Bielsko-Biała, Retail Park Karpacka (Fot. Materiały prasowe BIK)
To już trzecie podejście Biura Inwestycji Kapitałowych (BIK) do tematu IPO. W styczniu plany debiutu pokrzyżowały niesprzyjające warunki rynkowe, a w kwietniu ofertę zawieszono ze względu na zbyt wysokie dyskonto, jakiego oczekiwali inwestorzy w procesie book-buildingu. O spółce redakcja StockWatch.pl pisała między innymi przy okazji omówienia prospektu i sytuacji finansowej oraz raportu IPO. Od tego czasu minęło już blisko pół roku. Warto ponownie przyjrzeć się spółce, ponieważ w międzyczasie BIK opublikował nowe wyniki za I półrocze 2016 r. oraz obniżył cenę emisyjną nowych akcji.
BIK – mały deweloper z ciekawym modelem biznesowym
Biuro Inwestycji Kapitałowych formalnie istnieje już 20 lat, ale działalność operacyjną w obecnym kształcie prowadzi od roku 2000. Spółka działa na rynku nieruchomości komercyjnych, specjalizując się przede wszystkim w budowie, wynajmie i zarządzaniu nowoczesnymi powierzchniami magazynowymi. Z sześciu dotychczas zrealizowanych projektów trzy udało się sprzedać. Obecnie BIK posiada 3 w pełni funkcjonalne obiekty magazynowo-logistyczne zlokalizowane w południowej Polsce: Sosnowcu i dwa w okolicach Krakowa.
Obok podstawowej działalności opisanej powyżej, od 2010 roku grupa prowadzi również działalność deweloperską w zakresie budowy i wynajmu nieruchomości handlowych, tj. parków handlowych (retail parków). BIK zrealizował dotychczas dwa obiekty: Park Handlowy w Puławach w 2012 r. (sprzedany w 2015 r.) i Retail Park Karpacka w Bielsku-Białej w 2014 r., którego do dzisiaj jest współwłaścicielem. Obecnie BIK pracuje nad realizacją kolejnego obiektu handlowego w Dzierżoniowie o powierzchni wynajmu około 5 tys. m2.
Parametry oferty Biura Inwestycji Kapitałowych
Względem kwietniowej oferty nastąpiły istotne zmiany. Podczas budowy księgi popytu fundusze zbiły oczekiwaną cenę z 22 zł do 18 zł za akcję. W efekcie dotychczasowi akcjonariusze zrezygnowali ze sprzedaży własnych papierów i oferta ostatecznie obejmuje jedynie 1,13 mln akcji z nowej emisji. Nowi akcjonariusze będą stanowić łącznie 27,4 proc. podwyższonego kapitału zakładowego spółki.
– Proces book buildingu zakończył się sukcesem. Jesteśmy bardzo zadowoleni z zainteresowania funduszy naszą ofertą a przede wszystkim jakością zbudowanej książki popytowej w okresie book-buildingu. Między innymi dlatego przesunęliśmy cześć akcji z transzy dla inwestorów indywidualnych do transzy dla instytucji. – powiedział w rozmowie z redakcją StockWatch.pl Mirosław Koszany, prezes zarządu BIK SA. >> Cały wywiad z prezesem BIK przeczytasz tutaj
Oferta dzieli się na dwie transze:
- Instytucjonalną – 930 tys. akcji (ok. 82,3 proc.)
- Detaliczną (adresowaną do inwestorów indywidualnych) – 200 tys. akcji (ok. 17,7 proc. oferowanych akcji)
Zapisy w transzy inwestorów indywidualnych potrwają do 3 listopada, a w transzy inwestorów instytucjonalnych do 4 listopada. Przydział akcji planowany jest na 7 listopada. Biuro Inwestycji Kapitałowych chce zebrać z rynku około 23,7 mln zł brutto. Wpływy netto oszacowano na ok. 22,5 mln zł. Oferującym jest Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska SA. Szczegóły oferty oraz prospekt emisyjny znajdziesz tutaj. Aktualnie 100 proc. akcji Biura Inwestycji Kapitałowych należy do Belancor Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie. Udziałowcami Belancor są: Jacek Kłeczek (25 udziałów), Beata Kłeczek (25 udziałów), Krzysztof Szewczyk (25 udziałów), Jolanta Cepielik-Szewczyk (25 udziałów), Bogumił Tokarz (30 udziałów), Magdalena Kosińska (10 udziałów), Agnieszka Rerutko (10 udziałów), Roman Wąsikiewicz (25 udziałów) i Łukasz Wąsikiewicz (25 udziałów).
Obecnie na kapitał zakładowy BIK składa się 3 mln akcji, w tym:
- 190.000 imiennych uprzywilejowanych akcji serii A. Uprzywilejowanie polega na tym, że na każdą akcję przypada pięć głosów na WZ
- 1.910.000 imiennych uprzywilejowanych akcji serii G. Uprzywilejowanie polega na tym, że na każdą akcję przypadają dwa głosy na WZ
- 900.000 akcji na okaziciela serii H. Na jedną akcję przypada prawo do jednego głosu na WZ
Statut spółki nie przewiduje żadnego uprzywilejowania akcji przy wypłacie dywidendy.
Cele emisyjne Biura Inwestycji Kapitałowych
Pozyskane środki (do 22,5 mln zł) w całości posłużą do sfinansowania projektów deweloperskich dotyczących powierzchni magazynowych i parków handlowych: rozbudowy Centrum Logistycznego w Sosnowcu (powierzchnia najmu 25 tys. m2), budowy Centrum Logistycznego Kraków III (pow. najmu 18 tys. m2) oraz budowy Parku Handlowego w Dzierżoniowie (pow. najmu 5 tys. m2). Inwestycje zaplanowano na lata 2016-2018. W wypadku pozyskania z emisji mniejszej kwoty od zakładanej spółka dopuszcza możliwość zaciągnięcia kredytu bankowego na brakującą kwotę.
Opis planowanych inwestycji, które zostaną sfinansowane ze środków pochodzących z emisji akcji serii I (w mln zł). Źródło: Prospekt emisyjny BIK
Analiza sytuacji fundamentalnej Biura Inwestycji Kapitałowych
BIK tym razem opublikował komplet świeżych danych finansowych. Dzięki nim możemy porównać wyniki za okresy czterech kwartałów zakończonych 30 czerwca 2015 i 2016 r.
– O ile struktura bilansu została na zbliżonym poziomie to zmianie uległy elementy rachunku zysków i strat. Spadły przychody, co jest efektem de konsolidacji części spółek związanych z nieruchomością w Puławach. EBIT i EBITDA wzrosły (na skutek przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych), natomiast mocno spadł zysk netto (głównie na skutek ujemnych różnic kursowych). Skorygowany o przeszacowania EBIT wynosi obecnie 7,9 mln zł, natomiast wynik netto 2,3 mln zł. – komentuje Paweł Bieniek, analityk StockWatch.pl.
Źródło: Opracowanie własne
Analityk StockWatch.pl zwraca również uwagę na istotne zmiany w zakresie wartości księgowej i wartości posiadanych nieruchomości. Na koniec 2015 r. stopniały stopy kapitalizacji – w wypadku nieruchomości magazynowych spadły one z 8,25 proc. do 8 proc., a w odniesieniu do retail parku w Bielsku-Białej z 7,5 proc. do 7,25 proc. W wynikach widać także efekty kompresji czynszów.
Mocne i słabe strony Biura Inwestycji Kapitałowych
Plusy/Szanse:
- BIK znacząco różni się od większości branżowych podmiotów notowanych już na GPW
- Wskaźniki pustostanów spółki są niskie i lepsze niż średnie rynkowe
- Niższa cena oraz liczba oferowanych akcji
- BIK działa w segmencie rosnącym, zarówno jeśli chodzi o powierzchnię magazynową jak i handlową w mniejszych miastach
- BIK jako jeden z niewielu deweloperów oferuje magazyny składające się z niewielkich modułów, tzw. SBU – Small Business Unit (500-900 m2), które można dowolnie łączyć. Obiekty charakteryzują się maksymalną elastycznością, najemcy mają możliwość dowolnego łączenia poszczególnych modułów magazynowych w zależności od swoich potrzeb i wymagań
- Środki z emisji akcji mają trafić na realizację nowych inwestycji
- Spółka posiada grunty na realizację planowanych inwestycji
Źródło: JLL, magazyny.pl, I poł. 2016 r.
Minusy/Ryzyka:
- Poziom zadłużenia ogólnego grupy jest wyższy niż średnia dla sektora
- BIK ma napiętą sytuację płynnościową
- Ryzyko wzrostu zadłużenia w wypadku pozyskania z emisji akcji kwoty mniejszej od zakładanej
- BIK jest małym graczem na rynku nieruchomości komercyjnych
- Spółka stawia na reinwestowanie zysków i w najbliższych latach raczej nie wypłaci dywidendy
- Tempo dalszego rozwoju i skala nowych inwestycji grupy będzie zależeć od sytuacji na rynku oraz od możliwości pozyskania środków na ich sfinansowanie
- Wycena bilansowa aktywów w bardzo dużym stopniu opiera się na szacunkach wartości godziwej
Polityka dywidendowa Biura Inwestycji Kapitałowych
Według prospektu, w najbliższych trzech latach obrotowych zarząd planuje rekomendować walnemu zgromadzeniu przeznaczenie całego zysku netto na finansowanie rozwoju działalności spółki, a w przypadku zbycia któregoś ze zrealizowanych projektów – przeznaczenie części zysku netto uzyskanego w wyniku zrealizowania takiej transakcji na finansowanie dalszego rozwoju działalności spółki, a pozostałej części – na wypłatę dywidendy.
Za lata 2011, 2012 i 2014 BIK nie wypłacał dywidendy – zysk netto był przeznaczany w całości na kapitał zapasowy. Jedynie za rok 2013 spółka z blisko 6 mln zł zysku netto wypłaciła 196.650 zł tytułem dywidendy. Pozostałe 5,78 mln zł trafiło na kapitał zapasowy.
Wycena/Wskaźniki Biura Inwestycji Kapitałowych
DM BOŚ, broker będący jednocześnie oferującym, w październikowym raporcie wycenił spółkę metodą zdyskontowanego NAV i porównawczą bazując na wskaźniku C/WK. Wycena metodą zdyskontowanego NAV z końca 2018 roku dała wartość 25,40 zł na akcję, a metoda porównawcza 28,40 zł na akcję. Według szacunków Macieja Wewiórskiego, autora raportu, Biuro Inwestycji Kapitałowych powinno w 2016 r. osiągnąć 17,4 mln zł przychodów oraz 4,2 mln zł zysku netto. W 2017 r. obroty powinny wzrosnąć do 18 mln zł, a w 2018 r. do 24,8 mln zł. Z kolei w przyszłym roku zysk netto wypracowany przez BIK, zdaniem analityka, powinien być na poziomie 25,7 mln zł, a w 2018 r. czysty zarobek powinien wynieść 10,4 mln zł.
– Oferujący sporządził raport analityczny z wyceną spółki. Pamiętając, że mamy pewien konflikt interesów, a doświadczenie wskazuje, że założenia przy takich wycenach potrafią być bardzo optymistyczne, warto jednak do tego raportu zerknąć, aby ocenić skalę możliwej zwyżki wartości. Spółka może w wyniku budowy kolejnych obiektów w Krakowie i Sosnowcu zwiększyć wartość o ca 40 mln zł. Jeśli tę wartość podzielimy nawet przez 2, to w relacji do kapitału własnego na poziomie niecałych 70 mln zł dostaniemy spory upsiade dla akcjonariuszy. – analizuje Paweł Bieniek.
Symulacja debiutu post-money przy cenie 18 zł za akcję. Źródło: stockwatch.pl/ipo/biuro-inwestycji-kapitaowych-sa.aspx
W serwisie jest dostępna symulacja debiutu post-money spółki. Do porównania w symulacji zestawiliśmy parametry MLP Group, Echo Investment i Rank Progress.
Polecane linki:
>> Szczegółowe omówienie aktualnej sytuacji finansowej Biura Inwestycji Kapitałowych przygotowane przez analityka StockWatch.pl
>> Forumowy wątek dedykowany akcjom Biura Inwestycji Kapitałowych
>> Wstępna symulacja finansowa debiutu oraz prospekt emisyjny spółki
>> Strona internetowa spółki
