JWCONSTR [JWC]

Czy JWConstruction jest na drodze do bankructwa?
Bo to, że przeżywa trudne chwile to opisała Kasia w swoim omówieniu raportu.
Dlaczego piszę o ewentualnym bankructwie tego, jak sam się reklamuje, największego, polskiego dewelopera ?
Kilka lat temu prezes Wojciechowski zainwestował w sport. Siatkówkę i, przede wszystkim, piłkę nożną. Przez lata jego kosztowna zabawka nie przynosiła mu dochodów, jednak się nią bawił. Był to bowiem doskonały słup reklamowy dla firmy. Rozpoznawalność JWC wzrosła znakomicie, a każda wzmianka o Polonii, o jej lekko ekscentrycznym właścicielu, to było jednoczesne wymienienie nazwy JWC. Nagle, niby pod wpływem braku sukcesów sportowych, prezes postanowił się wycofać. Koszty zabawki mu nie wzrosły, wręcz zmalały. Przychody zewnętrzne w tej zabawce pozostawały na tym samym poziomie. A tu nagle szlus. Zabawka spełniła swoje zadanie, a na dłuższe jej utrzymywanie nie stać mnie.
Wszystko zrozumiałe, wytłumaczalne z biznesowego punktu widzenia, choć pewnie by reklama JWC była tak samo skuteczna trzeba będzie wydać więcej niż dotychczas. Ale może się w tym punkcie mylę. Może JWC zrobiło jakieś badania i wyszło im, że inne formy dotarcia do klientów będą skuteczniejsze. Mogę się z tym zgodzić.
Jednak forma w jakiej żegna się Wojciechowski ze sportem, z Polonią nasuwa pewne przypuszczenia co do obecnej kondycji JWC. Piłkarze wyceniani jeszcze niedawno na kilkaset tysięcy euro każdy, licencja na grę w najwyższej klasie rozgrywek piłkarskich, za którą Wojciechowski zapłacił 4 lata temu 20 mln dziś oddawana jest za 5 mln. Byle zaoszczędzić na pensjach piłkarzy, byle pozbyć się kłopotu. 5 mln będzie jak znalazł na bieżące potrzeby JWC.
Czy tak zachowuje się racjonalny biznesmen ?
Tak, z całą pewnością. Ale tylko w określonej sytuacji. Gdy brak mu gotówki. Gdy sytuacja ekonomiczna jego firmy jest gardłowa. Tniemy wszystko, sprzedajemy poniżej wartości, byle tylko zachować płynność, byle tylko przed bankami wypadać jak najlepiej - obniżone wydatki na reklamę poprawią wynik JWC w krótkim okresie.
Dlaczego uważam, że to racjonalne zachowanie tylko przymuszonego złą sytuacją finansową człowieka ? Ano dlatego, że akurat w przypadku tej transakcji - sprzedaży Polonii za bezcen, straty wizerunkowe dla JWC będą ogromne. Nacisk na niekupowanie mieszkań od JWC ze strony kibiców, nie tylko Polonii, może znaleźć swoje odzwierciedlenie w wynikach i poczynione oszczędnośći zostaną zniwelowane zmniejszoną sprzedażą. Ale to wszystko furda, nieważne. Byle tylko skasować 5 mln, byle tylko pozbyć się balastu.
To już nie zachowanie biznesmena, która ma przejściowe trudności i usiłuje wyjść z twarzą z biznesu. To zachowanie kogoś, kto był bardzo bogaty, a dziś stoi nad przepaścią.
Jakie będą skutki sprzedaży Polonii dla kursu JWC ?
Wg mnie fatalne, ale to przyszłość pokaże.

Odpowiedź masz w poście Kasi. Opinie o deweloperze są delikatnie pisząc różne. Teraz kilku tysiącom osób zacznie zależeć by je nagłaśniać. To siła, a konkurencja w deweloperce i na rynku wtórnym bardzo duża. Podobno w samej Warszawie jest rekord mieszkań na rynku. Przy sprzedaży kwartalnej na poziomie 200 sztuk już dwóch klientów to dużo. W raporcie za I kw. był zysk bodaj 2,5 mln. 2-3 mieszkania i zysku praktycznie nie będzie, a wzrosną zapasy.
Zresztą to poboczny temat. Ważne jest, że Wojciechowskiemu wyraźnie brakuje kasy co pokazuje zachowanie wobec swojej zabawki. Sposób w jaki się postąpił wykazuje, że brak jest dotkliwy i za chwilę może być jak ze Skyclubem. Kłopoty Triady przeszły na Skyclub. Kłopoty z finansowaniem Polonii przejdą na JWC. Choć tak w przypadku Triady, jak i Polonii, będzie wiadomo, że to tylko przedłużanie agonii.

Uuuu, kolego....! No to widać, że jesteś z Poznania i kompletnie nie orientujesz się na rynku deweloperskim w W-wie...!
To nie wiesz, że budynki JW cieszą się w sieci opinią bubli? Nic nie czytałeś w necie ile ludzie mają zastrzeżeń, ile procesów sądowych, ile podwyższali klientom (w tym niestety również mi, ale na samym finiszu zrezygnowałem po walce sądowej) ostateczną cenę mieszkania?
A widziałeś może ich budynek główny na Prostej, który przypomina paskudny komunistyczny moloch...?
Jedynie tłumaczy Cię Twój popyt w Poznaniu...

Trudno doszukać się jakiejkolwiek racjonalności działań JW w klubie (może poza kilkoma transferami za granicę), więc "nieracjonalne" wyjście nie jest żadną niespodzianką. Do tego JW sprawiał raczej wrażenie że ma za dużo kasy a nie że mu jej brakuje.

Nie łączyłbym sytuacji z klubem i JWC.

Jeśli to prawda, to wewnętrzny audyt wcale nie jest ok, bo coś takiego powinno działać stale, albo wcale. Tutaj dla mnie to ma znamiona polowania na czarownice. I co spodziwają się wykryć, skoro zdaje się, sprawa dotyczy niskiej sprzedaży??? Śmierdzi mi pospolitym ruszeniem i zarządzaniem "po polsku".

W 4 dużych miastach deweloperzy mają "na zapasach" 65 000 lokali, czyli przy cenie 300 tys/szt to ca. zamrożonych 20 mld złotych. To dużo.
Banki nie rusza z przyspieszoną akcją kredytową, bo boją się, jak prawie wszyscy.
Trend na rynku nieruchomości od lat, powolny, ale spadkowy, potencjalni klienci racjonalnie wyczekują.
Deweloperka zadłużona w zasadzie chyba bez wyjątków.
Czy to denko - nikt tego nie wie.
Czyli rzeczywiście, należałoby sytuację w branży określić jako ciężką, jeżeli nie niebezpieczną z lekka.

Co może dać impuls do zakupów nieruchomości?
Na dzisiaj przychodzi mi do głowy jedna rzecz - zauważalna inflacja.
Lub nowa wszechświatowa hossa - ale tu chyba będzie ciężko.

a kiedy wcześniej miała miejsce taka sytuacja i co stało się potem?

Dno jeszcze daleko. Powód jest prosty, większość zainteresowanych kupiła swoje mieszkania w czasie boomu 2006 - 2008, kierując się przeważnie owczym pędem, zapewnieniami że "taniej już nie będzie", powszechną i całkowicie irracjonalną dostępnością jredytów hipotecznych, obecnością programu "rodzina na... tzw. "swoim" " oraz niskim kursem franka szwajcarskiego. Wszystkie te czynniki razem wzięte stały się przyczyną olbrzymiego popytu, połączonego z nienadążającą wtedy podażą i lawinowym wzrostem cen, nawiasem mówiąc nie przystających do regionalnych realiów. Sytuację pogarszali jeszcze zagraniczni spekulanci, kupujący mieszkania w celu "inwestycyjnym", aby po roku czy dwóch odsprzedać z ładnym przebiciem.
W chwili obecnej żaden z czynników sprzyjających chęci nabywania nieruchomości w Polsce już nie istnieje. Uwzględniając położenie geograficzne, klimat, możliwości i ogólną atrakcyjność kraju, a także siłę nabywczą miejscowej ludności, ceny mieszkań są wciąż o wiele za wysokie. Po prostu. Nieruchomości w tej samej albo i niższej cenie można kupić również w miejscach znacznie cieplejszych i ładniejszych. Odpada więc popyt zagraniczny, nawet inwestycyjny. Popyt lokalny również. Emigranci zostali na Wyspach, bo po co mieliby tu wracać, cała reszta nie ma wystarczających środków albo zdolności kredytowej, żeby poprosić bank o kupienie mieszkania. Oczywiście część potencjalnych klientów faktycznie "racjonalnie wyczekuje", jednak cała reszta po prostu sobie odpuściła. Jeśli są młodzi, usiłują dać nogę, jeśli starsi, przyzwyczaili się do mieszkania z rodzicami.
Co więc może dać impuls do zakupów nieruchomości? Tylko jedna rzecz. Spadek cen odpowiadający realnej sile nabywczej przeciętnego chętnego na mieszkanie, czyli średnio zarabiającej pary przed trzydziestką. Oczywiście wiąże się to ze spadkiem marży deweloperów, którzy też przecież budowali częściowo na kredyt. Nie sądzę, żeby w najbliższym czasie sytuacja uległa jakiejś poprawie i nie ryzykowałbym w tej chwili inwestycji w deweloperkę. Jasne, można pospekulować, ale osobiście mam wrażenie, że ani się obejrzymy a będą tu nie 4 a 2 złote...

Pod warunkiem że nas na nie stać.
Kupić drogo a potem spłacać przez połowę życie to żaden biznes, lepiej mieszkać u Mamusi albo w małej klatce.

Analiza wyników spółki JW. CONSTRUCTION za 3 kwartał 2012 roku

Analizy tego dewelopera dawno na StockWatch nie było, więc zdecydowałam się sprawdzić, jak sobie ta spółka radzi. Polnord, Dom Development i Gant są już przeanalizowane za ten kwartał, więc będzie można mieć pełniejszy ogląd sektora. JWC od dłuższego czasu jest na fali spadkowej, prezentował coraz gorsze wyniki i nie było widoków na poprawę.

Przygotowałam dużo tabelek.

Ostatni kwartał był niestety potwierdzeniem tej tendencji. Na poniższym wykresie zaprezentowałam zestawienie wyników operacyjnych za ostatnie 2 lata w ujęciu kwartalnym. Wielkość przychodów za 3q2012 była prawie najniższa na przestrzeni tych dwóch lat.




kliknij, aby powiększyć



Dotychczas największym driverem wartości była działalność deweloperska, która w najlepszych okresach generowała największe przychody. Obecnie spółka realizuje się raczej jako dostawca usług budowlanych. To powinno sugerować zmianę podejścia do analizy tej spółki oraz jej wyceny fundamentalnej:




kliknij, aby powiększyć



Działalność JWC w podziale na segmenty pokazuje, że informacja o sprzedanych w danym kwartale lub miesiącu mieszkaniach nie jest wystarczająca dla prawidłowej oceny tej spółki. Dziś powinniśmy się skupić raczej na usługach budowlanych.



Oczywiście odrębną sprawą jest analiza stanu zapasów, która w przypadku tej spółki nie jest prosta. JWC nie podaje bowiem, ile mieszkań ma gotowych do sprzedaży oraz na jakiej części gruntów prowadzone są prace budowlane. Pod tym względem sprawozdanie jest wyjątkowo tajemnicze. Jedyne przedstawione w raporcie dane dotyczą obecnie realizowanych inwestycji budowlanych i ilości przewidzianych mieszkań. Obecnie realizowanych jest 6 inwestycji mieszkaniowych o łącznej ilości mieszkań 1 713 sztuk. Niestety nie znamy wartości tych inwestycji, więc nie podejmuję się skomentowania ich wyceny.



Jeśli chodzi o aktywa spółki, to najbardziej znaczącą pozycją są kontrakty budowlane, co nie jest najlepszą informacją:



kliknij, aby powiększyć


JWC jest deweloperem i dotychczas największą wartość przychodów generowała właśnie wartość sprzedanych mieszkań. Zdolność do generowania przychodów w przyszłości zależy więc od wartości zapasów, na których akumulowane są nakłady na budowane mieszkania. Na koniec 3q2012 roku wartość zapasów wyniosła 37 mln PLN i utrzymuje się na zbliżonym poziomie od kilku lat. Zastanawiające jest więc to, jak z takiej wielkości zapasów można wygenerować przychody ze sprzedaży na poziomie kilkukrotnie je przekraczającym? Brak znaczących inwestycji w zwiększenie tego stanu jest odpowiedzią na brak popytu na rynku. Ale też – jak wiemy z wcześniejszych analiz – jest tu miejsce na znaczne manipulacje i ukrywanie faktycznego stanu spółki.

Wysoka wartość kontraktów budowlanych oznaczać może, że przychody z usług budowlanych będą zwiększać swój udział w całkowitej wartości przychodów. Problem z analizą kontraktów jest zbliżony do tego w zapasach – szczegóły ich wyceny nie są nam znane i nie wiemy, jakie nakłady są na ich wartości akumulowane. Dlatego nie podejmę próby przeliczenia, jaka część aktywów zostanie zamieniona na przychody (co w dużym przybliżeniu było możliwe w przypadku zapasów).



Zwracam jeszcze uwagę na zadłużenie spółki, które rośnie w czasie. Zabezpieczeniem kredytów są nieruchomości inwestycyjne, wykazywane w rzeczowych aktywach trwałych i zapasach oraz część kontraktów. W porównaniu do ogólnej wartości tychże pozycji bilansowych zadłużenie w ujęciu procentowym nie przedstawia się źle:



kliknij, aby powiększyć


Proszę jednak pamiętać, że nie cała wartość danej pozycji stanowi zabezpieczenie zadłużenia odsetkowego. Obawiam się, że kredyty stanowią dużo większy odsetek aktywów zabezpieczających niż wykazałam w tabelce. Wydaje mi się, że może to w przyszłości negatywnie wpłynąć na zdolność do obsługi zadłużenia, a tym samym na wycenę JWC. Na rating już wpłynęło.

www.stockwatch.pl/gpw/jwconstr... – wycena oraz przeliczenie wskaźników są dostępne w monitorze spółki. Widać tam także pogorszenie ratingu.
Ciekawa jestem Waszej opinii co do lekkiej zmiany podejścia do wyceny fundamentalnej JWC. Zapraszam do komentowania.


>> Więcej analiz najnowszych
raportów finansowych jest tutaj

Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.