Nieruchomości...

Co do wzrostu plac i spadku bezrobocia to ja akurat jestem sceptyczny (ale kazdy moze miec przeciez rozne zdanie na ten temat). Ekspansja kredytowa wg mnie bedzie sie raczej zmniejszac, szczegolnie w momencie podniesienia stop procentowych (co w blizszej lub dalszej perspektywie jest nieuniknione). W podniesieniu stop wlasnie widze najwieksze ryzyko, szczegolnie dla osob obecnie zakredytowanych, dla ktorych wzrost raty (czesto polaczony z zakonczeniem programu RnS) moze miec spore negatywne konsekwencje. Fundusz mieszkan na wynajem wg mojej oceny tez raczej wplynie negatywnie na ceny (w dluzszej perspektywie, w krotszej moze byc roznie, bo panstwo bedzie kupowac raczej nie patrzac na ceny, co wielu uznaje jako pomoc dla developerow - pod stolem, jak z lotniskami).
Pozdrawiam

Do kompletu raport Colliersa. Moim zdaniem warto zerknąć:
echo.stockwatch.pl/raporty-bra...

To także coś świeżego na temat nieruchomości handlowych:

echo.stockwatch.pl/raporty-bra...

Jest ktoś w stanie przybliżyć jak wyglądałby powyższy wykres dla pierwszych dwóch kwartałów tego roku? Rośniemy czy spadamy?

bankrucik

Widać wyraźnie, że rynek nieruchomości przeżywa obecnie silny boom. Wystarczy przeanalizować choćby wyniki sprzedaży giełdowych deweloperów i ich najbliższe plany inwestycyjne, aby zrozumieć, że jest wyraźny wzrost popytu. Odnośnie przysłowiowych "dziur w ziemi" wydaje mi się, iż taka gorączka jaka miała miejsce jeszcze przed kryzysem w 2008 r. nie wróci. Powodów jest kilka. Nie będę się rozwijał teraz na ten temat, a wracając do sedna może się niebawem okazać, iż WIG-NIERUCHOMOŚCI będzie jedną z gwiazd hossy. Niektóre spółki z tego indeksu już dały ładnie zarobić, a niektóre mogą wkrótce zacząć odrabiać zaległości (mój faworyt - TRITON)
Pozdrawiam.

kilka krótkich uwag ( ci co śledzą moje wpisy wiedzą, że nieruchomości to druga moja noga inwestycyjna), ponad 20 lat doświadczenia w branży pozwala coś (czasami ) więcej widzieć w perspektywie


ryzyko największej przeceny widzę w kawalerkach i innych małych mieszkaniach bo:
rynek najmu krótkoterminowego padł
napływ imigrantów do pracy zmalał,
młodzi ludzie mając problemy z pracą albo z wysokością wynagrodzenia znowu dłużej będą mieszkać z rodzicami,
małe mieszkania średnio się nadają do homeoffice dla więcej niż 1 osoby,
mniejsza skłonności do podróżowania,

co może trochę zaamortyzować spadek cen kawalerek?
-negatywne nastawienie podróżujących do hoteli i wybór kawalerek,
-przeznaczenie części mieszkań na homeoffice i małe biura zamiast biurowców,


relatywnie najmniej turbulencji spodziewam się na rynku domów i działek budowlanych-
-home office wymusi w dłuższej perspektywie powrót tzw gabinetów, czy po prostu dodatkowych pokoi w domu czy mieszkaniu trzymanych w rezerwie,
- izolację lepiej przechodzić w domu niż w mieszkaniu w bloku ( ogródek, brak klatki schodowej itd) zwłaszcza w lato.


natomiast największe szanse na stabilizację cen a może nawet wzrost mają dobrze położone działki budowlane nadające się na domki sezonowe urlopowe ( tutaj już widać zainteresowanie popytu inwestycyjnego i indywidualnego), szczególnie "czuć" to już na mazurach, które dzięki coraz bliższemu komunikacyjnie położeniu w pobliżu Warszawy stają się świetnym miejscem na letni urlop albo na homeofiice
- strach i obawy przez który coraz więcej ludzi planuje urlop w domkach na własnych działkach zamiast wielkiego hotelu na 2000 ludzi,
- domki są tańsze niż hotele dla większych rodzin, a te pewnie jednak będą oszczędzać,
- unikanie większych skupisk ludzkich i wielkich ośrodków turystycznych,
- w przypadku powrotu problemów z wirusem można we własnym domku przebywać w izolacji,
- rozwój home office , nie ma tutaj znaczenia skąd się pracuje, można z domku nad jeziorem

to tak na szybko moje przemyślenia, chętnie poczytam Waszych opinii

Proponuję zwrócić uwagę na niemieckie REITy mieszkaniowe. Po kiego diabła kupować polską kawalerkę na wynajem, użerać się z najemcami, fałszywie sobie policzyć rentowność 10%, realnie zgarniając 3%?
Lepiej kupić niemieckiego REITa. Na przykład Vonovia ma 450 tysięcy mieszkań, głównie w Niemczech, ale także w Szwecji, Holandii, Austrii. Pełna dywersyfikacja, efekt skali, usługi dodatkowe dla wynajmujących (np. telewizja kablowa, hydraulik, pielęgniarka itd.). W sumie dosyć duże bezpieczeństwo inwestycji a rentowność naprawdę 10-12% rocznie. Doskonała płynność (codziennie wielomilionowy obrót na giełdzie we Frankfurcie). Niestety jest ryzyko walutowe.

Część zysku jest wypłacana w formie dywidend. To niestety oznacza zapłacenie niemieckiej stawki podatku 26%. Można to pominąć kupując niemieckie REITy zarejestrowane w Luksemburgu np. Grand City Properties lub Adler Group. Jesli ktoś woli przecenione biura i hotele to AroundTown.

To tylko prognoza Wojtka Białka. Ubiera je w liczne wykresy i analogie. Niestety sprawdzalność ma żadną tzn. przypadkową czyli część jego prognoz się sprawdza.

Zerknij na stronę Vonovia lub LEG Immoblilien lub Deutsche Wohnen lub Tag Immoblilien lub innych wcześniej wymienionych. Zobacz po ile za metr kwadratowy mają mieszkania i porównaj to do cen polskich.
Otóż przeciętna cena w księgach Vonovia to 10.8k złotych za metr niedużego mieszkania w europejskiej metropolii (takie lokale dominują). Porównaj to do cen w Polsce gdzie zarabia się 4-5 razy mniej.
Gdzie jest bańka? Tam czy u nas?

Czyli nie dotykasz żadnych aktywów, ponieważ w czasach druku pieniędzy wszystkie aktywa są w wieloletnich kursach wzrostowych. Może za wyjątkiem polskich akcji, które i tak spadną na wypadek bessy w USA.

Białka również cenię, ale oczywiście jako prognosta jest bezradny. W tym sporcie nie ma mocnych. Gdyby rzeczywiście potrafił przewidywać to nie rysowałby tych kresek na zlecenie jakiegoś śmiesznego biura maklerskiego tylko zarabiałby miliony na rynku.

Takie czasy:
inwestycje bezpieczne są niebezpieczne i wyraźnie stratne
akcje są drogie
nieruchomości są drogie
metale szlachetne są drogie
co zostaje? NIC

IMHO nieruchomości mieszkaniowe w niemieckich miastach należą obecnie do najciekawszych aktywów właśnie dlatego że są RELATYWNIE niedrogie i całkiem bezpieczne.
OK teraz tanie są biura i hotele. Być może hotele warto kupować bo ich dobre czasy wrócą. Natomiast z biurami to może być słabo na zawsze. Z tym zastrzeżeniem że nie znam REITa na zachodnioeuropejskie hotele. Są mieszkaniowe lub biurowo-hotelowe, a domieszka biur mnie nie interesuje.

Wchodząc w niemiecki REIT mieszkaniowy bardziej interesuje Cię stawka czynszu niż cena nieruchomości. To są powiązane wartości jednak nie do końca. Niemieckie czynsze są regulowane, co w praktyce oznacza powolny stały wzrost. Postrzegam ten walor jako nowe obligacje. Ale oczywiście nie namawiam. Ryzyko jest większe niż przy dawnych obligacjach (których już nie ma i nie będzie).

Też jestem zdania że polskie akcje są obecnie najtańszym aktywem. Natomiast to jest wątek nieruchomości.
Wybierając pomiędzy sWIG80 a niemieckimi REITami wybrałbym sWIG80.
Ale wybierając pomiędzy fizycznym obiektem w Polsce a niemieckim REIT brałbym REIT.

Jeśli w Niemczech jest bańka nieruchomościowa tzn. że w Polsce jest dużo większa bańka nieruchomościowa, ponieważ niemieckie mieszkania są tylko nieznacznie droższe od polskich a lokalna siła nabywcza ludności różni się przynajmniej trzykrotnie.
A tak w ogóle to nie ma jeszcze bańki. Spokojnie jest przestrzeń na wzrosty cen nieruchomości do roku 2024 (to też Białek wymyślił ze swoich cykli, ale przedstawił w innym wpisie).

Akcja REIT to są takie same fizyczne mury jak fizyczny lokal w Polsce. Ewentualnie taki sam papier, tam akcja tu wpis w księdze wieczystej.

W portfelu warto mieć różne klasy aktywów: akcje, nieruchomości, złoto.
REIT jest o tyle fajny że w odróżnieniu od dosłownie kupionego lokalu ma niski próg wejścia.