W podstawowej działalności niewiele się zmieniło. Wyniki nadal nie są satysfakcjonujące.
Przychody względem porównywalnego kwartału wzrosły o 13,5 miliona do poziomu 67M, ale zupełnie nie przekłada się to na wynik brutto na sprzedaży, który wyniósł w raportowanym okresie raptem 4,2M. W drugim kwartale roku poprzedniego było to 7M.
Polnord podaje, że taka niska marża była skutkiem zawiązania odpisów aktualizacyjnych zapasów na kwotę 11,8M.
Taki odpis oznacza, że koszt wytworzenia przewyższysz cenę możliwą do uzyskania. W związku z tym na tych mieszkaniach, które nie zostały sprzedane spółka na dzień dzisiejszy wykaże zerową marżę. W sopockiej rezydencji, bo odpis dotyczył głównie tego projektu jest jeszcze 100 nie sprzedanych mieszkań, przy rozpoznanych w wyniku tego kwartału w sumie 194 lokalach. Podobnie jest z City Parkiem, ale tam lokali zostało dużo mniej 40 i także wszystkie zostaną sprzedane z zerową marżą. Z tego także wynika, że marżę zrobiło osiedle Innova we Wrocławiu.
Rentowność na najwyższym poziomie wyników wyniosła 6,4%. Gdyby wyłączyć przeszacowanie gruntów marża wyniosłaby aż 24% w tym kwartale. Może, to oznaczać, że w wynikach zaczynają być rozpoznawane przychody z projektów o wyższych marżach, czyli tańszych gruntach. Informację o przeszacowaniu mamy jednak w sprawozdaniu półrocznym, więc nie mam pewności czy wnioskowanie, że odpis powstał tylko w tym kwartale jest prawidłowe.
Polnord konsekwentnie obniża koszty funkcjonowania organizacji. Spadają koszty zarządu(9,5 vs 11,2) oraz koszty sprzedaży(2,4 vs 6.3), ale o powtarzalność spadku zwłaszcza tych drugich na razie bym się nie założył. To dzięki ograniczeniu kosztów o 5,5M strata na sprzedaży jest mniejsza niż w roku ubiegłym o 2,8M
W niższych liniach wyniku zaczyna się jak zwykle sporo dziać. Drugi kwartał z rzędu Polnord rozpoznaje przychody z tytułu wierzytelności Warszawy. Teraz było to 60M w przychodach i 5,8M po stronie kosztów pozostałej działalności operacyjnej. To kolejne przeszacowania tych samych domniemanych wierzytelności co w roku ubiegłym. Wtedy było to ponad 100 milionów. Różnica jest taka, że tym razem bank wydał ponoć trochę gotówki i zapłacił pierwszą ratę. Wcześniej do wykazania przychodów wystarczyło złożenie oferty przez bank. W zyskach pojawiała się proponowana cena, w kosztach wartość aktywa, ale co najlepsze rosną także zobowiązania. Proszę zwrócić uwagę, że w nocie 23 mamy 172M innych zobowiązań, które sobie w dużej części leżą już od roku. Spółka pokazuje to w sposób jakby transakcji dokonano a bank wisiał jej gotówkę, a tak przecież wcale nie jest. W mojej opinii to przedwczesne uznanie wyniku. Spółka tłumaczy to osiągnięciem pewności zysku, natomiast ja takowej nie widzę, nawet po wyroku NSA. Tak czy owak zysk z rozpoznania tej wierzytelności jest do wyjęcia z wyniku i BILANSU! Spółka ma o 170 milionów podwyższony poziom aktywów obrotowych, co zwiększa jej wskaźniki płynności, kapitał obrotowy o 25%, a także w końcu Z”Score’a
Tym razem nie było istotnych przeszacowań wartości nieruchomości inwestycyjnych, więc przynajmniej z tej strony spółka nie buduje wyniku.
Dość enigmatycznie wyglądają raportowane koszty finansowe. Za półrocze to 52M, z czego w II kwartale mamy 35m czyli znacząco więcej niż przez poprzednie trzy miesiące. Z not wynika, że nie były to ani odsetki, ani różnice kursowe. Być może spółka dokonywała jakichś transakcji terminowych, ale nic o tym niestety nie ma w sprawozdaniu. Równie dobrze mógł to być obrót akcjami na giełdzie, bo 18 milionów to strata z działalności inwestycyjnej, co wynika z rachunku CF.
Z interpretacją CF należy uważać, bo trzeba pamiętać, że spółka pokazała z przeszacowania domniemanego zobowiązania sporą kwotę należności, która wynika tylko z szacunków i oceny spółki. W związku z tym próbując wyjąc z CF zmianę kapitału obrotowego trzeba o tym pamiętać, bo wynik wyjdzie za duży o zmianę należności!
Obecny kapitał własny wykazany w sprawozdaniu to 1,29MLD, ale dla przypomnienia chciałbym przedstawić jak historycznie Polnord budował wynik:
kliknij, aby powiększyćPrzez ostatnie 2,5 roku 251 milionów to albo przeszacowania albo uznawanie wierzytelności, czyli 1/5 Wartości jest na dobrą sprawę dyskusyjna tylko z okresu 10 kwartałów.
W zapasach mamy grunty za 800 milionów i niesprzedane mieszkania za 120, przy czym wydatki na te w fazie budowy wyniosły 179M. Jaka jest realna wartość gruntów, to nie wiadomo. Nie wiedzą tego ze względu na brak płynności i porównywalnych transakcji także tzw niezależni rzeczoznawcy. Po prostu taki jest teraz rynek.
Słabo wygląda spadek zaliczek. Jeszcze na koniec roku było to 13,6M, a teraz ledwie 8,1. Oznacza to, że klienci coraz mniej kupują. Faktycznie jeśli porównamy sprzedaż netto mieszkań w drugim kwartale to nie wygląda to dobrze. Polnord znalazł tylko 150 chętnych na podpisanie umowy przedwstępnej w porównaniu do 245 w pierwszym kwartale czy 280 przed rokiem. Niekorzystnie wpływa ustawodawstwo i otoczenie rynkowe, ale to wiedza powszechna więc daruję sobie dywagacje na ten temat.
Polnord ma 500 milionów kredytów krótkoterminowych i obligacji do spłaty w ciągu najbliższych 12-u miesięcy. Dług netto do EBITDA nie wygląda wcale dobrze, tym bardziej, że zyski są niegotówkowe. Trzeba pomyśleć o zbywaniu gruntów, a to nie tylko PND ma pogarszającą się sytuację bilansowa i można się spodziewać w kolejnych okresach zwiększonej podaży. Zbywane będą pewnie aktywa deweloperskie PBG i być może Polimexu. Otwarcie mówi o tym Gant. W związku z potencjalna nadwyżką podaży raczej nie należy oczekiwać wzrostu cen. Kapitał obrotowy dzięki któremu spółka ma rating AA, to tak naprawdę grunty. W dużym stopniu zadłużenie będzie musiało być zrolowane. W drugiej ołowie roku spółka zamierza przekazać niecałe 500 lokali czyli rząd wygenerowanego przychodu będzie podobnej wielkości co w pierwszym półroczu, ale miejmy nadzieję, że skapitalizowano już większość kosztów, więc uda się odzyskać gotówkę z obniżenia zapasów.
Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.