Oferta nowych mieszkań wzrosła, ale to za mało, aby zatrzymać rosnące ceny

–  Po zawieszeniu programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” kupujący mieszkania przestali szturmować banki. Tak więc handlowcy w biurach sprzedaży firm deweloperskich mogą chwilowo odetchnąć. Więcej pracy mają zaś działy, które odpowiadają za przygotowanie inwestycji – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kiedy w lipcu ubiegłego roku w ofercie banków pojawił się „Bezpieczny Kredyt 2 proc., liczba wniosków kredytowych z miesiąca na miesiąc niemal się podwoiła. A gdy w styczniu program wsparcia kredytobiorców przestał działać, jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki kolejka chętnych na kredyty zmniejszyła się o połowę. Jednak pomimo tak gwałtownego spadku liczby wniosków kredytowych, wzrosła liczba udzielonych kredytów.

–  Nie powinno to dziwić, bo przynajmniej połowa z nich to „Bezpieczne Kredyty 2%”. Chętnych na nie było tak wielu, że bankom nieraz nawet dwa miesiące zajmowało wydanie decyzji kredytowej – komentuje Marek Wielgo.

Z tego względu w większości największych miast deweloperzy zawarli w styczniu więcej umów deweloperskich niż w grudniu ubiegłego roku. Łączna sprzedaż była też wyższa od miesięcznej średniej w bardzo dobrym dla deweloperów 2023 roku. Ich lutowe wyniki sprzedażowe nie były jednak już tak dobre. W niemal wszystkich metropoliach – wyjątkiem było Trójmiasto – deweloperzy zawarli mniej umów niż miesiąc wcześniej.

Deweloperzy mogą jednak odetchnąć z ulgą, bo zaczął się już odbudowywać popyt na kredyty mieszkaniowe udzielane na warunkach rynkowych. Biuro Informacji Kredytowej podało właśnie, że do banków trafiło 26,7 tys. wniosków o taki kredyt, czyli o 18 proc. więcej niż w styczniu. Świadczy to o poprawie dostępności kredytów.

Warto zwrócić uwagę, że po dwóch miesiącach łączna liczba sprzedanych mieszkań wciąż jest większa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku a przecież zapowiedź „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” uruchomiła wówczas lawinę popytu.  Czy w tym roku deweloperzy mogą liczyć na podobne zjawisko, skoro Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało kontynuację wsparcia kredytobiorców w zmienionej formule?

–  Wygląda na to, że ta zapowiedź nie przyspieszyła aż tak bardzo bicia serca osób planujących zakup mieszkania. To dobrze, bo deweloperzy mają teraz czas na uzupełnienie swojej oferty, która w ubiegłym roku w większości największych miast dramatycznie się skurczyła – ocenia ekspert RynekPierwotny.pl.

I dodaje, że już czwarty kwartał ubiegłego roku przyniósł ogromny wzrost aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich. W niektórych metropoliach, m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, pierwszy kwartał tego roku zapowiada się jeszcze lepiej pod względem liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży.  Łódź jest jedyną metropolią, w której trzeba się liczyć z regresem. Wygląda na to, że w lutym łódzcy deweloperzy wręcz zaciągnęli hamulec.

Można się było tego spodziewać, bo w ubiegłym roku deweloperzy działający w Łodzi rozpoczynali inwestycje z olbrzymim rozmachem. W efekcie była to jedyna metropolia, w której wzrosła oferta mieszkań. W pozostałych dramatycznie się zaś skurczyła. Pod względem wielkości oferty deweloperskiej Łódź ustępuje tylko Warszawie. Niepokoić może jednak to, że w pierwszych dwóch miesiącach 2024 roku łódzcy deweloperzy wprowadzili na rynek mniej lokali niż sprzedali.

Dodatkowo średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie łódzkich firm deweloperskich wzrosła od grudnia aż o 5 proc., przekraczając w lutym pułap 11 tys. zł. Tym samym Łódź została dość niespodziewanie tegorocznym liderem podwyżek. Można to tłumaczyć tym, że deweloperzy działający w tym mieście wprowadzili w tym roku do sprzedaży dużą pulę drogich – jak na ten rynek – mieszkań. Równocześnie wyprzedawały się głównie te najtańsze.

Pocieszeniem dla potencjalnych nabywców nowych mieszkań w Łodzi może być to, że o ile w styczniu ich średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 4 proc., to lutowa podwyżka wynosiła już tylko 1 proc. Podobną wysokość miały podwyżki we Wrocławiu, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego lokali w ofercie firm deweloperskich nie zmieniła się w ciągu ostatniego miesiąca, ale w Krakowie i Trójmieście odnotowano jej 2 proc. wzrost. Należy zauważyć, że średnia cena metra kwadratowego mieszkań w pierwszej z tych metropolii przebiła w lutym pułap 16 tys. zł.

– Do podwyżek w Krakowie zdążyliśmy się już chyba przyzwyczaić. Natomiast sytuacja w Trójmieście przypomina rollercoaster – zauważa Marek Wielgo.

W końcówce ubiegłego roku średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Trójmieście wystrzeliła w górę. Styczeń przyniósł 2 proc. spadek średniej, ale radość była krótka, bo w lutym średnia znów poszła w górę.

To pokazuje jak ważne jest to, jakie mieszkania trafiają na rynek. W styczniu ich średnia cena w przeliczeniu na metr kwadratowy wynosiła „tylko” 13,2 tys. zł. Natomiast w lutym trójmiejscy deweloperzy uzupełnili swoją ofertę dużo droższymi mieszkaniami, bo średnio po 15,1 tys. zł za metr.

Raczej nie ma się co łudzić, że w największych miastach ceny lokali deweloperskich przestaną rosnąć. Drożeją bowiem atrakcyjne działki i idą w górę koszty budowy. Z drugiej strony, wzrost średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań może wyhamować. Aby tak się stało musiałyby zostać spełnione dwa warunki.  Po pierwsze, podaż mieszkań musi przewyższyć popyt na nie. Jest szansa, że ten warunek zostanie spełniony. O wiele trudniej będzie spełnić ten drugi, czyli ceny nowych lokali wprowadzanych na rynek będą adekwatne do możliwości kupujących, którzy posiłkują się kredytem.

Na razie deweloperzy fundują swoim potencjalnym klientom huśtawkę nastrojów. Przykładem tego jest nie tylko Trójmiasto. Na przykład we Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego nie zmieniła się w grudniu i styczniu. Mogło to świadczyć o początku cenowej stabilizacji. Niestety, luty przyniósł 1 proc. podwyżkę, bo deweloperzy postawili na zamożnych klientów.  Z kolei w Warszawie mieliśmy do czynienia z odwrotną sytuacją. W styczniu deweloperzy dostarczyli na rynek bardzo drogie lokale. W lutym w nowej podaży przeważał zaś już segment popularny, do którego zaliczamy lokale z ceną poniżej 16 tys. zł za metr kwadratowy (taka jest w stolicy mediana cen).

W tej sytuacji w Warszawie czy Krakowie coraz większym wyzwaniem jest znalezienie mieszkania z ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. Także w innych metropoliach odsetek takich lokali szybko się zmniejsza, np. we Wrocławiu – z 14 proc. do 9 proc. w ciągu zaledwie dwóch miesięcy.

W Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii można jeszcze znaleźć bez problemu lokale, których cena metra kwadratowego nie przekracza 9 tys. zł. Pytanie, czy będą one dostępne za rok, skoro od grudnia w Łodzi ich oferta skurczyła się z 32 proc. do 24 proc. W tym samym okresie odsetek mieszkań z ceną powyżej 12 tys. zł za metr zwiększył się z 15 proc. do 26 proc. W Warszawie i Krakowie już jedna piąta mieszkań kosztuje więcej niż 20 tys. zł za metr.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl