Tak jak obiecałem, będę analizował Jupitera, ale na raty. Dzisiaj poświęciłem parę godzin na wycenę projektu KCI Krowodrza.
Źródła:
strona projektu
www.kcikrowodrza.pl/index.php?...raporty nt rynku nieruchomości komercyjnych i stóp kapitalizacji
www.ober-haus.pl/files/2009%20...(pol)/Ober-Haus%20Raport%20Komercyjny%20IIQ%202009.pdf
www.knightfrank.com.pl/upload/...ceny w nowych realizacjach w dzielnicy Krowodrza w Krakowie
http://www.domiporta.pl/Raport na temat kosztów inwestycji i cen w Krakowie
www.dominium.pl/artykuly/zobac...Opracowanie dot. lat 2006-2008 nt czynników kształtujących ceny mieszkań w Krakowie
www.sbdim.pl/pliki/Zofia_Bobul...Do kalkulacji przyjąłem:
90% zajętości powierzchni biurowej w wariancie mniejszym
70% zajętości w wariancie większym (to konserwatywnie, podaż w Krakowie jest b. mała)
8,5 € za 1m2 czynszu biura w wariancie mniejszym
6,5 € za 1m2 czynszu biura w wariancie większym
6,6% stopy kapitalizacji
6500 jako cena netto budowy 1 m2 PUM ze wszystkimi kosztami, bez kosztu kredytu
7800 jako cena brutto 1 m2 na Krowodrzy (widziałem ceny od 6600 do 10 tys., a znajomi z Krakowa mówią, że to teraz druga pod względem ceny dzielnica)
Wyniki:
Wariant I = 33,7 mln € czyli 140 mln zł
Wariant II = 45,3 mln € czyli 188 mln zł
Jak widać, bardzo dużo zależy od założeń. Wystarczy podnieść trochę ceny sprzedaży mieszkań (9000 i 8500 zł, odpowiednio) i oba warianty daje się wycenić na podobnym poziomie 55 mln € czyli 228 mln zł.
Wariant I to budowa dużego metrażu mieszkań i niewielkiego biur, a w wariancie II odwrotnie. Skłaniałbym się do tego, że pierwszy jest bardziej realistyczny, mimo że drugi kusi większą zyskownością.
Ważna uwaga: nie wiem co tam się dzieje i na jakim etapie jest budowa. Wyczytałem, że termin ukończenia to koniec 2010 r.
Ponadto znalazłem ceny ofertowe w inwestycjach KCI Łobzów i KCI Development i są one 8-9 tys. zł netto.
www.mieszkaniowy.as/pl/index.p...www.mieszkaniowy.as/pl/index.p...W marcu Jupiter zwiększył pozycję w KCI Krowodrza, płacąc 75 mln zł za 30% udziałów, czyli wycenił całość na 250 mln zł. Na tym etapie mój wniosek jest taki, że te aktywa są wyceniane po optymistycznej wycenie. Natomiast ich wartość skonsolidowana w księgach Jupitera jako Nieruchomości inwestycyjne to tylko 120 mln zł. Drugie tyle to Należności z tytułu dostaw i usług. Niestety, nie mamy dostępu do zasad rachunkowości tej spółki i nie wiemy, czy jako przychody ze sprzedaży (90 mln zł, str. 12 raportu) wykazuje mieszkania sprzedane, czy dopiero wybudowane.
Może ktoś by się przeszedł do KRSu? W necie nie bardzo widzę możliwość kupienia sprawozdań, a przydałyby się, żeby dalej drążyć:
www.krs-online.com.pl/kci-krow...W każdym razie na tym etapie mogę powiedzieć, że zakup Krowodrzy tani nie był, ale powiedzmy, że rynkowy. Jej wartość ma uzasadnienie, tylko nie jest płynna - dopiero za trzy, cztery lata wszystkie mieszkania pójdą z dobrym zyskiem, a na razie lepiej je trzymać niż oddawać po kosztach. Tymczasowo spółka może potrzebować dalszego dokapitalizowania, bo nie ma gotówki.
Około 80% aktywów Jupitera znajduje zatem uzasadnienie, ale ich wartość ulokowana jest w dalszej przyszłości. Tylko uwaga ta sama co wyżej: wszystko zależy od założeń...
Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.