Omówienie sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Gant S.A.Gant w okresie pierwszego kwartału podpisał 144 nowe umowy przedwstępne, co nazywa potocznie sprzedażą. Jednocześnie w raportowanym okresie zostało rozwiązanych 38 umów, co stanowi niemal 21%. Widać znaczący wzrost liczby rezygnacji w stosunku do poprzednich kwartałów. Spółka podaje, że to efekt bez kosztowej możliwości zerwania umowy wynikającej z podwyżki VAT. Jeśli wyjąć 20 rozwiązań z tym związanych, to faktycznie zostaje 18, czyli tyle samo co w pierwszym kwartale ubiegłego roku. Może martwić brak wzrostu ilości podpisanych umów, ale IV kwartał był pod tym względem szczególny. Ze sprzedaży kwietniowej też ciężko cokolwiek wnioskować. Ilość podpisanych umów co prawda wzrosła z 60 do obecnych 71 lokali, ale w zeszłym roku mieliśmy katastrofę smoleńską, która z pewnością miała wpływ na nastroje i podpisywane umowy przedwstępne. Gant oddał akcjonariuszom raport jako pierwszy, dlatego nie ma jak odnieść się do branży.
RZiSWyniki spółki są słabe. W przychodach rozpoznano sprzedaż 24 lokali, co przełożyło się na 6,7 miliona przychodów z tego segmentu, w porównaniu do 32 przed rokiem. Wynik nieco ratuje działalność budowlana z 5,6 milionami przychodów i przede wszystkim usługi najmu powierzchni – 7,7 miliona złotych. Całkowite przychody grupy wyniosły 21 milionów złotych, co stanowi spadek o 46% w porównaniu z ubiegłorocznym wynikiem. Tak mizerna sprzedaż jest wynikiem braku oddania do użytkowania choćby jednego gotowego projektu. Warunkiem rozpoznania przychodów prócz wybudowania nieruchomości i podpisania umowy przedwstępnej jest posiadanie wspomnianego dokumentu oraz odbiór techniczny przez nabywcę. Przekazane mieszkania należały do starszych gotowych projektów, a zatem zapewne mniej atrakcyjnych, co prawdopodobnie jest przyczyną upustów i stosunkowo niskiej marży na sprzedaży, która wyniosła 13,8% (w IQ2010 18,6%). Można sądzić, że nadal nie ma pozwolenia na użytkowanie dla Kaszubskiej i Pomorskiej, we Wrocławiu. Jeśli by były to spółka rozpoznałaby dodatkowe 30 milionów przychodów. Opóźnienia w uzyskaniu pozwolenia mogą niestety pociągać za sobą dodatkowe koszty finansowe.
Klienci w umowach przedwstępnych mogli zastrzec kary umowne lub obciążenia odsetkowe.
Zysku brutto ze sprzedaży nie starcza na pokrycie kosztów zarządu i sprzedaży, przez co już na poziomie zysku ze sprzedaży spółka raportuje stratę wielkości ponad 7 milionów złotych, wobec progu rentowności na tym poziomie rachunku wyników osiągniętego przed rokiem. Martwi wzrost kosztów sprzedaży i zarządu. Jeśli spółka podpisała podobną ilość umów przedwstępnych, to znaczy, że zwiększają się nakłady na promocję oferty. Kwotowo to jednak nie jest duża pozycja. Znacznie większy nominalnie jest wzrost kosztów zarządu – 2,5 miliona, co rocznie przekładałoby się na 10 milionów utraty potencjalnego zysku.
Wynik na działalności operacyjnej jest ratowany przez aktualizację wartości nieruchomości, w szczególności SM DOM w Katowicach na kwotę 42 milionów złotych. Przypomnę, że udziały w tej spółce nabyto 31 lipca 2010 roku za kwotę 28 milionów złotych, więc przeszacowanie jest naprawdę spore i przez to niewiarygodne. Zarząd nie zająknął się na ten temat słowem.
Z działalności operacyjnej ostatecznie wykazano 31 milionów zysku, a po usunięciu przeszacowań, stratę w kwocie ponad 8 milionów złotych. Działalność finansowa przyniosła 3 miliony straty wobec podobnej kwoty zysku w roku 2010. To najprawdopodobniej skutek dodatnich różnic kursowych w roku poprzednim i większych odsetek od kredytów obecnie.
Zysk na poziomie brutto wyniósł 28 milionów złotych, a po odliczeniu przeszacowań nieruchomości inwestycyjnych byłoby 11 milionów straty.
CFSłabość wyników, przepływy z działalności operacyjnej, które są ujemne. Na działalności operacyjnej gotówka została skonsumowana. Widać jednak pewne oznaki wzrostu sprzedaży i widoki na lepsze jutro. Zobowiązania z wyjątkiem kredytów i pożyczek wzrosły o 37 milionów. To pozytyw jeśli sięgnąć do bilansu, bo najprawdopodobniej są to zaliczki przekazane przez nabywców w poczet przyszłych umów przyrzeczonych, które poszły na opłacenie budów - zmniejszający wpływ powiększenia zapasów. CF z działalności inwestycyjnej jest ujemny na kwotę 5 milionów złotych, na skutek udzielnie nowych pożyczek i objęcia papierów dłużnych. To negatyw jeśli zerknąć na CF z działalności finansowej pokazujący 15 milionów kosztów odsetek i zaciągnięcie kolejnych 18 milionów długu. Spółka inwestycje finansuje kredytem. Oczywiście nie byłoby w tym nic złego, gdyby nie fakt, że te inwestycje to finansowanie działalności Kontor Sp. zo.o.o, czyli jeśli dobrze rozumiem dawnego kawałka Ganta, który został wyłączony z grupy.
BilansW aktywach trwałych widać wzrost wartości nieruchomości inwestycyjnych wynikających z przeszacowania oraz bliskość terminu wykupu objętych obligacji, które stały się krótkoterminowe.
W aktywach obrotowych o 39 milionów zwiększyły się zapasy. Głównie za sprawą wzrostu produkcji w toku, oraz w mniejszej części zaliczek na nowe grunty. W zasadzie Gant nie ma w ofercie gotowych lokali, co widać w wielkości produkty gotowe na kwotę raptem 789tyś PLN, co prawdopodobnie odpowiada za 3-5 lokali mieszkalnych. Z jednej strony to dobrze, bo gotówka nie mrozi się w ukończonych projektach, z drugiej nie ma z czego rozpoznawać przychodów, w kolejnych kwartałach. Mocno w górę poszła wartość pozycji papiery dłużne, czyli objętych obligacji Kontor sp. zo.o., które stały się wymagalne w ciągu roku.
Ze zmian pasywów na przestrzeni 3 miesięcy wynika, że zaciągnięto nowe zobowiązania odsetkowe, głównie przez emisję obligacji. Dość mocno wzrosły także zobowiązania związane z odroczonym podatkiem dochodowym i otrzymane zaliczki. Spółka od roku w coraz większym stopniu finansuje się kapitałem obcym, pomimo kolejnych emisji akcji. Potencjalnie dobrą wiadomością jest wzrost wskaźników obsługi długu, co zmniejsza ryzyko niewypłacalności spółki, ale to niestety obraz fałszywy, jeśli uwzględni się jak powstał wynik EBITDA oraz ujemne przypływy z działalności operacyjnej. Tak sprawa wygląda na wskaźnikach, choć w rzeczywistości jest prawdopodobnie lepsza. Raz ze względu na potencjalny wpływ gotówki związany z wykupem obligacji objętych przez Ganta, dwa z potencjalnie lepszymi wynikami w tym roku.
WycenyAutomatyczne wyceny spółki
www.stockwatch.pl/gpw/gant,wyk...mówią o sporym potencjalne wzrostu. Spółka notowana jest z dużym dyskontem do wartości księgowej. Z pewnością wartość księgową należałoby skorygować o wartość firmy w obliczu bardzo słabych wyników 55 milionów. Kolejne 40 to wartość budopolu wrocław, która należy do akcjonariuszy mniejszościowych oraz kolejne 10 milionów aktywów niekontrolujących. Daje to wartość 570 milionów złotych. Mało wiarygodnie wygląda także wartość nieruchomości inwestycyjnych, co pokazuje przykład z przeszacowaniem SM Dom. Spółka posiada też sporo gruntów, których wartość bilansowa wynosi 440 milionów złotych w cenie nabycia. Każdy zainteresowany akcjami powinien niestety prześledzić, które grunty zostały w zapasach i ile obecnie są warte, aby to oddało wartość majątkową spółki. Wydaje się być tanio Indywidualną sprawą jest także dyskonto w wartości nieruchomości inwestycyjnych. Jeśli są przeszacowane o choćby 20% to dostaniemy około 120 milionów nadwyżki w wartości księgowej.
Rynek najwyraźniej boi się niewypłacalności spółki i widma bankructwa. Na razie jednak to chyba zbyt radykalna ocena, a tym samym szansa inwestycyjna.
Wyceny dochodowe są niższe od majątkowych, lub w ogóle niemożliwe, co ma oczywiście związek ze słabymi wynikami spółki. Można oczywiście próbować szacować przyszłość. Zgodnie z wypowiedzią wiceprezesa Szornaka, spółka chce w 2011 roku przekazać 890 lokali, czyli dwukrotnie więcej niż w roku 2010. Jeśli założymy stabilność cen na rynku to powinno to zaowocować 300 milionami przychodów. W opublikowanej prognozie wartość ta wynosi 330 milionów. Zakładając obecny poziom długu w wysokości ponad 600 milionów, odsetki wyniosłyby pewnie około 45-55 milionów, po uwzględnieniu wpływów z udzielonych pożyczek i posiadanych papierów wartościowych. Jeśli koszty zostaną w ryzach to pojawi się około 40 milionów odpowiadające za zarząd oraz sprzedaż. W prognozie mówi się o 30 milionach zysku netto, aby uzyskać taki wynik, przy naszych założeniach dostaniemy 90 milionów zysku operacyjnego oraz 130 milionów zysku ze sprzedaży, co implikuje marżę zysku brutto na sprzedaży w wysokości prawie 40%. Prognoza przy takiej liczbie przekazanych mieszkań jest więc ambitna. Jeśli zostałaby jednak osiągnięta to wycena rynkowa spółki zgadza się mniej więcej z wyceną metodą renty wieczystej. Aby szukać ewentualnie większych wartości dochodowych trzeba szacować wyniki w roku 2012, które być może będą lepsze niż za rok 2011. To jednak spore ryzyko, przy nadal dość niepewnym rynku i sytuacji gospodarczej, a także kredytowej. Jeśli wziąć pod uwagę zastrzeżenia do polityki informacyjnej, objawiającej się choćby lepszej jakości sprawozdaniami, komunikacją z rynkiem, to spółka jest znacznie mniej atrakcyjna niż tylko patrząc przez pryzmat C/WK.
Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.