Omówienie sprawozdania finansowego GK Rank Progress SA po 3 kwartale 2015 r.Niekorzystna ocena spółki nie zmieniła się po 3 kwartałach tego roku. Wszystkie wcześniej wskazywane ryzyka pozostają nadal w mocy i ciążą na wycenie spółki. Choć wyniki lekko się poprawiają, to fakt ten przesłania zbliżająca się zapadalność długu.
Przychody Rank Progress (dalej RP) zwiększyły się w trakcie pierwszych dziewięciu miesięcy roku z kwoty 48,7 do 52,5 mln zł. Niestety wzrost sprzedaży o 3,8 mln przełożył się zaledwie na wzrost zysku na sprzedaży niecały milion zł. Krótko mówiąc nie jest to raczej efekt poprawy stawek na istniejących i działających obiektach. Wzrost wartości przychodów i zysku na sprzedaży to niestety w zasadzie jedyne plusy tegoż okresu. Trzeba jednak zauważyć, że wartość generowanego zysku z podstawowej działalności nie starcza nawet na pokrycie kosztów finansowych, w szczególności odsetek, które w tym roku, przy ultra niskich stopach procentowych wyniosły ponad 21 mln zł. Krótko mówiąc wydaje się, że model biznesowy spółki nie działa i nie buduje wartości.
Oczywiście część kredytów i innych zobowiązań finansowych została zaciągnięta na zakup gruntów, które nie generują przychodów, a obciążają wynik okresu. Jeśli jednak zerkniemy do rachunku segmentowego uzyskamy potwierdzenie wyżej stawianej tezy. Koszty odsetkowe przypisane do segmentów wynajmu i sprzedaży nieruchomości wynoszą 13,3 mln zł, natomiast wynik na sprzedaży 14,3 mln zł, przy czym praktycznie całe koszty pozostałej działalności alokowane są właśnie na te segmenty. Dodam w tym miejscu, że odsetki od kredytów zaciągniętych na budowę obiektów komercyjnych są kapitalizowane na wartości tych obiektów a nie przechodzą przez wynik.
Oczywiście wynik finansowy dewelopera to jedno, natomiast drugie to wycena posiadanych aktywów. We wcześniejszym omówieniu
www.stockwatch.pl/forum/wpis-n... wskazywałem, że wyceny te są bardzo agresywne. W idealnym świecie sprzedaż nieruchomości nie powinna mieć wpływu na wynik finansowy okresu. Po prostu bilansowa wartość nieruchomości winna zamienić się w należności czy gotówkę. Jeśli spółka raportuje straty przy sprzedaży to wycenia swoje nieruchomości agresywnie. Jeśli zyski to bezpiecznie. Rank Progress wycenia je mocno agresywnie. Pozwolę sobie przytoczyć cytat z poprzedniego omówienia:
Cytat:W roku 2012 sprzedano galerię Tęcza w Kaliszu na której strata wyniosła 14 mln zł, czyli o tyle cena sprzedaży była niższa od wartości bilansowej która wynosiła po kursie z dnia podpisania umowy 151 mln. W tym roku sprzedano nieukończoną jeszcze Galerię Piła, gdzie strata wyniosła ponad 16 mln
Skoro spółka agresywnie w ycenia nieruchomości, ma problemy z ich upłynnieniem, to nie może dziwić, że rynek kwestionuje wartości bilansowe i wycenia spółkę poniżej wartości księgowej. Nie może dziwić tym bardziej, że zegar tyka i zbliża się zapadalność długu. Względem końca roku dług zapadający w ciągu 12 miesięcy zwiększył się z 55 do 196 mln zł. Co istotne spółka już utraciła płynność finansową – z raportu:
Cytat:W dniu 17 lipca 2015 r. jednostka zależna Progress IX Sp. z o.o. wyemitowała 10.790 szt. obligacji serii C o wartości nominalnej i emisyjnej 1.000,00 zł za jedną sztukę. Oprocentowanie obligacji zostało ustalone na 12% w ciągu roku. Termin wykupu został ustalony na 15 października 2015 r. Zabezpieczeniem ww. obligacji są: zastaw rejestrowy na udziałach jednostki zależnej Progress IV Sp. z o.o., poręczenie zobowiązania przez Pana Jana Mroczkę, poręczenie zobowiązania przez jednostkę dominującą Rank Progress S.A., umowa przelewu wierzytelności przez jednostkę dominującą oraz jednostkę zależną Progress IV Sp. z o.o. z pożyczek udzielonych wspólnie kontrolowanemu przedsięwzięciu NCT Inwestycje Świętokrzyskie I Sp. z o.o. W chwili obecnej obligacje te są wymagalne i Zarząd prowadzi intensywne prace w celu ich jak najszybszego wykupu.
Już po okresie raportu spółka zawarła umowę kredytu z BPH, który posłużył jako refinansowanie inwestycji Brama Pomorza, zatem saldo zadłużenia krótkoterminowego pewnie spadnie. Nadal jednak RP ma niewykupione obligacje z serii C, a w połowie czerwca przypada bardzo duży wykup obligacji D.
Spółka chce się ratować sprzedażą posiadanych nieruchomości komercyjnych:
Cytat:Zarząd Spółki ocenia, iż prowadzone obecnie negocjacje w sprawie sprzedaży wybranych nieruchomości handlowych, do których należą: Galeria Świdnicka w Świdnicy, Centrum Handlowe Brama Pomorza w Chojnicach, park handlowy Pasaż Wiślany w Grudziądzu, minicentrum handlowe Pogodne Centrum w Oleśnicy i park handlowy Miejsce Piastowe k. Krosna charakteryzują się wysokim stopniem zaawansowania dającym podstawę do przekonania, iż transakcja powinna mieć miejsce w przeciągu następnych kilku miesięcy
Problem w tym, że sprzedaży nieruchomości chce dokonać od dość dawna. I tak naprawdę od tego faktu zależy istnienie spółki. Wiedzą to potencjalni nabywcy, którzy z pewnością nie przepłacą za kupowane aktywa. Proszę zauważyć, że:
Cytat:Powodzenie ww. transakcji sprzedaży pozwoli na bezproblemową realizację planu inwestycyjnego Grupy i na bieżące regulowanie zobowiązań bieżących jak i kredytowych, a także daje podstawę do przyjętego założenia, iż Grupa będzie mogła z sukcesem „zrolować” część obligacji serii D, które przypadają do wykupu w czerwcu 2016 r. Obligacje serii D mogą być także zrolowane lub wykupione poprzez planowaną emisję nowych 192 tys. szt. obligacji jednostki dominującej, o łącznej wartości nominalnej 207.360 tys. zł.
Nie ma się co dziwić, że kurs spada, bo spółka przestała regulować swoje zobowiązania, a w świetle wyników finansowych i już zabezpieczonego majątku coraz ciężej dług będzie rolować.
>> Więcej analiz najnowszych raportów finansowych jest tutajPowyższa treść przez 120 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.