Nieruchomości...

W I kw. deweloperzy zaczęli budowę przeszło 11,5 tys. mieszkań, co jest wynikiem o ok. 53 proc. lepszym od ubiegłorocznego. Ale jeszcze w styczniu nic nie wskazywało na takie ożywienie, bo GUS informował o przeszło 19-proc. spadku liczby zaczynanych mieszkań. Dziś nie ma wątpliwości, że był to po prostu efekt mrozów.

Sprzedaż najbardziej atrakcyjnych mieszkań zajmowała w kwietniu tylko kilka dni

Sprzedaż mieszkania w zaledwie 4 dni? Jeszcze niedawno graniczyło to z cudem, ale teraz najbardziej atrakcyjne oferty znikają z rynku w zawrotnym tempie. Nie brakuje jednak także mieszkań, które na nabywcę mogą czekać nawet ponad rok.

redni czas sprzedaży mieszkania od momentu wystawienia oferty do zawarcia umowy finalnej wynosił w kwietniu ok. 123 dni – wynika z szacunków firmy Home Broker. W marcu, transakcja sprzedaży nieruchomości zajmowała średnio jedynie 87 dni. „Wynik marcowy był jednak przypadkowy i należy go łączyć z dużo większą niż przeciętna liczbą transakcji gotówkowych. Znacznie gorszy wydźwięk ma porównanie wyniku kwietniowego do analogicznego okresu sprzed roku, kiedy to na podpisanie umowy finalnej sprzedający czekał tylko 81 dni. Gdyby natomiast rozważać jedynie ten rok, to można przyjąć, że najnowsze dane wpisują się w stopniowy spadek długości procesu sprzedaży nieruchomości, który osiągnął maksymalną wartość w styczniu br. na poziomie 139 dni” – mówi Bartosz Turek, analityk Home Broker.

Ilu mieszkań brakuje w Polsce?

Rząd PiS oceniał, że aż 3 mln. I zobowiązał się, że w ciągu ośmiu lat swoich rządów zlikwiduje ten deficyt. Przypomnę, że wielu ekspertów z góry wyśmiało ten plan jako nierealny. Tymczasem według obecnego rządu niedobór mieszkań w naszym kraju jest najprawdopodobniej aż o połowę mniejszy. Skąd ta różnica?

Wyjaśnienie znalazłem na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury (w założeniach do projektu ustawy, która ma rozruszać budownictwo czynszowe).

Resort przyznaje, że nie da się precyzyjnie określić statystycznego deficytu mieszkań ze względu na niedoskonałość danych GUS dotyczących liczby zamieszkanych mieszkań oraz liczby gospodarstwa domowych. Ostatnie tego typu dane dostarczył Narodowy Spis Powszechny w 2002 r. Wynikało z niego, że przeszło 1,7 mln gospodarstw domowych nie ma samodzielnego lokum. Te 3 mln, które podawał PiS, najpewniej wzięły się stąd, że uwzględniono mieszkania w ruderach czekających na wyburzenie.

Jednak w latach 2003-09 powstało ok. 950 tys. mieszkań. Z drugiej strony - jak ocenia GUS - liczba gospodarstw domowych zwiększyła się o blisko 1,1 mln. Wynikałoby więc z tego, że mieszkaniowy deficyt się pogłębił. W resorcie infrastruktury przypuszczają jednak, że w praktyce nie jest tak źle, bo na wsi istnieje tradycja zamieszkiwania w tym samym domu rodzin wielopokoleniowych. Poza tym w części mieszkań oficjalnie będących pustostanami mieszkają ludzie, którzy je najęli na czarno. Trzeba też dodać domy teoretycznie będące w budowie, a tak naprawdę użytkowane przez ich właścicieli. To prowadzi do konkluzji, że faktyczny deficyt sięga niespełna 1,5 mln mieszkań.

W założeniach nie wspomniano, że setki tysiące młodych ludzi wyjechało w ostatnich latach za granicę. Nie zmienia to jednak tego, że nie da się traktować jednakową miarą wszystkich miast. Są bowiem takie, które się wyludniają, więc może się okazać, że już teraz jest tam nadmiar mieszkań (statystyczny). Z kolei w innych, np. w Warszawie, potrzeby są coraz większe, bo chcą się tu osiedlić przybysze z innych miejscowości.

Dlaczego więc nie kupują oni mieszkań? Odpowiedź jest prosta: bo dla większości są one za drogie. Ministerstwo przyznaje, że w największych miastach za przeciętną pensję można kupić jedynie ok. 0,5-0,6 m kw. mieszkania. Dla porównania: w krajach zachodnioeuropejskich - ok. 2-3 m kw.

Reasumując: deficyt mieszkań występuje tak naprawdę tylko w tych miastach, które rozwijają się gospodarczo (jest tam praca). Niestety, nic nie wskazuje na to, aby ten problem miała rozwiązać niewidzialna ręka rynku. Nadzieja w tym, że rząd poważnie potraktuje program wsparcia budownictwa czynszowego, który przygotowuje ministerstwo.

Nie przewiduję, by w najbliższym czasie to się zmieniło. Prognozy w sprawie dziury podażowej nie sprawdziły się, na rynku nie brakuje mieszkań. Popyt ożywa, jednak nie na tyle, by wytrącić rynek z równowagi. Nie wiadomo, jak na rynek kredytów mieszkaniowych wpłynie adaptacja rekomendacji T, coraz częściej mówi się również o wygaszaniu przez rząd programu „Rodzina na swoim”.
Wydaje się, że musimy przyzwyczaić się do sprzedawania mieszkań po obecnych cenach.