Nieruchomości...

Buldi, czy możesz powiedzieć jaki przyjąłeś przedział czasowy?
Myślę, że warto obserwować to w szerszym horyzoncie - może wykresik od 2007 da nam pełniejszy obraz? Czy mógłbyś wkleić taki wykres?
Co istotne, devloperka swoimi najnowszymi wynikami nie zachwyca, więc ceny akcji wydają się być nieco podpompowane.

Buldi, Mój Biały Bracie piszesz, że rynek obecnie ujmuje 1/4 wartości księgowej, ale to chyba za bardzo uśredniłeś tę wartość dla całego sektora (wliczając słabe spółki, albo te mieszane z różnorodną działalnością).
Jeśli spojrzysz na poszczególne spółki, szczególnie te większe, brandowe, to rzeczywistość wygląda "nieco" inaczej np. C/WK DomDev-1,46 JWConst.-1,75 Echo-1,09 LCC-O,92 Marvipol-6,54(!!)

Chyba, to jest tak, że każdy widzi to co chce zobaczyć Ja lubię pełny obraz, szeroki horyzont, dlatego prosiłam, abyś wkleił wykres, przedstawiający nie tylko ostatni szybki ruch do góry, ale i tę stromiznę na której dojechaliśmy do dołka w listopadzie 2008 (3-4mieś wcześniej niż WIG20).

Szybkie down nadrobiono szybkim up, ale chyba ruch ten nie ma uzasadnienia w obecnej gospodarce... Pójdźmy na kompromis, i przyjmijmy, że giełda wyprzedza gospodarkę o 2 kwartały i wkrótce fundamenty dogonią obecną wycenę ;)

Ja ten szkic wrzuciłem trochę w innym kontekście, nawiązując do wątku "gwiazdy przyszłej hossy" By się wytłumaczyć, zacytuję wybiórczo moją wypowiedź z tego wątku z 11 marca.

Pogląd podtrzymuję nadal, nawet w ostatni wersie, ale zgoła inne wytłumaczenie tego widzę niż większość szanownych forumowiczów.
Ja nie uważam, że ceny mieszkań spadną bo dziś jest za drogo. Zgoda za drogo jest, ale to popyt kreuje ceny podaży. Mamy za sobą dziesiesieciolecia tyłow w tym temacie. Ostatni boom sporo z tego zniwelował, ale zakończył się nagle nie z powodu wyczerpania potencjału popytu, tylko w wyniku zawirowań na rynkach światowych.
Ktoś powie można rewitalizować stare zasoby. Zgoda tyle że te koszty często są porównywalne z kosztami budowy od podstaw lub nawet je przekraczają. Wykonanie termorenowacji, wymiana okien czy cześciowa wymiana instalacji nie jest równoznaczna z całkowitym dopasowaniem się do współczesnych standardów, a jedynie kompromisem na który wielu na razie się godzi.
Uważam, że gdyby obecnie doszło do powtórki tego z czym mieliśmy doczynienia przed dwoma laty, potencjału wynikającego jedynie z popytu starczyło by na kolejne 2-3 lata.
Dopiero po tym, ceny mieszkań mogły by powoli wrócić do swoich normalnych wartości.
Rozumiem jak bardzo takie stwierdzenie może zagotować krew w kimś kto liczy, że za chwilę kupi taniej, Ale pomyślmy logicznie: jeżeli do tej pory ceny nieruchomości nadal są przewartościowane (kawalerka w Warszawie za 250k, czy ceny w innych miejscach między 3500 a 6000zł/m2) czy w obliczu powrotu do dostępności kredytów hipotecznych - te ceny mogą w najbliższym czasie spaść?
Wracając do tematu. Dlaczego napisałem, że nie wierzę, że wyceny deweloperów wrócą do poprzednich wartości ze szczytu hossy?
Obecne ceny, nawet po ostatnich obniżkach nadal zapewniają w "moim rozumieniu" bardzo dobry zwrot z inwestycji w budowę domów. Marża jest na tyle słuszna ze w zyskach w tym segmencie partycypuje coraz więcej małych firm oraz osób z kasą z poza branży, które nie mają wiele wspólnego z giełdowymi molochami. Tym co prawda nadal pozostały duże inwestycje w centrach do których small biznes nie ma dostępu, ale lokalizacji szybko ubywa.
Tak więc zasadniczym powodem - w mojej powtarzam interpretacji - jest nie brak popytu tylko wyrastająca konkurencja.

@Antyteresa.
Jak to jest z tymi raportami? Czy jeżeli deweloper przeznaczy część swoich zysków na zakup terenu na którym ma zamiar budować za np 2-3 lata wrzuca to do działalności inwestycyjnej czy jako koszt do operacyjnej?
Tak się zastanawiam nad pokazywanymi zyskami i nie bardzo pojmuję, dlaczego tak bardzo jest to sprzeczne z moim wyobrażeniem marży. Zastanawiam się na ile Ci giełdowi deweloperzy są faktycznie deweloperami, a na ile zajmują się inną działalnością. Ale nie chciał bym nazywać rzeczy po imieniu, bo jeszcze ktoś się w nocy przyczai i zrobi mi z mojej gitary na głowie meksykański kołnierzyk.

Zakup gruntu to zawsze na początku jest inwestycja. Nigdy sama transakcja w całości nie przechodzi przez rachunek wyników.

Jeżeli własność gruntu zostanie przez dewelopera utrzymana, czyli na przykład wybuduje na nim centrum handlowe i będzie czerpał przychody z najmu, to taki grunt pozostaje nieruchomością inwestycyjną. W takim zakresie sama wartość gruntu nigdy nie znajdzie się w kosztach, ponieważ grunt nie podlega amortyzacji. Co więcej, można na wartości gruntu skapitalizować część kosztów długu na jego zakup, czyli np. odsetki od kredytów.

Jeżeli natomiast grunt będzie podlegał częściowej sprzedaży i na zakończenie inwestycji już nie będzie własnością dewelopera, to wtedy można go zaliczyć do kosztów. Wtedy będą to koszty operacyjne. Oczywiście przy założeniu, że sprzedaż mieszkań jest zaliczana do działalności operacyjnej spółki.

W razie czego pytajcie dalej albo piszcie maila, jak sprawa jest pilniejsza.

Pojawiło się takie coś:

wyborcza.biz/biznes/1,100896,7...



Coraz głośniej jest też o spadku czynszów. Gdyby się do tego jeszcze dołożył dalszy spadek cen mieszkań, to może to właśnie jest właściwy moment, żeby zacząć szukać czegoś na wynajem.

Śledzę rynek domów i ziemi budowlanej. Moim zdaniem, wbrew informacjom zamieszczanym w prasie, ceny działek budowlanych (przynajmniej od strony ofert) w okolicach Warszawki sporo spadły. A szczególnie spadły ceny działek z gotowymi domami. To też może pociągnąć w dół ceny mieszkań, szczególnie tych większych.

Z drugiej strony wyczytałem też, że zniesienie poboru do wojska ograniczyło ilość studentów. A to nie wróży nic dobrego dla rynku wynajmu.

Przebrnalem przez wszystkie strony i tak sie zastanawiam, ze praktycznie nikt nie poruszyl kwestji KTO bedzie kupowal mieszkania po obecnych (bo we wzrosty to juz wogole nie wierze, ale moze to tylko moja wiara)cenach.
Podajecie tu dane z gusu, ze pensje rosna o 10% rocznie, ale jak ktos zna stopniowanie slowa kłamstwo to moze sobie poszukac jak sie maja te statystyki ze srednia pensja i inflacja. (Z ankiety wsrod znajomych wychodzi, ze od 2007 nikt nie dostal podwyzki, natomiast kilka osob znaczaco odczulo spowolnienie - glownie ci ktorych pensja byla zalezna od wysokosci prowizji) Według mnie sila nabywcza wiekszosci obywateli maleje, bo wydatki na rzeczy niezbedne, z ktorych nie da sie zrezygnowac ( energia, zywnosc, itp)rosna duzo szybciej niz podawana przez rzadowa propagande inflacja.
Ale zakladajac, ze sa one w miare zblizone do rzeczywistosci to i tak wygladaja tragicznie.
2200 to srednia pensja netto i tylko taka powinno sie podawac, bo tyle pracownik otrzymuje do reki, blisko 70% Polakow zarabia ponizej sredniej wiec sie ja pytam, kto bedzie kupowal mieszkania po obecnych cenach?? Te kilkanascie procent spoleczenstwa, ktorych na nie stac -oni juz pewnie maja, a kupno na wynajem przy spadajacym popycie i cenie najmu, a takze obecnych cenach zakupu, jest duzo mniej oplacalne od lokaty.
Kolejna sprawa to ten magiczny milion czy nawet kilka (co łekspert to od inej wrozki dane posiadl) brakujacych mieszkan. Tu sie zgodze brakuje mieszkan czy milion czy pol tego nie wiem, jednak jakos nikt nie wspomina, ze w gre moga wchodzic jedynie mieszkania socjalne, gdyz do sprzedazy jest teraz pewnie ze 100 do 200 tysiecy nieruchomosci, na ktore ciezko o kupujacego pomimo kilkunastu % przeceny.
Podsumowujac to jakos nie widze odpowiedniej liczby przyszlych nabywcow mieszkan po obecnych cenach, no chba, ze wprowadza kolejne socjalistyczne programy typu "singiel na swoim", lub lobby bankowo-developerskie wymysli inny sposob na pozbycie sie drogich mieszkan i znajdzie sposob aby wymusic sprzedaz lokali gminom z przeznaczeniem na socjalne. Na razie sie na to nie zanosi, gdyz panstwowa sakiewka jest duzo bardziej dziurawa niz w poprzednich latach.

A ja znam takiego, wiek 30 lat i mamusia do spolki z narzeczona "wymusily" na biedaku zakup teraz (bo wiekszosc dzieci kolezanek mamusi juz kupilo i szkoda placic polowe tego co wyjdzie rata najemcy). Marza cos ok. 2% +wibor, przez pierwsze 5 lat praktycznie nie ma mozliwosci zrobienia czegokolwiek z kredytem, bo bedzie bulil doslownie za wszystko, ale ze to byl jedyny bank ktory chcial mu pozyczyc kase to wyboru duzego nie mial. Stan developerski po 6500 za metr pod Warszawa. Rezrwowal jakies 4 miesiace temu, teraz widze na allegro w tej samej inwestycji i podobnym metrazu ceny po ok. 6000.
Za 40 m klitke wyjdzie mu z urzadzeniem ok 300 tys

Od czasu ostatniej hossy na rynku mieszkaniowym wychodzi taniej kupic mieszkanie w Niemczech przy granicy polskiej niż u nas. Sa tam podobno całe polskie osiedla. Dojazd do pracy do w Polsce 20-40km jest do zaakceptowania, ale dochodza inne problemy (językowe, sąsiedzkie).
Zastanawiam się , skoro tak jesteśmy juz połaczeni z Europa to czy mamy szanse na kredyty w bankach zagranicznych i jak to wychodzi w porównaniu z naszymi. Może warto pojechać na zakupy do Szwajcarii i zapytać przy okazji.

@mroman
Nie musisz znać niemieckiego, otwórz oczy i użyj choćby intuicji
Wpisz dowolne miasto(Berlin lub droższe np.z pd-zach), na następnej stronie podaj parametry szukanego mieszkania (l.pokoi, metraż - masz jednostki!) i gotowe.

Kretynow u nas nie brakuje i nie kazdy zdaje sobie sprawe ze w przyszlym roku beda podnoszone stopy procentowe. Wiekszosc ludzi patrzy tylko jaka bedzie placilo miesieczna rate,wystarczy przypomniec sobie sytuacje z kredytami walutowymi. Trzeba miec nie rowno pod sufitem,zeby brac kredyt we franku przykursie w okolicach 2zl,jednak wielu ludzi tak zrobilo.Bank nie informowal klienta ze zlotowka jest przewartosciowana,ale wiekszosc wybierala franka bo rata byla mniejsza. Na szczescie banki na razie nie daja kredytow na lewo i prawo jak to bylo w latach 2006-2007.Jednak obawiam sie ze jak znowu odreca kurki z pieniedzmi to tepy tlum napedzany przez media znowu rzuci sie do kupowania (bo przeciez znowu napisali gdzies ze mieszkania beda rosnac). Wszystko w rekach bankow bo wielu Kowalskich czy z marza 1% czy 4 % i tak kupi,bo za rok moze byc drozej