Omówienie sprawozdania finansowego GK Wikana
GK Wikana prowadzi działalność operacyjną w 4 segmentach tj. mieszkaniowym, komercyjnym, handlu detalicznym oraz OZE, a konkretniej budowie biogazowni. Powiązania segmentów są raczej luźne i dotyczą głównie nieruchomości, można więc mówić o działalności holdingowej. Teoretycznie taki model działalności powinien nieco zmniejszać wrażliwość wyników na koniunkturę, ale w przypadku spółki ciężko to zauważyć. Skoro mamy holding to przejdźmy od razu do rachunku segmentowego tym bardziej, że w przypadku spółki jest dość szczegółowy.
kliknij, aby powiększyćZ zestawienia wynika, że w tym półroczu największy wpływ na wynik ze sprzedaży(czyli przed uwzględnieniem całej działalności pozostałej) miał segment komercyjny - > najem lokali.
Tendencje są dość pozytywne. Rośnie sprzedaż, rentowność i wynik.
Segment handlowy, a dokładniej rzecz biorąc detal obuwniczy na bazie franczyzy NG2 nie wygląda dobrze. Tutaj tendencje są zupełnie odwrotne. Sprzedaż siada, a rentowność handlowa maleje. Gdyby nie fakt nabycia kolejnej nieruchomości przez Multiserwis, czyli spółki prowadzącej działalność handlową w detalu, to można by powiedzieć, że segment ten jest stopniowo wygaszany, bo spółka stawia na rozwój mieszkaniówki i biogazowni. Wspomniana transakcja temu przeczy, więc trzeba uznać, że segment niestety nie radzi sobie w okresie spowolnienia.
Najsłabszym segmentem grupy jest segment OZE, czyli biogazownie. Na razie funkcjonuje jedna instalacja metanowa w Piaskach. Wynik segmentu uzależniony jest od cen energii, ciepła, świadectw pochodzenia, a także kosztów surowca. Relacje pomiędzy cenami surowców i cenami prądu, ciepła i świadectw pochodzenia były w pierwszym półroczu niekorzystne. Dodatkowo wynik segmentu obciążony był prawdopodobnie kosztami prac nad projektami nowych instalacji, w szczególności ubiegania się o dotacje.
Dominującą rolę w grupie odgrywa działalność deweloperska mieszkaniowa. Przychody z tego segmentu w roku 2012 wyniosły 80M, przy raportowanych na poziomie skonsolidowanym 94M złotych. Podobnie za obecne półrocze mamy 32M przychodów segmentu mieszkaniowego w relacji do 36 przychodów na poziomie skonsolidowanym. Akcjonariuszy powinna cieszyć rosnąca rentowność brutto na sprzedaży tego segmentu. Co prawda zysk ze sprzedaży to raptem niecałe 600k, ale tendencja jest obiecująca i może już wkrótce przełożyć się na niezły wynik. Wynik operacyjny segmentu jest znacznie wyższy(4,7M), ale pochodzi z pozostałej działalności operacyjnej, która na poziomie skonsolidowanym jest eliminowana. Być może doszło do przemieszczenia jakiejś nieruchomości pomiędzy segmentami, która podlegała przeszacowaniu w górę, ale została wyeliminowana na poziomie skonsolidowanym. Jak napisałem przyszły wynik może być lepszy niż za pierwsze półrocze. Ogólnie rzecz biorąc spółka posiada na poziomie skonsolidowanym sezonowość, która wynika nie tylko z segmentu handlowego, ale także deweloperskiego ponieważ budowa mieszkań posiada ograniczenia pogodowe. Na razie mamy zwiększającą się rentowność, ale nie ma skali, a to się może zaraz zmienić.
Proszę zerknąć na zapasy. Na półrocze 2012 wartość produktów gotowych(mieszkania wybudowane), oraz produkcji w toku(mieszkania w budowie) wynosiła 67M, z czego w drugim półroczu pojawiło się 58M przychodów skonsolidowanych oraz 48M segmentu mieszkaniowego. Teraz mamy na zapasie w mieszkaniach gotowych i budowanych 75M, więc o ponad 10% więcej niż rok temu. Dodatkowo przychody przyszłych okresów, które są głównie wpłatami od nabywców lokali mamy 52M w porównaniu do 36M na półrocze poprzedniego roku. Z tego wszystkiego wniosek jest taki, że rozpoznane przychody w drugim półroczu powinny być wyższe niż w raportowanym obecnie okresie czy drugim półroczu poprzedniego roku. Jeśli na to nałożymy rosnącą rentowność, to wynik powinien nam znacząco wzrosnąć.
Obecnie bez przeszacowania wartości nieruchomości inwestycyjnych mamy niecały milion wyniku operacyjnego. To bardzo mało i wynik netto oczyszczony ze zdarzeń jednorazowych jest w związku z tym ujemny. Zupełnie inaczej wyglądają jednak przepływy operacyjne. Za ostatnie 12 miesięcy mamy 22 miliony gotówki, która wpłynęła do firmy. Z jednej strony to efekt zmniejszania poziomu zapasu butów, z drugiej rosnących zaliczek od klientów mieszkaniowych.
Obecna wycena spółki to raptem niecałe 54M złotych. Niby to nie dużo i niewiele ponad połowa wartości księgowej, ale spółka na razie nie posiada wartości dochodowej. Zysk netto za 12 miesięcy bez przeszacowania wartości nieruchomości to około -6M. Aby spółka uzasadniała wynikami swoją kapitalizację potrzeba około 11M poprawy na poziomie netto. Ta powinna nastąpić w drugim półroczu, ale czy aż o taką kwotę? Dodatkowo spółka dość słabo na razie wygląda pod względem płynności finansowej. Raz, że nie posiada obecnie odpowiedniej zdolności do spłacania długu(dług netto/EBITDA(bez przeszacowań) to około 15.), dwa kapitał obrotowy to tylko 2,5M złotych. Przy wysokim dość poziomie zadłużenia nie wygląda to dobrze i dawałoby podstawy do podnoszenia dyskonta ze względu na ryzyko niewypłacalności. Nieco ten problem został rozwiązany już po okresie sprawozdawczym, bo spółka pozyskała około 28M z tytułu emisji obligacji. Od tego w jaki sposób zostaną wykorzystane zależy dalsza ocena kondycji finansowej.
Wycena majątkowa jest teoretycznie znacznie wyższa niż kapitalizacja. Teoretycznie, bo proszę zauważyć jak działa efekt dźwigni finansowej. Aktywa razem to 320M złotych, natomiast dyskonto rynkowe względem wartości księgowej to ca 40M złotych. Rynek zatem wycenia majątek spółki 12,5% niżej niż sama spółka? Czy to dużo? Raczej nie, tym bardziej jeśli nie mamy wyceny dochodowej. Na 40M dyskonta mamy od razu 10M wartości firmy. Dalej jeszcze mamy nieruchomości inwestycyjne o wartości bilansowej 41M, budynki i grunty użytkowane przez grupę w kwocie 100M oraz w końcu zapasy. To sporo miejsc do pomyłki i błędu szacunku, więc wycenie rynkowej nie ma się co dziwić.
Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.