Radosław T. Krochta, prezes zarządu MLP Group.
Daniel Paćkowski, StockWatch.pl: Trzeci kwartał już za nami. Jak w szerokiej perspektywie wyglądała sytuacja w branży magazynowej w naszym kraju i na rynkach obsługiwanych przez MLP Group?
Radosław T. Krochta, prezes MLP Group: Zważywszy na okoliczności, sytuacja w branży wygląda bardzo dobrze. Popyt w Polsce, Niemczech czy Austrii utrzymuje się na niezmienionym poziomie. Na rynku pojawiają się nowe projekty, zainicjowane już po wybuchu wojny na Ukrainie i w środowisku wysokiej inflacji. Co ciekawe, sporo firm mówi o przenoszeniu – lub już to robi – produkcji z Azji do Europy. Dla branży magazynowej to duża grupa nowych klientów. Płynnościowo też bez zmian. W naszym portfolio, a obsługujemy ok. 400 firm, nie zanotowaliśmy ani jednego problemu z nieterminowymi płatnościami, co chyba jest najlepszym podsumowaniem sytuacji w branży.
Z tematem wojny w Ukrainie rynek już się oswoił. Czy ten czynnik odgrywa jeszcze istotną rolę w branży magazynowej?
Luty, marzec to był paraliż, bo nikt nie wiedział, jak sytuacja potoczy się dalej. Obecnie wojna nie odgrywa już większej roli. Pewnie dla części naszych konkurentów, którzy są w trakcie inwestycji i muszą posiłkować się funduszami zewnętrznymi, to jeszcze może stanowić pewien problem. W nieco szerszej perspektywie takim małym plusem jest fakt, że coraz więcej najemców chce przenosić się z inwestycji, które miały być ulokowane w Rosji czy Ukrainie, do Polski lub Niemiec. W kontekście nowych, potencjalnych projektów widzimy duże zainteresowanie ścianą wschodnią.
Czyli firmy już patrzą w przyszłość i szukają bezpiecznych lokalizacji, z których będą mogły obsługiwać dostawy na wschód, gdy wojna dobiegnie końca?
Dokładnie. Kluczowym kryterium doboru lokalizacji inwestycji jest bezpieczeństwo operacyjne. Polska jako członek NATO takie bezpieczeństwo zapewnia. Drugim kryterium są kwestie kosztowe. Oba te czynniki przemawiają na korzyść potencjalnych inwestycji na ścianie wschodniej Polski.
Wyniki MLP Group w III kwartał i narastająco za trzy kwartały uległy znacznej poprawie w ujęciu r/r. Co było driverem wzrostu?
MLP Group nie jest firmą, która wymyśla gry lub zajmuje się biotechnologią. Nasz biznes jest dość liniowy. Liczba metrów kwadratowych wynajętej powierzchni bezpośrednio przekłada się na osiągany wynik. I to jest pierwszy czynnik. Drugi ma charakter bezprecedensowy. W zasadzie jeszcze nigdy na rynku nie widzieliśmy tak dynamicznego wzrostu stawek wynajmu. Średnia dla naszego portfela – tu zaznaczę, że różnice między Polską, a innymi lokalnymi rynkami są niewielkie – podskoczyła o 24 proc. r/r. To bardzo duża zmiana. Zakładamy, że ten trend będzie się utrzymywał w kolejnych kwartałach.
Jak klienci reagują na podwyżki?
W momencie gdy umowy najmu wygasają wraz z upływem terminu, renegocjujemy warunki finansowe. Średnie stawki, jakie oferujemy, są o dwadzieścia kilka procent wyższe i mamy wskaźnik retention rate na poziomie 100 proc. Natomiast trwające umowy są indeksowane o wysokość europejskiej inflacji.
MLP Group działa na rynku polskim, niemieckim, austriackim i rumuńskim. Gdzie stawki rosną najszybciej i gdzie perspektywy na najbliższe lata są najlepsze?
Na rynkach, na których działamy stawki rosną mniej więcej w podobnym tempie. To wynika bezpośrednio z popytu. W kontekście ruchów globalnych jako ten najatrakcyjniejszy widzimy Niemcy. Rozmawiamy z tamtejszymi koncernami i dostajemy wiele sygnałów dotyczących przenoszenia z powrotem do Niemiec przynajmniej części produkcji ulokowanej w Malezji, Chinach czy szeroko rozumianej Azji. Abstrahując od kosztów, bo tego typu ruchy zawsze wiążą się z podwyższonymi wydatkami, często są to decyzje polityczne lub obliczone na minimalizację ryzyka operacyjnego.
Przenoszenie fabryk z Azji do Europy – jak silny to trend?
To bardzo silny trend. Dodatkowy strumień popytu z tym związany jest naprawdę duży. W naszym wypadku to jakieś 50 proc. najemców, a więc znacznie więcej niż na przykład e-commerce, który odpowiada za 5-10 proc. struktury najemców. Warto też zaznaczyć, że przenoszenie produkcji z Azji nie jest związane ze spowolnieniem gospodarczym. Dobrych działek nie przybywa, dlatego przy takim popycie będziemy w stanie podnosić stawki szybciej niż inflacja czy wzrost kosztów. Zakładamy, że transfer mocy produkcyjnych pokryje około połowę nowych projektów, które będziemy realizowali w Europie.
Jakie branże najczęściej decydują się na transfer mocy produkcyjnych?
Przede wszystkim koncerny elektroniczne oraz wiele firm związanych z przemysłem motoryzacyjnym. Jako przykład dodam, że obecnie rozmawiamy z kilkoma producentami podzespołów do samochodów elektrycznych. Te firmy chcą ulokować w Polsce produkcję baterii i szeregu komponentów do aut.
Gospodarka hamuje. Coraz częściej słyszy się o scenariuszu recesji. Czy spowolnienie gospodarcze, z którym zmierzymy się w 2023 r. może przerwać wzrost cen stawek najmu?
Zgadza się, gospodarka hamuje, ale nie sądzę, że wejdzie w recesję. Zakładam, że odczyt PKB zatrzyma się na „zero plus” w Europie. Jeśli chodzi o popyt na powierzchnie magazynowe, to oprócz wspomnianego wcześniej trendu przenoszenia fabryk z Azji do Europy, obserwujemy rosnący popyt ze strony branż, których problem hamowania nie dotyczy. Przykładem są chociażby firmy z zakresu elektromobilności.
Wspomniał Pan o obiecujących perspektywach rynku niemieckiego. Obecnie rynek ten stanowi ok. 30-40 proc. działalności grupy. Jaki ten udział zmieni się w najbliższych latach?
Zakładamy, że w latach 2025-2026 odsetek ten wzrośnie do 60 proc. Oczywiście nie oznacza to, że zamierzamy odpuścić pozostałe rynki. W międzyczasie planujemy szereg akwizycji w Polsce, Austrii, a za jakiś czas także w Holandii. Jedno nie wyklucza drugiego. Rynek niemiecki jest dla nas coraz bardziej istotny. Co roku rośnie on średnio o 7-8 mln m2. Dla porównania przypomnę tylko, że cały polski rynek magazynowy to 24-25 mln m2. To pokazuje, jak duży i silny to rynek. Dodatkowo stoi za nim bardzo stabilna gospodarka.
Rynek niemiecki jest duży, ale pewnie też mocno konkurencyjny?
To może być pewnego rodzaju niespodzianka, ale nie. Konkurencja na rynku polskim, niemieckim, austriackim, rumuńskim jest bardzo podobna. Wszędzie są ci sami gracze. Nie ma tu wielkich różnic. Jeśli chodzi o Niemcy, to mamy tam bardzo silny zespół w tym kraju. Działamy jako firma lokalna, a nie zdalnie czy z doskoku. Z mojej perspektywy najbardziej konkurencyjny jest rynek polski. Paradoksalnie to tu najtrudniej o wysokie stopy zwrotu i odpowiednią dochodowość projektu.
MLP Group biznesowo dobrze pasuje do rynku niemieckiego. Niemcy cenią sobie stabilność i długofalowe relacje, dlatego niechętnie nawiązują współpracę z deweloperami, którzy z założenia handlują projektami. Nasz model tego nie zakłada. Nie sprzedajemy projektów tylko skupiamy się, aby były jak najwyższej jakości. To istotne, bo w Niemczech nie tylko cena determinuje zawiązanie współpracy.
Wspomniał Pan o wejściu MLP Group na rynek holenderski. Proszę rozwinąć temat.
Analizujemy szereg działek w Holandii. Chcielibyśmy między II a III kwartałem 2023 r. dokonać akwizycji i być obecnym w regionie Beneluksu. To dla nas atrakcyjny rynek.
W Europie Zachodniej odnosimy sukcesy, mamy świetny zespół i chcemy to wykorzystać na rynku holenderskim. Z tym kierunkiem wiąże się wiele benefitów. Tam jest o wiele większa stabilność, dłuższe umowy najmu i łatwiejszy dostęp do finasowania.
Wracając jeszcze do sytuacji rynkowej – czy dostępność gruntów uległa poprawie? Czy względem ubiegłego roku łatwiej jest o okazje na rynku?
Niestety, nie widzę jeszcze gruntów w naprawdę okazyjnych cenach. Sytuacja pozostaje praktycznie bez większych zmian. Wynika to pewnie też z tego, że sytuacja na rynku magazynowym jest zdrowa.
MLP Group ma w planach pozyskanie finansowania z rynku. Czy w tej kwestii coś się zmieniło?
Właśnie rozpoczęliśmy emisję do 2,62 mln akcji skierowaną wyłącznie do inwestorów kwalifikowanych i inwestorów nabywających akcje za nie mniej niż równowartość 100.000 euro. Pozyskane w ofercie środki zamierzamy wykorzystać na zakup działek pod nowe inwestycje magazynowe na rynkach, na których już jesteśmy obecni.
Ponieważ jesteśmy w ostatniej prostej roku, prośba o krótkie podsumowanie. Jaki to był rok dla MLP Group oraz jakie są plany na przyszły rok?
Rok 2022 był rekordowy pod względem najmu. Wynajęliśmy ponad 300 tys. m2. Przypomnę tylko, że jak wchodziliśmy na giełdę w 2013 r., to cały portfel MLP stanowiło ok. 280 tys. m2 powierzchni. Inwestycje idą praktycznie bez opóźnień. Tu na szczęście skończył się COVID-19, który dla administracji często był argumentem przy opóźnianiu wydawania pozwoleń. Biznesowo, to był udany rok. Mam nadzieję, że czarne scenariusze kreślone przez niektórych ekonomistów nie zrealizują się.
Jeśli chodzi o plany na 2023 r., to zakładamy wejście na rynek holenderski, dokonamy 4-5 akwizycji projektów w Niemczech i pewnie taką samą liczbę w Polsce. Do tego dojdzie prawdopodobnie jeden projekt w Austrii. Plan na przyszły rok jest prosty, chcemy się liniowo rozwijać. Głównym celem jest realizacja strategii.
Dziękuję za rozmowę.
