa treść przez 21 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.