Omówienie rocznego sprawozdania spółki GANT za rok 2010
Gant jest deweloperem i obsługuje nieruchomości komercyjne, jednym z wielu notowanych na warszawskiej giełdzie. Spółka ze względu na kryzys najpewniej spowolniła znacząco inwestycje w deweloperkę, co z kolei znacznie odbiło się na jej zysku i zmniejszeniu skali przychodów. To istotnie wpłynęło na wycenę spółki. Gant jest chyba modelowym przykładem tego, jak utrata zysków wpływa na spadek kursu. Dla deweloperów metody opierające się na powtarzalności zysku są krzywdzące. Ale w sumie to w gestii spółki jest zapewnienie ciągłości biznesu.
Najgorsze w tym wszystkim jest to, że wypracowany w 2010 roku zysk netto wynika tylko i wyłącznie z przeszacowań wartości nieruchomości inwestycyjnych. Działanie księgowe o wartości ponad 45,5 mln PLN pozwoliło w sztuczny sposób pokryć stratę z działalności operacyjnej i koszty finansowe. Przeszacowanie stanowi prawie 30% przychodów operacyjnych Ganta, czyli jest bardzo znaczące. Nie wydaje mi się, aby spółka w sytuacji braku rentowności miała podstawy do rozpoznania dodatkowej wartości.
Nieruchomości inwestycyjne Ganta wyceniane są w wartości godziwej przez wynik finansowy. Przeszacowanie miało miejsce w drugim kwartale roku. W rocznym sprawozdaniu nie ma dokładnych danych, które nieruchomości, gdzie położone i jak wykorzystywane zostały przeszacowane. Zasadniczo są to budynki najmowane komercyjnie. Przychody z tej części działalności Ganta wyniosły w całym 2010 roku 27,5 mln PLN. Oznacza to, że przeszacowanie jest prawie dwukrotnie większe. Czyli spółka oczekuje, że rzeczone nieruchomości będą generować przychód przez 2 lata dłużej lub że uda się tak podnieść ceny najmu.
Sam 4 kwartał 2010 roku nie zawierał przychodów z przeszacowań i zanotował stratę brutto w wysokości 11,5 mln PLN. Przychody ze sprzedaży były najwyższe z całego roku, ponieważ udało się uzyskać pozwolenia administracyjne na część budynków i podpisać akty notarialne. Gant spodziewał się uzyskać z tego tytułu dużo wyższe przychody – bo w ujęciu rocznym miały sięgać aż 297 mln PLN. Problemy administracyjne spowodowały, że się to nie udało.
Kluczem do oceny możliwości realizacji stabilnych przychodów i zysków w nadchodzącej przyszłości dla deweloperów jest analiza stanu zapasów. Pod tym względem sprawozdanie Ganta nie dostarcza tak dokładnych informacji jak np. Robyg lub Ronson (hmmm, obie na R…). Wartość zapasów nie jest podzielona na grunty i projekty w kolejnych fazach realizacji, więc trudno odgadnąć, jakiej wielkości przychodów (poza prognozą) można oczekiwać. Faktem jest, że część już zrealizowanych budynków czeka na pozwolenia na oddanie do użytkowania, więc one wskoczą do przychodów w 1q2011.
Zwalanie winy na procedury administracyjne, które mają utrudniać spółce działanie jest trochę niepoważne. Dodatkowo nazywanie tego czynnikami zewnętrznymi, czyli niejako rynkowymi lub zwanymi także makro jest zdecydowanym nadużyciem. Procedury administracyjne to coś, co każda spółka ogarnia we własnym zakresie i należy to do jej świętych obowiązków. Jak sobie z takimi sprawami spółka nie daje rady, to niech za przeproszeniem kogoś zatrudni albo zajmie się czymś mniej poważnym niż zarabianie pieniędzy.
Kolejnym istotnym aspektem także dla samej spółki jest struktura finansowania działalności. Zasadniczo deweloperka finansowana jest kredytami, bo przepisy księgowe pozwalają na kapitalizowanie odsetek od kredytów na wartości budowanych mieszkań. Czyli jak mieszkania jeszcze są w budowie, to odsetki od kredytów na grunt i wydatki nie wchodzą do kosztów spółki ale powiększają wartość projektu. Zapasy Ganta mają wartość 626 mln PLN a kredyty 596 mln PLN. Oznacza to, że stanowią one wystarczające zabezpieczenie zadłużenia. Jednak jest ono dość wysokie – przecież w przypadku mieszkań wpłaty klientów następują systematycznie i tak też powinny postępować spłaty kredytów przez spółkę. Tu jednak dochodzą do głosu problemy z przepływami – działalność operacyjna i inwestycyjna pochłania duże ilości gotówki. Bez kredytów i obligacji Gant nie miałby się czym finansować.
Ogólnie rzecz biorąc: mało tych przychodów, jeszcze mniej rentowności i mało generowanej gotówki. Fundamentalnie więc słabo, bo nie ma spełnionych najważniejszych warunków sukcesu.
www.stockwatch.pl/gpw/gant,wyk... – zapraszam do zapoznania się ze wskaźnikami. Cena spółki w odniesieniu do WK jest niedowartościowana ale samo to może nie wystarczyć do popchnięcia kursu.
Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.