Raport IPO: Analiza oferty publicznej Lokum Deweloper

Lokum Deweloper to wrocławska firma specjalizująca się w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym na terenie aglomeracji wrocławskiej. Historia grupy Lokum sięga 1993 roku i jednoosobowej działalności gospodarczej Dariusza Olczyka. Początkowo firma skupiała się na projektowaniu i budowie sieci telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych. Jednak w miarę upływu czasu wrocławski biznesmen zaczął snuć plany rozszerzenia biznesu. Swoich sił postanowił spróbować w deweloperce. W 2004 roku Olczyk pozyskał pierwszy projekt. Był nim budynek przy ul. Sycowskiej we Wrocławiu. Generalna modernizacja oraz stworzenie od podstaw 48 lokali mieszkalnych poszła jak po maśle. Budynek oddano do użytku na przełomie lat 2004-2005. Później pojawiły się kolejne projekty na terenie Wrocławia, na potrzeby których zakładano spółki operacyjne. Obecnie Lokum Deweloper pełni w grupie rolę spółki holdingowej sprawującej nadzór i obejmującej pełną obsługą organizacyjną, prawną i techniczną spółki zależne.

Oferta Lokum to głównie mieszkania o metrażach od ok. 25 do ok. 100 m2, zarówno w tzw. standardzie deweloperskim, jak też z wykończeniem pod klucz. Obecnie grupa realizuje 4 projekty deweloperskie w trzech lokalizacjach, w ramach których zostanie oddane do użytku 517 lokali mieszkalnych o łącznej planowanej powierzchni PUM przekraczającej 26,87 tys. m2. W ramach posiadanych gruntów grupa planuje przeprowadzenie jeszcze siedmiu projektów deweloperskich, w których zostanie oddanych do użytku ponad 1.262 lokale mieszkalne o łącznej powierzchni PUM przekraczającej 66,94 tys. m2.

Rynek deweloperski we Wrocławiu

Jak już wcześniej wspomniano, spółka na obecnym etapie działa jedynie na terenie aglomeracji wrocławskiej. W prospekcie zawarto charakterystykę tego rynku oraz kilka ciekawych liczb, które warto przytoczyć.

W ostatnich latach rynek pierwotny nieruchomości mieszkaniowych we Wrocławiu dynamicznie się rozwijał, co widać chociażby po liczbie lokali oddawanych do użytkowania. W 2005 r. oddano w sumie 2 tys. lokali mieszkalnych. Osiem lat później ich liczba urosła do 7,8 tys. Prawdziwy boom inwestycyjny miał miejsce w latach 2010-2013. W 2014 r. we Wrocławiu wprowadzono do sprzedaży rekordową liczbę mieszkań oraz rozpoczęto wiele nowych projektów, których zakończenie planowane jest na lata 2015 i 2016.

W 2014 roku wartość wrocławskiego rynku pierwotnego wyniosła ok. 2 mld zł (przy przedsprzedaży ok. 6,5 tys. mieszkań). W latach 2012-2013 jego wartość oszacowano na 1,5 mld zł. Szacowany przez zarząd udział grupy w rynku pierwotnym we Wrocławiu wynosi ok. 5,5 proc., co plasuje Lokum na czwartym miejscu wśród wrocławskich deweloperów mieszkaniowych. Szacowany udział w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie na pierwotnym rynku we Wrocławiu wynosi ok. 13,7 proc. Segment mieszkań o podwyższonym standardzie obejmował ok. 40 proc. wszystkich lokali mieszkalnych sprzedanych na rynku wrocławskim w ubiegłym roku. 2014 r. Mieszkania o podwyższonym standardzie to mieszkania w przedziale cenowym od 5.500 zł do 6.999 zł za 1 m2. Grupa dotychczas nie realizowała projektów deweloperskich w ramach programu Mieszkania dla Młodych.

Parametry oferty

Spółka oferuje inwestorom 5 mln nowych akcji, które po uplasowaniu całości oferty stanowić będą 25 proc. kapitału zakładowego. Dla drobnych akcjonariuszy przewidziano 15 proc. oferty. Wartość oferty brutto ma wynieść 100 mln zł, co daje nam wartość pojedynczej akcji na poziomie 20 zł. Spółka oczekuje, że z emisji akcji serii C pozyska około 97,1 mln zł netto (po odliczeniu szacunkowych kosztów oferty).

Zapisy w transzy detalicznej będą przyjmowane od 12 do 19 października 2015 r. po cenie maksymalnej, która zostanie podana do publicznej wiadomości 9 października. Pojedynczy zapis musi opiewać na co najmniej 10 akcji. Zapisy będzie można składać w punktach obsługi klienta Millennium DM, DM mBanku, DM PKO BP, DM BOŚ, DM BZ WBK, BM Banku BPH oraz BM Alior Banku. Oferującym jest Dom Maklerski Navigator, a współoferującym Millennium DM. Obecnie właścicielem wszystkich akcji Lokum Deweloper, pośrednio przez spółkę Halit S.à r.l., jest Dariusz Olczyk, przewodniczący rady nadzorczej.

Cele emisyjne

Lokum Deweloper w pierwszej kolejności zamierza przeznaczyć pozyskane środki na zakup trzech działek zlokalizowanych we Wrocławiu i w Krakowie, pod nowe projekty deweloperskie. Obecnie prowadzone są negocjacje w tym zakresie. Jeśli emisja się powiedzie, transakcje zakupu mają być sfinalizowane w 2015 lub 2016 r. Spółka nie dokonuje ich priorytetyzacji. Lokum Deweloper zakłada, że pozostała część niezbędnych nakładów będzie pochodziła z instrumentów dłużnych (kredyty bankowe, pożyczki lub obligacje), wpłat klientów oraz środków wypracowanych w toku działalności operacyjnej.

Obecnie spółki z grupy mają:

1) umowę przedwstępną sprzedaży z 8 maja 2014 r. dot. nieruchomości położonej przy ul. Międzyleskiej we Wrocławiu (cena sprzedaży 11,76 mln zł netto),
2) umowę przedwstępną sprzedaży z 9 lipca 2015 r. dot. nieruchomości położonej przy ul. Walerego Sławka w Krakowie (cena sprzedaży nie wyższa niż 41,75 mln zł netto),
3) umowę przedwstępną sprzedaży z 1 sierpnia 2014 r. dot. nieruchomości położonej przy ul. Gnieźnieńskiej we Wrocławiu (cena sprzedaży 14,5 mln zł netto).

Spółka zaznaczyła, że jeżeli zakup którejkolwiek z wyżej wymienionych nieruchomości ostatecznie okaże się nieekonomiczny, to środki przeznaczy na zakup innych działek.

Analiza sytuacji fundamentalnej Lokum Deweloper

W 2014 r. grupa uzyskała sprzedaż (akty notarialne) na poziomie 393 lokali, co pozwoliło osiągnąć przychody w wysokości 126,7 mln zł wobec 100,5 mln zł rok wcześniej. Zysk netto w 2014 r. wyniósł 26 mln zł, rosnąc 16,4 proc. r/r. Jednocześnie Lokum utrzymało rentowność netto na poziomie powyżej 20 proc. i rentowność kapitałów własnych na poziomie ok. 18 proc. W I półroczu tego roku deweloper wypracował 35,9 mln zł przychodów na poziomie skonsolidowanym i 10,4 mln zł zysku netto. Na drugie półrocze spółka zakłada mocny wzrost przychodów i zysków. W całym 2015 roku spodziewa się 128,1 mln zł przychodów i 36,9 mln zł zysku netto. W przyszłym roku oba wyniki mają podskoczyć odpowiednio do 172,1 mln zł i 42,4 mln zł. Szacowana rentowność netto biznesu w tym roku to 28,8 proc., a w przyszłym 24,6 proc.

– Lokum wydaje się dość efektywne, jeśli chodzi o koszty operacyjne – w ostatnich dwóch latach pokazuje marże operacyjne przekraczające 20 proc., co jest poziomem znacznie lepszym od Dom Development, Robyga czy Inpro. Podobnie linia finansowa i fiskalna pokazuje stosunkowo niskie obciążenia wyniku. Z jednej strony jest to efekt niskiego zadłużenia (wskaźnika ogólnego zadłużenia na poziomie 34 proc., dług netto 27 mln zł.), z drugiej efektywnej podatkowo strukturze kapitałowej grupy. – mówi Paweł Bieniek, analityk StockWatch.pl

>> Nasz analityk przygotował szczegółowe omówienie prospektu emisyjnego i sytuacji finansowej Lokum Deweloper

Mocne i słabe strony spółki

Plusy/Szanse:

• Doświadczenie i znajomość rynku wrocławskiego
• ROE i ROA są zdecydowanie wyższe od konkurentów
• Spółka posiada relatywnie niskie zadłużenie i duże możliwości wzrostu związane ze zwiększaniem dźwigni finansowej
• Hossę w branży deweloperów mieszkaniowych napędzają sprzyjające czynniki makroekonomiczne m.in. środowisko niskich stóp procentowych oraz spadające bezrobocie (9,9 proc. we wrześniu)
• Sprzyjająca sytuacja demograficzna – Wrocław w ostatnich latach cechuje dopływ wysoko wykwalifikowanych młodych ludzi z dobrym statusem majątkowym oraz studentów
• Dariusz Olczyk objął część emisji obligacji o wartości 5 mln zł

Minusy/Ryzyka:

• Lokum Deweloper będzie jedną z wielu spółek deweloperskich na GPW. Dodatkowo w porównaniu do obecnie notowanych na GPW deweloperów mieszkaniowych, Lokum jest stosunkowo małym pozmiotem
• Spółka jest uzależniona od sytuacji na rynku wrocławskim. Środki z emisji akcji mają zmniejszyć ryzyko pogorszenia koniunktury na tym rynku
• W ostatnim czasie zauważalną tendencją jest wzrost cen nieruchomości gruntowych, szczególnie tych odznaczających się najatrakcyjniejszymi lokalizacjami
• Spółka w prospekcie zaznaczyła tendencję wydłużenia się fazy poprzedzającej rozpoczęcie budowy – z przyczyn formalnoprawnych, takich jak np. uzyskanie pozwoleń na budowę, oraz z wydłużania się procesu projektowania osiedli mieszkaniowych
• Sezonowość sprzedaży związana z realizacją poszczególnych etapów projektów deweloperskich grupy
• Grupa działa na mocno konkurencyjnym rynku deweloperskim
• Koniunkturalność branży. Przy obecnej akcji inwestycyjnej na rynku deweloperskim niewykluczone jest nasycenie rynku wrocławskiego nowymi mieszkaniami lub powstanie nadpodaży nieruchomości mieszkaniowych
• Działalność w branży deweloperskiej charakteryzuje się zauważalną wrażliwością na panujące warunki pogodowe
• Ryzyko transakcji z osobami powiązanymi

Strategia rozwoju

Celem strategicznym jest długoterminowy wzrost wartości grupy poprzez zwiększanie skali prowadzonej działalności, przy zachowaniu rentowności nie gorszej niż dotychczas notowana na projektach. Grupa zamierza kontynuować sprawdzony model biznesowy zakładający pełnienie we wszystkich realizowanych projektach zarówno funkcji inwestora, jak i generalnego wykonawcy. Lokum zamierza dalej rozwijać się na rynku wrocławskim, tak aby w perspektywie pięciu najbliższych lat przekroczyć udział 10 proc. w tym rynku i 25 proc. w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie. Grupa planuje rozszerzenie swojej działalności o nowe rynki: w pierwszej kolejności o rynek krakowski (w 2015/2016 r.), a następnie o rynek warszawski.

Polityka dywidendowa

Spółka za lata obrotowe 2012-2013 nie wypłaciła dywidendy. Cały zysk przeznaczano na kapitał zakładowy. Dopiero w tym roku zapadła decyzja o wypłacie 10 proc. ubiegłorocznego zysku. W sumie do jedynego akcjonariusza spółki trafiło 4,5 mln zł. Na jedną akcję przypadło 0,30 zł dywidendy.

Według deklaracji, zarząd zamierza rekomendować walnemu zgromadzeniu wypłatę dywidendy na poziomie uwzględniającym przede wszystkim wysokość wypracowanych przepływów gotówkowych i zysku netto, potrzeby inwestycyjne oraz możliwość i koszt pozyskania przez spółkę finansowania dłużnego. Rekomendowana kwota dywidendy może sięgać do 30 proc. zysku netto wykazanego w skonsolidowanym rocznym sprawozdaniu finansowym grupy.

Wycena/Wskaźniki, czyli czy warto zainwestować w akcje dewelopera

– Przy cenie 20 zł za akcję nowej emisji Lokum Deweloper wyceniane jest wysoko pod względem majątkowym. Za to wyceny dochodowe dla prognozowanych wyników, jak renta wieczysta, czy wartość zysków dodatkowych, są zbliżone do prognozowanej ceny maksymalnej, czyli 20 zł. Spółka nie wygląda także na drogą, jeśli chodzi o prognozowane wskaźniki porównawcze typu C/ZO czy EV/EBITDA, choć tak jak wspomniałem, trzeba brać pod uwagę ryzyko częściowego zbudowania wyniku za rok 2015 za pomocą zdarzeń jednorazowych. – podsumowuje Paweł Bieniek.

Polecane linki:

>> Szczegółowe omówienie prospektu emisyjnego i sytuacji finansowej Lokum Deweloper przygotowane przez analityka StockWatch.pl
>> Forumowy wątek dedykowany akcjom Lokum Deweloper
>> Wstępna symulacja finansowa debiutu oraz prospekt emisyjny spółki
>> Strona internetowa dewelopera