Po dynamicznym spadku kursu akcji, masowych odejściach członków zarządu i rady nadzorczej spółki raport najzwyczajniej w świecie nie mógł być dobry. Rozmiar strat być może niektórych zaskoczył, ale urealnił nieco bardziej wartość majątku spółki, choć nie ma żadnej pewności co do prawidłowości wycen.
Całe sprawozdanie wzbudza wiele wątpliwości. Proszę zerknąć na takie detale jak:
1.W pożyczkach udzielonych(nota 33.4) napisano, że do spółki spłynęły należności z tytułu pożyczek o wartości 72M. Potwierdzenie tego faktu znajdziemy w przepływach z działalności inwestycyjnej. Śmiem twierdzić, że nic takiego nie miało miejsca, a jeśli miało... to Zarząd wiedząc o problemach z płynnością działał na szkodę spółki. W związku z brakiem opinii biegłego sprawa nie do zweryfikowania.
2. Wycena zasobów SM DOM. Owszem objęto ją odpisem aktualizacyjnym na 28M, ale wycena w księgach to nadal 75M przy cenie zakupu 17M!
3. Sprzedaż lokali na Sokołowskiej. Wedle sprawozdania zarządu punkt V sprzedaż lokali sięgnęła 95%. Jednocześnie w produktach gotowych(nota 28) kwota odpowiadająca Sokołowskiej to prawie 42M złotych, natomiast wedle prezentacji lokal sprzedane zostały przekazane. I nie chodzi tutaj wcale o etap II, bo ten leży w produkcji w toku.
4. Dziwi wielkość odpisu na CH Marino - ponad 90M
5. W należnościach mamy kaucje na kwotę 15M, w większości przeterminowane, bez pewności, że zostaną spłacone.
Wróćmy jednak do sprawozdania. Wynik netto straszy(-430M w IVq), ale 400M nie jest gotówkowe a stanowi jedynie odpis aktualizacyjny. I tak mamy prawie 120M odpis na nieruchomościach inwestycyjnych w większości Marino, dalej 74 na zapasach z czego 28 na lokalach SM DOM, wartość firmy 55M i w końcu odpis na pożyczkach dla Kantor;a i IPO28 146M. Co ciekawe trochę wygląda to na wehikuł inwestycyjny, bo część kredytów GK Gant jest zabezpieczona na nieruchomościach Kantor’a.
Bez wyżej wspomnianych zdarzeń jest normalnie, czyli mamy i tak wysokie straty. Już na poziomie zysku brutto jest prawie 13M straty co związane jest z agresywną polityką sprzedażową, czyli chęcią szybkiego pozyskania gotówki. Dokładając do tego koszty sprzedaży i ogólnego zarządu(malejące) na poziomie 9M otrzymujemy zysk ze sprzedaży -21M, jeszcze przed naliczeniem wysokich odsetek! Tych ze sprawozdania nie brałbym poważnie ze względu na naliczenie odsetek należnych od pożyczek, które potem zostały spisane oraz ze względu na fakt kapitalizacji dużych kwot na zapasach, które także podlegały spisaniu. Z CF mamy kwartalny koszt 11M, więc strata bez wpływów odpisów to około 32M na poziomie brutto, a po uwzględnieniu podatku jakieś 26M, czyli ponad 10% nowej wartości księgowej. Inaczej mówiąc w tym tempie za 2,5 roku kapitały własne zjadą poniżej zera przy założeniu prawidłowości wycen w bilansie.
Co ciekawe Gant pokazał nie mały CF operacyjny (64M), głównie za sprawą zmniejszenia kapitału obrotowego o zapasy. Widać to także bezpośrednio w rocznym CF. Przepływy są prawie równe zmianie stanu zapasów.
Już dawno temu pisałem, że Gant nie ma wartości dochodowej. Majątkowa jest niestety niepewna, a przy ewentualnej upadłości zerowa, przez wielkości zabezpieczeń na aktywach. Stąd taka a nie inna wycena rynkowa.
Ryzyko upadłości trzeba ocenić jako wysokie. Nie zmienia nic w tej kwestii rolowanie obligacji serii S przez instytucje do końca maja. Te dały sobie szansę na spłatę w wyniku oddania Odra Tower. Wartość bilansowa tej inwestycji to 78M złotych, z czego sprzedano 51%, czyli około 40M wedle bilansu. Zaliczki w GK Gant to na koniec grudnia 34M, z czego większość pewnie przypada na wspomnianą Odrę. W produkcji w toku jest jeszcze drugi etap Sokołowskiej, ale nie nie znamy niestety wielkości sprzedaży i zaliczkowania. Licząc, że przez kwartał uda się jeszcze coś sprzedać w Odrze i jakieś mieszkania z SM DOM to istnieje szansa na spłatę tej serii ratunkowej. Fundusze mogą dostać do końca maja spłatę wyemitowanych obligacji i nie partycypować w ewentualnej masie upadłościowej. Krótko mówiąc ograniczą straty.
Do upłynnienia jest jeszcze całkiem sporo wedle bilansu mieszkań na Sokołowskiej z pierwszego etapu i z Gdańska. Niestety rynek jest teraz taki, że można liczyć co najwyżej na parę milionów przy szybkiej wymuszonej sprzedaży. Wygasające w maju obligacje mają szansę być spłacone, co nie rozwiązuje problemu.
Resztę obligacji spółka chce rolować na trzy lata i od tego w zasadzie zależy byt. Wydaje się, że do porozumienia muszą także przystąpić banki w szczególności BPS. W związku z naruszeniem kowenantów kredyty na 27M są już w tej chwili prawdopodobnie wymagalne.
To czy Gant formalnie złoży wniosek upadłościowy nie wydaje się mieć w tej chwili znaczenia, bo sytuacja jest bardzo trudna i w zasadzie prawie każdy może powiedzieć sprawdzam.
Przy braku porozumienia problem wróci wraz z zapadaniem serii czerwcowych, bo spółka nie będzie w stanie upłynnić tyle aktywów wystarczająco szybko. W toku są tylko dwa znaczące projekty, z czego jeden do oddania w 2014 roku (II etap w Warszawie). Nie mam wiedzy jaki jest stan nieruchomości w spółkach współkontrolowanych z Futurealem i kiedy można się spodziewać jakiejś gotówki, ale raczej są to projekty w początkowej fazie. Handel ziemią w tej chwili jest mało prawdopodobny i to w cenach przekraczających wartość kredytów na tych aktywach.
Zastrzeżenia można mieć także do jakości sprawozdania. Fakt, że jest nie podpisane przez paru członków zarządu może świadczyć o tym, że krótko mówiąc jest w tej chwili nadal pokolorowane. Dodatkowo sytuacja spółki nie skłania do kupowania od niej mieszkań, a przy sprzedaży innych aktywów skłania oferentów do składania niskich ofert. Gant jest w kleszczach potencjalnych nabywców aktywów i wierzycieli.
Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.