Omówienie wyników finansowych GK Marvipol za 2013 r.Grupa jest holdingiem prowadzącym działalność w trzech niepowiązanych ze sobą segmentach. Mamy aktywność deweloperską (mieszkaniową i komercyjną), motoryzacyjną i usługową w formie sieci myjni samochodowych. Nominalnie wynik netto jest słabszy niż przed rokiem (spadek z 17,7 do 13,6 mln zł), ale przy dokładnym zbadaniu poszczególnych pozycji sytuacja wygląda znacząco lepiej.
Przychody wzrosły z 354 do 494 mln zł, co daje nam zwyżkę o 39 proc. w ujęciu r/r. Gros tego wzrostu zrobił segment deweloperski, gdzie dynamika wyniosła 113 proc. Dobrze poradził sobie także segment motoryzacyjny, w którym poprawiono sprzedaż o 25 mln (10proc.). Obroty myjni praktycznie się nie zmieniły, bo to najbardziej stabilny biznes w grupie, choć niestety także wnoszący najniższy wynik, który do tego znacząco spadł w stosunku do 2012 r. (360 tys. vs 769 tys.).
Wynik segmentu motoryzacyjnego wyniósł 19,7 mln i był o 6 mln wyższy niż przed rokiem. Z jednej strony jest to na pewno wynikiem poprawy przychodów, natomiast z drugiej także wzrostu rentowności operacyjnej z 5,6 do 7,3 proc. Pozostaje pytanie czy wynik jest do utrzymania, bo w kolejnym roku, bo sprzedaż wspierana była wprowadzeniem kolejnego generacji Range Roverów.
Podobnie wzrost rentowności odnotował segment deweloperski, gdzie marża operacyjna wzrosła z 8,5 do 11,6 proc. Z pewnością dzięki wielkości sprzedaży zmalał udział kosztów stałych, ale niestety nie wiemy jakie kwotowo przypisano do segmentu. Sam rachunek segmentowy jest trochę zagadkowy i niejasny. Wynik na działalności operacyjnej zgadza się z wartością ze sprawozdania skonsolidowanego. Natomiast wyniki segmentów korygowane są o wartość sprzedaży znaku handlowego Robo Wash (o tym więcej w dalszej części omówienia). Nie byłoby w tym nic dziwnego gdyby nie fakt, że rachunku segmentowym mamy wartość pozostałych przychodów operacyjnych, które już ten zysk zawiera. Tutaj prawdopodobnie jest błąd. Same wyniki segmentów wydają się nie zawierać przychodów/kosztów z tytułu sprzedaży znaku towarowego.
Wynik operacyjny skorygowany o sprzedaż aktywów, rozliczenie opcji odkupu znaku towarowego i transakcji samego znaku rośnie z 23,1 do 45,1 mln zł., więc prawie dwukrotnie, choć skonsolidowany pozostaje na takim samym poziomie. Tak, Marvipol do wyniku operacyjnego zalicza uzyskane odsetki od pożyczek, lokat bankowych i instrumentów fiannsowych. Faktyczny powtarzalny wynik jest jednak niższy, bo zawiera zysk rozliczenia obligacji serii B, które były zamienne na akcje. Przy braku konwersji spółka wypłacała 6proc. dodatkowej premii. Jednak w trakcie okresu dokonała częściowego skupu obligacji, dzięki czemu uniknęła jej zapłacenia. Efekt tego zdarzenia to 5,1 mln., czyli wzrost wyniku powtarzalnego to 16,9 mln zamiast 22 mln.
Koszty finansowe wyniosły 15,5 mln zł., ale znajdziemy wśród nich także 2,5 mln kosztów z tytułu różnic kursowych (saldo forwardów zmniejszyłem o różnice kursowe z pozostałej działalności operacyjnej), które można uznać za niepowtarzalne. Powtarzalny wynik brutto można szacować na 27 mln zł, co po obciążeniu CITem da nam 21,78 mln powtarzalnego zysku netto, przy kapitalizacji na poziomie 270 mln. Patrząc na wskaźnik wprost specjalnie tanio nie jest. Z drugiej strony Marvipol ma gdzie poprawić wynik(planowany wzrost przekazań z 471 do 550-600), a tanio jest na tle innych spółek deweloperskich mieszkaniowych.
Analiza wypłacalności została zrobiona w wątku Catalystowym, więc nie będę powielał tematu.
www.stockwatch.pl/forum/wpis-n...Niestety można się do wielu kwestii przyczepić. Marvipol ma stosunkowo dużo roszczeń od wykonawców i innych stron umów, na które nie zawiązał rezerw. W opinii zarządu wyrażonej w sprawozdaniu nie ma do tego podstaw, ale biorąc pod uwagę, że dostęp do informacji o zawiązaniu rezerw mógłby skłonić powodów do bardziej zdeterminowanych działań, nawet jeśli zarząd byłby gotów przyznać, że roszczenie jest zasadne nie przyznałby tego w sprawozdaniu. Mamy roszczenie Mostostalu Warszawa na 53 mln do Zielonej Italii. Spółka stoi na stanowisku, że roszczenie jest nieuprawnione i podpiera się przy argumentacji odrzuceniem wniosku o zabezpieczenie powództwa na majątku, ale mnie ono nie przekonuje. Kolejne roszczenie na podobną kwotę dotyczy nie wywiązania się z przedwstępnej umowy nabycia gruntu. Dalej mamy 16 mln roszczeń Pol-Aqua.
Kolejnym ryzykiem są transakcje z właścicielami. Na sprzedaży znaku handlowego i wykonaniu opcji odkupu spółka straciła. Grosze, ale straciła. W kosztach pojawiają się także drobne kwoty opłat licencyjnych, ale te mogą być związane z branżą motoryzacyjną, a nie właścicielami.
Obiekcje może budzić także kompetencja zarządu w przypadku nieruchomości komercyjnych. Prosta Tower do tej pory przynosi straty, tak przynajmniej wynika z rachunku segmentowego. Ciężko określić wartość tego budynku, bo rozłożono ją na część najmowaną przez podmioty zewnętrzne w nieruchomościach inwestycyjnych i zajmowane przez Marvipol w aktywach trwałych.
Marvipol ma za to dość efektywny zespół sprzedażowy. Spółce w drugim półroczu udało się sprzedać kwartalnie ponad 20% oferty, co jest naprawdę niezłym wynikiem.
Z drugiej strony wydaje się, że spółka dość dużo gotówki zablokowanej w zapasach, jako mieszkania gotowe. W szczególności w Hill Park, gdzie z 51 gotowych apartamentów o wartości bilansowej 74 mln zł, sprzedano zaledwie 1. A w budowę kolejnego etapy włożono już kolejne 25 mln. Mogą się tutaj pojawić odpisy aktualizacyjne. Lepiej, ale także źle wygląda sytuacja w inwestycji na Mokotowie. Mimo że budynki już stoją to ze 156 mieszkań sprzedano 35.
Przed spółką stoją 3 zadania. Poprawa efektywności sprzedaży apartamentów, zażegnanie sporów z wykonawcami oraz komercjalizacja całkiem sporego terenu przy Kłobuckiej.
>>>Więcej analiz jest tutaj<<<Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.