Warszawski biurowiec Foksal to jedna z nieruchomości zarządzana przez PHN (fot. www.phnsa.pl)
Tylko do końca bieżącego tygodnia inwestorzy indywidualni mogą składać zapisy na akcje Polskiego Holdingu Nieruchomości (PHN). Natomiast między 5 a 7 lutego będą przyjmowane zapisy w transzy kierowanej do inwestorów instytucjonalnych. Wcześniej (4 lutego) przewidziano zakończenie procesu budowania księgi popytu. W tym dniu ma być podana także ostateczna cena emisyjna.
Na razie wiadomo, że maksymalną ceną jest 26 zł i po takiej cenie zlecenia mogą składać inwestorzy indywidualni. Jednak fundusze kręcą nosem na ten poziom. Z sondy przeprowadzonej przez gazetę Parkiet wynika, że OFE i TFI są one skłonne płacić po około 20 zł za walor. Fundusze oczekują dyskonta w związku z dużym ryzykiem, jakim obarczona jest działalność spółki.
>> Szczegółowy harmonogram oferty PHN znajdziesz tutaj. >> Akcje Polskiego Holdingu Nieruchomości po 26 zł dla indywidualnych.
Wcześniej na rynku pojawiły się kalkulacje kilku biur oferujących akcje. Wyceniają one spółkę w przedziale od 1-1,7 mld zł. To w przeliczeniu na jedną akcję dawałoby wycenę 23-39 zł. Z symulacji przeprowadzonej w serwisie StockWatch.pl w oparciu o maksymalne parametry oferty, wskaźniki fundamentalne PHN kształtują się na bardzo zróżnicowanych poziomach względem branży oraz rynku. W dniu debiutu C/WK holdingu wyniesie 0,58, podobnie jak obecna średnia sektora.
– Biorąc pod uwagę mnożniki dla podobnych spółek jak EFH, czy GTC wartość akcji (26 zł), przy nominalnej wartości księgowej, jest bez dyskonta. Wartości dochodowej spółka w tej chwili nie posiada. Zysk operacyjny jest ujemny, ale obarczony wieloma zdarzeniami niepowtarzalnymi. Strata EBIT TTM to ponad 260 mln zł, ale mamy tutaj 213 mln negatywnego przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych, prawie 42 mln zł na odpisy w aktywach trwałych (także nieruchomości), 21 mln zł rezerw na restrukturyzację i 10 mln zł rezerw, w tym na roszczenia Skarbu Państwa. Uwzględniając te wszystkie zdarzenia za niepowtarzalne (choć to nieprawda, przynajmniej jeśli chodzi przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych) to dostaniemy niecałe 20 mln zł zysku operacyjnego. Przy braku kosztów finansowych (spółka nie ma kredytów), po obciążeniu podatkiem dostaniemy około 16 mln zł zysku netto. Przy koszcie kapitału własnego na poziomie 10 proc. daje to wycenę renta wieczystą na poziomie 160 mln. Taka wycena byłaby prawidłowa, gdyby w spółce nie prowadzono programu restrukturyzacyjnego. Niestety nie wiemy, ile uda się zaoszczędzić. Skala przeprowadzonych zwolnień jest naprawdę duża, ale część oszczędności zostanie zeżarta przez wzrost kosztów usług obcych, czyli outsourcing. Pomimo ceny akcji sporo poniżej wartości księgowej nie można powiedzieć, że oferta jest niespotykaną na skalę światową okazją. – ocenia w raporcie Paweł Bieniek, analityk StockWatch.pl. >> Zobacz całą treść omówienia oferty PHN SA.
Ekspert podkreśla, że przy analizie tej oferty należy zwrócić uwagę na kilka ważnych aspektów. Po pierwsze, na 419 pracowników mamy 8 związków zawodowych. Warto wiedzieć także, iż od pierwszego stycznia gmina Warszawa podniosła stawki za użytkowanie wieczyste, czego jeszcze nie widać w wynikach i nie wiadomo, czy ze względu na konkurencję da się przenieść na najemców. Natomiast grupa oczekuje spadku czynszów w tym roku ze względu na rekordową podaż nowych powierzchni.
PHN to podmiot mający pod kontrolą 173 nieruchomości, z czego 103 generują przychody z najmu. Powierzchnia najmu Grupy to 330 tys. m2, z czego większość to projekty biurowe znajdujące się w Warszawie. Niestety jest to portfel mocno wiekowy. Średni wiek obiektów wynosi aż 43 lata, a na dodatek są one w niskim standardzie.
– Szansą są nowe projekty, wśród których jest parę ciekawych warszawskich lokalizacji. Niby spółka nie ma zadłużenia, ale wydaje się, że ciężko będzie dokonać znaczących dezinwestycji w segmencie komercyjnym. Podobnie łatwo może nie być w segmencie mieszkaniowym. Na największej inwestycji mieszkaniowej mamy roszczenia naprawcze z pierwszego etapu, co może utrudniać sprzedaż w kolejnych. Przez ten fakt czystej gotówki na inwestycje wcale nie musi być tak dużo, a budowa z bardzo dużą dźwignią finansową jest potencjalnie niebezpieczna. – wskazuje Paweł Bieniek.
Obecnie właścicielem 100 proc. akcji holdingu jest Skarb Państwa. Kapitał zakładowy dzieli się na 43.384.003 akcji. W ramach oferty jest do objęcia 10.846.000 walorów (25 proc. kapitału zakładowego). W transzy adresowanej do inwestorów indywidualnych jest 15 proc. oferowanych akcji. Oferta dotyczy wyłącznie istniejących papierów. Wszystkie wpływy uzyskane ze sprzedaży akcji (ok. 282 mln zł) trafią do SP, spółka nie otrzyma żadnych wpływów.
>> Zobacz jak na tle rynku oraz sektora prezentują się wskaźniki PHN. >> W serwisie znajdziesz wstępną symulację finansową debiutu Polskiego Holdingu Nieruchomości.
