Radosław Krochta, prezes zarządu MLP Group.
Daniel Paćkowski, StockWatch.pl: Z najnowszego raportu CBRE wynika, że 75 proc. firm w Europie, również w Polsce, poszukuje powierzchni magazynowych, by poprawić swoje łańcuchy dostaw. Jak w ostatnich 2-3 latach radził sobie sektor logistyczno-magazynowy i w jakiej kondycji jest obecnie? Jaki wpływ na biznes mają zawirowania związane z pandemią, drożejącymi surowcami czy wojną w Ukrainie?
Radosław T. Krochta, MLP Group: Sytuacja na rynku jest bardzo dobra. Popyt na powierzchnię magazynową jest bardzo duży, rynek w tym roku rośnie w tempie około 10-15 proc. w Europie, a w Polsce może to być więcej. Obserwujemy bezprecedensowy wzrost stawek wynajmu, na dwucyfrowym poziomie. Pandemia spowodowała bezprecedensowy wzrost e-commerce’u, który bazuje właśnie na powierzchniach magazynowych. Oczywiście w 2022 r. firmy handlujące on-line notują mniejsze dynamiki niż jeszcze rok temu, ale to wciąż solidne rezultaty. Obecnie firmy e-commerce odpowiadają za 1/3 popytu na powierzchnię magazynową. Kolejna 1/3 nowego popytu przypada na tzw. problemy z łańcuchami dostaw oraz zmianę podejścia strategicznego do bezpieczeństwa stanów magazynowych. Ze względu na ubiegłoroczną historię z Kanałem Sueskim czy obecne problemy w portach w Szanghaju, praktycznie wszystkie firmy zdecydowały się na zwiększenie stanów magazynowych, aby zapewnić sobie dostępność towarów. Alokowanie dodatkowych zapasów stało się niemal priorytetem. Mówię tu o sytuacji nie tylko w Polsce, ale i za granicą – w Niemczech, Austrii czy Rumunii – to znacznie zwiększa popyt na powierzchnię magazynową. Jest to długotrwały czynnik wzrostowy – firmy zmieniają swoją strategię co do stanów magazynowych.
Ostatnia 1/3 to bardzo długofalowy popyt – przypada na firmy, które przenoszą część produkcji z Azji do Europy. Korporacje dochodzą do wniosku, że sensowniej jest – patrząc na ryzyka geopolityczne i ryzyka łańcucha dostaw – przeniesienie części aktywów produkcyjnych bliżej rynków docelowych. Podkreślam, to dotyczy tylko części produkcji, bo wiadomo, że Azja nadal będzie największym hubem produkcyjnym na świecie. Dla nas są to bardzo stabilni najemcy, bo z reguły są to umowy na 10-15 lat. Dlaczego? Ponieważ w rzeczywistości jest to przeniesienie fabryki. My często mówimy „magazyny”, ale 1/3 czy nawet więcej naszych najemców, to są fabryki. Z zewnątrz jest to magazyn, ale w środku są pełne parki maszynowe, które de facto są małymi fabrykami. Z ich strony widzimy bardzo zdrowy i długofalowy popyt. Logistyka ma oczywiście swoje wahania. Rynek jest w cyklu wzrostowym od wielu lat.
Na ile stabilne są przychody i zyski spółki? Czy ten biznes można nazwać defensywnym?
Nie lubię takich określeń, jak defensywny czy ofensywny. To są przymiotniki, które świetnie sprzedają się w mediach. Jeśli chodzi o biznes magazynowy, to jest on bardzo stabilny. Średnia umów najmu w naszym portfelu zbliża się do 9 lat. Stawki najmu magazynów z roku na rok rosną. Firmy są świadome tego trendu i perspektywy dalszych wzrostów. Doskonale widzą, że ziemi pod magazyny nie przybywa zbyt szybko i podaż nowych powierzchni jest mocno ograniczona. Dlatego też są chętne zawierać coraz dłuższe umowy. Jeszcze w 2021 r. średnia umów najmu wynosiła 8,3, a teraz wynosi 8,7 lat. W porównaniu do handlu detalicznego, gdzie umowy zawierane są na 3-3,5 roku, to daje gigantyczną stabilność. Chciałbym podkreślić bardzo duży wzrost stawek najmu, ale pomimo to pierwsze półrocze 2022 było dla nas rekordowe w historii firmy, wynajęliśmy około 150 tys. metrów nowej powierzchni.
Wiemy już, co napędza branżę. To teraz zapytam o drugą stronę medalu. Proszę powiedzieć, jakie są obecnie największe ryzyka w branży magazynowej?
Jednym z głównych zagrożeń jest wydłużający się czas przeniesienia działek do tzw. produkcji. Coraz rzadziej kupujemy grunty, na których od razu możemy rozpocząć budowę magazynu po uzyskaniu pozwolenia. Coraz częściej kupujemy pofabryczne tereny. To bardziej skomplikowane działki, co naturalnie wydłuża czas dostarczenia nowych obiektów. Jesteśmy bardzo dobrze przygotowani do tej sytuacji – bardzo mocno zwiększyliśmy nasz dział przygotowania gruntów. Efektem tego będzie wypłaszczenie wzrostu popytu na powierzchnie. Tu dobrym przykładem jest Monachium, gdzie popyt jest dość mały na magazyny, jeśli popatrzymy na rezultaty roczne, ale nie dlatego, że chętnych brakuje, tylko ze względu na brak podaży nowych powierzchni. Podobnie sytuacja wygląda w takich lokalizacjach jak Hamburg czy Stuttgart.
Czynnikiem ryzyka jest dla nas także niestabilność rynku finansowego. MLP Group jest firmą, która finansuje rozwój działalności z emisji obligacji i akcji. Zawirowania na rynku na pewno nie pomagają. Popyt na powierzchnie magazynowe utrzymuje się na wysokim poziomie. Magazyn jest najbardziej stabilnym aktywem nieruchomości komercyjnych. Jako przykład podam nieco skrajny scenariusz. Jeśli sieć detaliczna popada w kłopoty, to łatwiej jest jej zamknąć jeden ze sklepów, bo wtedy świat się nie zawali. Jeśli jednak nie zapłaci za magazyn i z niego zrezygnuje, to cała sieć się zawali. Magazyn jest sercem bez którego nie da się obsługiwać całego biznesu. To sprawia, że nasz biznes jest tak stabilny.
Wspomniał Pan o finansowaniu z rynku. Kiedy planowana jest emisja akcji i jak duża będzie?
Emisja akcji jest przewidziana w celach strategicznych do 2024 r. W tym roku planujemy emisję 2,65 mln akcji, ale oczywiście wszystko zależy od ceny i sytuacji na rynku. Jeśli kurs utrzyma się na obecnym poziomie, to przełożymy ofertę. To będzie jedyna emisja, jaką przewidujemy do 2024 r.
Jak wygląda popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce i na rynkach zagranicznych obsługiwanych przez MLP Group? Czy istnieje problem pustostanów czy może wszystko schodzi na pniu?
Powiedzenie, że wszystko schodzi na pniu jest troszkę za daleko idące, ale poziom pustostanów jest faktycznie niski i wynosi 3-4 proc. Rynek powierzchni magazynowych w tym roku urośnie w tempie dwucyfrowym o około 10-15 proc., w Polsce pewnie ten wzrost może osiągnąć wyższe tempo. Co jest najważniejsze to bezprecedensowy wzrost stawek na powierzchnie magazynową o około 20 proc. Tak jak wspominałem, magazyny są dość odporne na spowolnienie. Nie da się ich odciąć z dnia na dzień. Sytuacja jest bardzo zdrowa. Obecnie inwestujemy w magazyny tzw. ostatniej mili, czyli magazyny zlokalizowane praktycznie w mieście. To odpowiedź na dynamiczny rozwój e-commerce’u. Tutaj popyt w najbliższych latach będzie praktycznie liniowy.
Jak kształtują się ceny i dostępność działek w Polsce i za granicą? Na konferencjach prasowych firm deweloperskich coraz częściej słychać głosy, że podaż jest coraz większa. Czy podobnie jest w segmencie komercyjnym?
Sytuacja na rynku magazynowym wygląda podobnie. Uważam, że osiągnęliśmy psychologiczny peak. Część sprzedawców, która miała dobre grunty, na których można było realizować projekty logistyczne czekała na wzrost cen. Obecnie coraz więcej sprzedawców zdaje sobie sprawie, że jesteśmy albo na górce, albo tuż za nią i dalsze czekanie jest mało racjonalne. Wierzymy, że na rynku pojawi się więcej ciekawych działek, na których będziemy mogli realizować nasze projekty.
Trzeba też zaznaczyć, że sektor logistyczny trochę niwelował te wzrosty, bo jednak nowe magazyny powstawały coraz dalej od miasta. Nasz największy park w Pruszkowie, który jest też jednym z największych w Europie Wschodniej, jest praktycznie w Warszawie. Nasza konkurencja, żeby zrównoważyć wzrost cen, budowała parki w Grodzisku, który był o wiele dalej, ale cena była niższa. W naszym wypadku jest nieco inaczej niż u deweloperów mieszkaniowych czy komercyjnych. Mamy nieco większy wybór – możemy być przy samym mieście lub w okolicy. To daje nam duży komfort przy podejmowaniu decyzji.
W jakim zakresie MLP Group jest wrażliwe na podwyżki stóp procentowych w Polsce. Czy utrudniają one pozyskiwanie finansowania na rozwój działalności?
Dla nas podwyżki stóp procentowych w Polsce nie mają większego znaczenia, ponieważ nie mamy żadnych operacji w PLN. Nie jesteśmy narażeni na stopy NBP. Dla nas odnośnikiem są stopy Europejskiego Banku Centralnego, a te są na zerowych poziomach, choć pewnie dojdą za jakiś czas do 1-1,5 proc. Całe zadłużenie, czynsze i koszty budowy mamy w euro. Można powiedzieć, że walutowo i mentalnie już od dawna jesteśmy w strefie euro. Połowa naszych operacji ma miejsce w Niemczech, a rozliczenia PLN to niskie kilka procent, wynikające z inwestycji w grunty w Polsce.
Jakie są plany rozwoju MLP Group w drugim półroczu, w jakim zakresie grupa ma zabezpieczone grunty pod dalszą działalność?
W ubiegłym roku ogłosiliśmy cele strategiczne do 2024 roku. Z mojej perspektywy ten dokument to swoista mapa drogowa, która ma doprowadzić nas do osiągnięcia założonych prognoz. Na ten moment mamy zabezpieczone praktycznie większość gruntów do 2024 r. W najbliższym czasie kupimy działki w Łodzi, Poznaniu, Katowicach, Frankfurcie i następne działki w Nadrenii Westfalii. Mamy długofalowy plan. Nieruchomości mają to do siebie, że nie da się działać ad hoc, na przykład z tygodnia na tydzień. To, co jest w strategii do 2024 r., musi zostać zrealizowane.
Ile obecnie spółka posiada m2 powierzchni magazynowej i jak to się zmieni w perspektywie kolejnych dwóch lat?
Obecnie mamy około 1 mln m2. Do 2024 r. praktycznie podwoimy tę liczbę. Osobiście nie patrzyłbym tylko na metry kwadratowe. Mają one nieco mniejsze znaczenie, ponieważ obecnie staramy się skupiać na projektach logistyki miejskiej. Do tej pory często budowaliśmy tzw. big boxy, czyli duże magazyny przy głównych autostradach, gdzie powierzchnie liczone są w dziesiątkach tysięcy metrów kwadratowych. Teraz stawiamy na projekty logistyki miejskiej, które przeważnie mają po 700 m2, a czasem 1,5 tys. m2. Z definicji są to mniejsze projekty, przez co liczba metrów skokowo nie urośnie, ale za to wartość MLP Group do końca 2024 r. powinna się podwoić.
MLP Group nie przewiduje istotnej dywidendy do 2024 r. Czy to pośrednio horyzont większych inwestycji, po zakończeniu których zacznie się czas odcinania kuponów?
Do 2024 r. chcemy całość generowanych środków gotówkowych reinwestować w nowe projekty. Biznes magazynowy rośnie bardzo szybko i chcemy być beneficjentem tego trendu. Po 2024 r. zakładamy przygotowanie nowej strategii, która pozwoli nam dzielić się sukcesem. Jeśli do 2024 r. osiągniemy poziom 1,5-2 mln m2, to zakładam, że ogłosimy politykę dywidendy i co roku będziemy wypłacać zysk akcjonariuszom.
MLP Group to całkiem duża spółka. Kapitalizacja grupy sięga poziomu 1,5 mld zł. Z taką wyceną spokojnie mogłaby się załapać do indeksu mWIG40. Wyzwaniem pozostaje jednak znikoma płynność akcji. Czy w tej sprawie da się coś zrobić?
Jako MLP Group staramy się pokazywać, że to co mówiliśmy w poprzednich latach – wszystko co było planowane, co deklarowaliśmy w prognozach – dowozimy. Moim zdaniem, to ważny aspekt z punktu widzenia inwestorów. Staramy się być firmą bardzo stabilną, transparentną, pokazującą długofalowe cele. Działamy w kilku krajach, walutowo jesteśmy w strefie euro. Pracujemy nad zainteresowaniem inwestorów indywidualnych, ale jeśli chodzi o płynność, to tu jest nieco trudniej. Sporą część naszych akcji mają inwestorzy instytucjonalni. Nie zmuszę ich, żeby je sprzedawali. Płynność zależy też nieco od kursu. Jeżeli cena będzie wyższa – a dzisiaj jako jedyna firma jesteśmy notowani poniżej aktywów netto – to też powinno zachęcać inwestorów do przychylniejszego spojrzenia na nasze akcje.
Dziękuję za rozmowę.
