Interbud-Lublin: Nowe otwarcie, bez obciążeń z lat przeszłych

Daniel Paćkowski, StockWatch.pl: Zacznijmy od restrukturyzacji spółki, która miała miejsce w ostatnich latach. W grudniu 2024 spółka poinformowała o wykonaniu układu z wierzycielami. Jakie były powody problemów finansowych spółki i jak przebiegała realizacja układu?

Tomasz Grodzki, prezes zarządu Interbud-Lublin: Początki problemów finansowych spółki sięgały lat 2013-2014. W tym okresie spółka była firmą wykonawczo deweloperską, przy czym dominującym rodzajem działalności, pod względem przychodów było wykonawstwo w zakresie budownictwa ogólnego. I właśnie w tym przedmiocie działalności, na kilku kontraktach Spółka zanotowała duże starty, które przyczyniły się do mocnego zachwiania płynności finansowej. Mowa tu przede wszystkim o kontrakcie na rozbudowę i modernizację Szpitala w Białej Podlaskiej oraz na generalne wykonawstwo budynku biurowego Rupes, przy alejach Racławickich w Lublinie. Ponadto do kłopotów spółki przyczyniły się wysokie koszty finansowe związane z obsługą kredytów zaciągniętych na zakup gruntu pod budowę galerii handlowej w lubelskiej dzielnicy Węglin, u zbiegu ulic Al. Kraśnickie i Al. Jana Pawła II. Wielokrotne zmiany koncepcji zagospodarowania tego terenu i długoletnia komercjalizacja powstałego, w końcowym efekcie – Parku Handlowego sprawiły, że spółka także na tej inwestycji poniosła stratę. Wysokie zadłużenie spółki i brak projektów o wysokiej rentowności doprowadziły w konsekwencji do zapaści finansowej, której efektem były złożone przez wierzycieli pod koniec 2015 roku wnioski o upadłość firmy. Następnie w ciągu kilku dni wniosek o upadłość złożony został także przez ówczesny zarząd spółki.

Restrukturyzacja wiązała się również ze zmianami w zarządzie i akcjonariacie. Dwaj obecni członkowie zarządu spółki nie byli z nią związani w momencie złożenia wniosku o upadłość. W akcjonariacie nie ma również aktualnie głównych akcjonariuszy z czasów sprzed układu. Czy może Pan opisać naszym czytelnikom te zmiany?

Na początku 2016 r., głównym, większościowym akcjonariuszem spółki był pan Witold Matacz, przeprowadził on zmiany w radzie nadzorczej, które miały zainicjować proces restrukturyzacji jako alternatywy dla upadłości. Rada nadzorcza w nowym składzie, (gdzie zostałem powołany na jej członka) odwołała dotychczasowy zarząd i oddelegowała ze swojego składu moją osobę do pełnienia funkcji prezesa zarządu. Po upływie okresu oddelegowania zostałem powołany na Prezesa Zarządu i funkcję tą pełnię do dnia dzisiejszego. Zarząd został uzupełniony o dwóch nowych członków: Sylwestra Bogackiego, a następnie Roberta Próchniaka. Jednym z podstawowych zadań nowego zarządu było przygotowanie programu naprawczego spółki i złożenie wniosku o rozpoczęcie postępowania restrukturyzacyjnego, który został pozytywnie zaopiniowany przez sąd i przyjęty.

Równocześnie rozpoczęliśmy rozmowy o zmianach w akcjonariacie spółki, który zmienialiśmy w kilku etapach doprowadzając do obecnej struktury. Pojawili się nowi akcjonariusze w osobach członków zarządu spółki: mojej osoby tj. Tomasza Grodzkiego i Sylwestra Bogackiego, a następnie, także zewnętrznego inwestora Michała Obrębskiego, którzy nabywali kolejne pakiety akcji od dotychczasowych większościowych akcjonariuszy, panów Witolda Matacza i Krzysztofa Jaworskiego. W konsekwencji, ukształtował się całkowicie nowy akcjonariat bez udziału wcześniejszych większościowych właścicieli.

Posiadanie przez osoby zarządzające kontrolnego pakietu akcji spółki, sprzyja stabilizacji i pozwala na stawianie przed spółką długookresowych celów strategicznych i ich konsekwentną realizacją.

W ostatnich dwóch latach inwestora zewnętrznego Michała Obrębskiego w gronie głównych akcjonariuszy spółki zastąpił Tymon Zastrzeżyński.

Realizacja układu wiąże się również z nietypowymi wynikami finansowymi. W 2022 r. spółka wykazała ponad 48 mln przychodów, a w kolejnych dwóch latach odpowiednio jedynie 1,6 i 1,9 mln. Na innych poziomach sprawozdania finansowego również można zauważyć dużą zmienność. Czy może Pan opisać kluczowe pozycje? Jak inwestorzy powinni interpretować ostatnie wyniki i czego mogą spodziewać się w przyszłości?

Powyższa zmienność wynika niestety ze sposobu ujmowania przychodów w przypadku spółek deweloperskich. Przychód w naszej działalności pojawia się dopiero w momencie przenoszenia własności na nabywców mieszkań, przez cały wcześniejszy okres, wszystkie wpłaty nabywców są ujmowane w naszym przypadku w pozycji „Pozostałe zobowiązania”. I tak dopóki nie nastąpi oddanie danej inwestycji do użytkowania i nie zostaną podpisane akty notarialne spółka deweloperska nie pokazuje przychodów. W roku 2022 kończyliśmy projekt Osiedla Lotników etap 2 i dokonaliśmy sprzedaży skomercjalizowanego projektu Węglin Retail Park oraz nieruchomości gruntowych, co miało swoje odzwierciedlenie w sprawozdaniu finansowym i naszych przychodach przekraczających 48 mln zł.

W roku 2023 zaczęliśmy i to dopiero w drugiej połowie roku realizację projektu (weszliśmy na budowę) Osiedle Lotników etap 3, który to będziemy oddawać do użytkowania w roku bieżącym w sierpniu i zaczniemy pokazywać pierwsze przychody ze sprzedaży w III kwartale 2025r. Patrząc na sprawozdania, spółek deweloperskich, można oczekiwać przychodów na poziomie co najmniej takim jaka była wartość pozostałych zobowiązań w ostatnim kwartale poprzedzającym uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, ponieważ ta pozycja pokazuje jakie zostały dokonane wpłaty na poczet Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego (MRP). Standardowo zakładamy, że każdą inwestycję dzielimy na 9 etapów i każdy etap kończy się wpłatą na MRP przez naszych klientów. Do uzyskania pozwolenia na użytkowanie powinno być zakończone co najmniej 7 etapów. Pozostała część zostanie wykazana w następnym kwartale (maksymalnie dwóch następnych), po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Kolejna ważną pozycją sprawozdania w naszej branży jest wartość zapasów, która pokazuje zasoby posiadanych nieruchomości (Towary) jak i poziom zaawansowania prowadzonych prac budowlanych (Produkcja w toku), które mówią o potencjale danego dewelopera. To taka podpowiedź dla patrzących na sprawozdania finansowe szerzej, a nie same wyniki spółek.

Rok 2023 jak i 2024 poświęciliśmy na przygotowaniu kolejnych projektów, zakończyliśmy realizację układu. Część wyników roku 2023 była efektem uwidocznienia w dochodach spółki umorzeń układowych związanych z zakończeniem  spłaty zobowiązań z drugiej grupy układowej.

Rok 2025 jest rokiem rozpoczęcia kolejnych projektów z punktu realizacji inwestycji (prac budowlanych) i efekty tych naszych działań będą widoczne na koniec 2026r jak i w 2027r.

Gdy spojrzymy na nasze dane, mamy wysoki poziom zapasów, nasze Towary są to obecne zasoby nieruchomościowe, które będziemy w kolejnych latach uruchamiać. Spółka w roku 2024 jak i 2025 dokonała planowanego podwyższenia kapitałów własnych, żeby przygotować się do kolejnych planów pozyskania finansowania zewnętrznego do zakupu kolejnych nieruchomości gruntowych jak i realizacji procesów budowlanych przygotowywanych inwestycji.

Jaka jest aktualna sytuacja płynnościowa spółki?

Udało nam się przeprowadzić bez opóźnień płatniczych cały proces restrukturyzacyjny i zrobiliśmy nowe otwarcie, bez obciążeń z lat przeszłych. Spółka stałą się podmiotem wiarygodnym, z wysoką zdolnością kredytową. Posiada zasoby zarówno kapitałowe jak i nieruchomościowe do dalszego rozwoju.

Spółka Interbud – Lublin funkcjonuje już od ponad 38 lat. Początkowo jako podmiot wyspecjalizowany w wykonywaniu robót budowlanych, a następnie swoją działalność skoncentrowała na realizacji projektów deweloperskich. Czy to również wynika ze zmian właścicielskich i realizacji innej wizji rozwoju spółki?

Tak, jednym z naszych przesłanek jako obecnego zarządu jest założenie, że koncentrujemy się na tym na czym się znamy i co umiemy robić najlepiej. W branży deweloperskiej działamy już od ponad 20 lat i zrealizowaliśmy jako osoby Zarządzające kilkanaście projektów mieszkaniowych.  Oddaliśmy ponad 2500 mieszkań w tym jako Grupa Interbud Lublin ponad 1050 mieszkań. Zbudowaliśmy zespół ludzi, który się zna na branży i wspólnie pracowaliśmy w innych projektach przez kilka lat i mamy do siebie zaufanie. Mamy wspólny cel, rozwinąć Interbud z Lokalnego dewelopera, na dewelopera ogólnokrajowego.

Do tej pory Wasza działalność realizowana była w Lublinie, ale planowane projekty mieszkaniowe obejmują już Warszawę, Łódź, Olsztyn, czy Katowice. Z czego wynika ta zmiana i dlaczego właśnie te miasta?

To jest przejawem realizacji naszego celu, o którym wspomniałem wcześniej. Warszawa, dlatego, żebyśmy zaistnieli w stolicy. Rynek warszawski obserwujemy od kilku lat i analizujemy, szukamy cały czas lokalizacji na tym rynku. Pokażemy się z małym projektem ale w bardzo dobrej lokalizacji. Rynek łódzki traktujemy jako rynek perspektywiczny długo-terminowo, obecna sytuacja w Łodzi może nie jest najlepsza z punktu podażowego, ale biorąc pod uwagę co będzie musiało być odbudowane i posiadane zasoby gruntowe jest to naszym zdaniem ciekawy rynek, choć o bardzo wysokiej konkurencji. Dlatego na tym rynku zaczynamy z małym projektem, ale w topowej lokalizacji i w topowym standardzie. Będziemy bacznie się temu rynkowi przyglądać, bo mamy kolejne pomysły. Olsztyn jest miastem turystycznym, nie ma dużej konkurencji, działają firmy lokalne i trochę przypomina nam Lublin, tylko w mniejszej skali. Nie będziemy tego rynku specjalnie zachwalać, bo nie chcielibyśmy na nim zobaczyć większych graczy za chwilę. Katowice uważamy, za region dotychczas niedoceniony, z doskonałym zapleczem infrastrukturalnym, o potężnym potencjale demograficznym całej aglomeracji górnośląskiej. Rynek ten też obserwujemy od dłuższego czasu. Nie jest to decyzja chwili, tylko wpasowująca się w nasz model – miasta, w którym jesteśmy wstanie realizować projekty i możemy wnieść coś nowego. Obserwujemy też jeszcze inne części polski i zapewne gdy dopracujemy kolejny projekt, to się tym pochwalimy. Na razie nie chcemy do końca zdradzać naszych planów.

Czy posiadacie już grunty pod planowane inwestycje w tych miastach?

Grunty pod wszystkie planowane inwestycje, które pokazujemy w najbliższym horyzoncie czasowym, mamy formalnie „pozabezpieczane”. Większa część emitowanych obligacji zostanie przeznaczona na zakup gruntów jak i przygotowanie dokumentacji do pozwoleń na budowę.

W jakim segmencie mieszkaniowym specjalizuje się Interbud-Lublin i jak wyglądają perspektywy dla niego?

Chcemy działać w dwóch głównych segmentach mieszkaniowych: segmencie tańszych mieszkań dostępnych dla większości kupujących, jak i w segmencie mieszkań Premium (Łódź, Warszawa, niektóre lokalizacje w Lublinie).

Obserwując nasz rynek mieszkaniowy w Polsce na przełomie ostatnich ponad 20 lat, mieliśmy kilka cykli koniunkturalnych i jak pokazuje historia, popyt lub potencjalny popyt na mieszkania był na dość wysokim poziomie i utrzymuje się on w dalszym ciągu. Problemem jaki obserwujemy  w naszej gospodarce jest ciągle zbyt niska dostępność mieszkań dla dużej grupy obywateli, wynikająca z kilku podstawowych parametrów. Po pierwsze, wysokie ceny mieszkań w stosunku do ogólnego poziomu zamożności  społeczeństwa, po drugie bardzo wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych, w dodatku w znakomitej większości oparte na zmiennym, trudnym do przewidzenia komponencie jakim jest stopa WIBOR. Zestawienie tych dwóch parametrów sprawia iż większość potencjalnych klientów nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania za gotówkę, a istotna część ogółu potencjalnych klientów nie posiada nawet zdolności kredytowej. Warto zauważyć, że wbrew obiegowym opiniom, to nie firmy deweloperskie są odpowiedzialne za wysoki poziom cen mieszkań, gdyż rynek mieszkaniowy, w większości lokalizacji, jest rynkiem wysoce konkurencyjnym, na którym z całą pewnością znalazłby się podmioty preferujące politykę niskich marż, na rzecz zwiększania wolumenu sprzedaży. Niestety, bardzo wysoki poziom kosztów związanych procesem powstawania mieszkania, począwszy od wysokich, stale rosnących cen gruntów, poprzez żmudne, czasochłonne i kosztochłonne procedury administracyjne, do wysokich i bardzo zmiennych cen materiałów budowlanych i dynamicznie rosnących kosztów pracy, a skończywszy na kosztach finansowych zaangażowania kapitału oraz kosztach marketingu i sprzedaży –  bardzo ogranicza możliwości firm deweloperskich w zakresie kształtowania konkurencyjnych cen.

Jako firma deweloperska nie oczekujemy bynajmniej, żadnych dopłat od Państwa, w postaci różnych okresowych programów w postaci preferencyjnych kredytów mieszkaniowych czy subwencji dla określonych grup klientów, gdyż tego typu instrumenty wpływają wprawdzie na czasowe wzrosty popytu, ale w dłuższej perspektywie destabilizują rynek. A duża zmienność zarówno popytowa jak i podażowa wcale nie sprzyja strukturalnej poprawie dostępności mieszkań, a wręcz ją obniża, choćby poprzez sztuczny wzrost cen, którego głównymi beneficjentami wcale nie są strony  transakcji na rynku mieszkaniowym czyli klienci i sprzedawcy (firmy deweloperskie), a liczne podmioty stanowiące otoczenie rynku mieszkaniowego takie jak: szeroko pojęty sektor finansowy (banki, pośrednicy kredytowi, doradcy, ubezpieczyciele itp.), pośrednicy nieruchomościowi, flipperzy, czy firmy sprzedające materiały budowlane, itd.

Co więcej w powszechnym przekonaniu to właśnie firmy deweloperskie są odpowiedzialne za wysoki poziom cen na rynku mieszkaniowym i to one często za sprawą różnego rodzaju kampanii politycznych i społecznych  kreowane są na „największego wroga ludu” bogacącego nieuczciwie, kosztem „zwykłych obywateli”. Przekłada się to oczywiście na bardzo niski prestiż zawodowy deweloperów, którzy paradoksalnie są jedynym segmentem rynku, który efektywnie zaspokaja oczekiwania klientów w zakresie budownictwa mieszkaniowego. 

Wydaje się oczywiste, że bardziej celowe byłoby kreowanie kampanii społecznych podnoszących świadomość obywateli co składa się tak naprawdę na koszt budowy mieszkania i jak powstaje i kształtuje się  dochód w naszej branży.

Ale najbardziej istotna jest spójna i racjonalna polityka państwa i banku centralnego (w długim okresie niezależnie od koniunktury politycznej)   w zakresie stóp procentowych. Fundamentem jest stworzenie przez ustawodawcę regulacji dotyczących kredytów hipotecznych, odnośnie rodzaju i wysokości ich oprocentowania. Takie rozwiązania od lat funkcjonują w dobrze rozwiniętych krajach UE, gdzie kredyty hipoteczne, ze względu na ich długoterminowość i dużą „odporność” wartości nieruchomości na wahania koniunktury – oparte są wyłącznie na stałej stopie procentowej. Ponadto poziom tych stóp nie powinien znacząco odbiegać od poziomu stosowanego w rozwiniętych państwach EU. Takie posunięcie znacząco poprawi sytuację w naszej branży i ustabilizuje zarówno stronę podaży i popytu, a biorąc pod uwagę, że jest to rynek konkurencyjny, nie przejawiłoby się to wzrostem cen.

Ponadto, biorąc pod uwagę tradycyjne podejście polskich obywateli dotyczące sposobu zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych, uważamy, że nie należy na siłę forsować zmiany tradycyjnego modelu – z zakupu mieszkania na własność do modelu długoterminowego najmu mieszkania. W przekonaniu większości polskich obywateli posiadanie własnego mieszkania jest bowiem jednym z głównych fundamentów poczucia stabilizacji ekonomicznej i bezpieczeństwa. Poza tym w naszym ciągle rozwijającym się ekonomicznie i aspirującym do wyższego poziomu zamożności, społeczeństwie – mieszkanie, jako dorobek życia, jest głównym nośnikiem wartości dla następnego pokolenia i odgrywa istotną w kształtowaniu się  i rozwoju klasy średniej.

W związku tym nasza spółka koncentruje się przede wszystkim budowie mieszkań dostępnych w sektorze „popularnym” dbając o maksymalizowanie wskaźnika jakość/cena. Właśnie w tym segmencie pozycjonowane będą nasze główne inwestycje np. na lubelskim Felinie.

Z drugiej strony dostrzegamy także potencjał wybranych lokalizacji, które posiadamy w swoim banku ziemi (np. Warszawa Mokotów, Łódź Pomorska, Lublin Kalinowszczyzna) lub planujemy pozyskać, które będą stanowiły odpowiedź na stałe  zapotrzebowanie części klientów na mieszkania o podwyższonym standardzie i takie mieszkania też chcemy naszym przyszłym klientom dostarczać.

W maju spółka uchwaliła program emisji obligacji o wartości do 21 mln zł i szybko ogłosiła pierwszą emisję o wartości 13 mln zł. Na co planujecie przeznaczyć pozyskane środki?

Tak jak wspomniałem wcześniej, chcemy zwiększyć zasoby nieruchomościowe jak i doprowadzić do posiadania większej ilości pozwoleń na budowę umożliwiających nam uruchomienie realizacji kolejnych inwestycji.

Wysokość oprocentowania jest zależna od ustanowionych zabezpieczeń i wskaźnika zadłużenia. Czy może Pan opisać naszym czytelnikom mechanizm jego ustalania?

Wysokość oprocentowania jest zależna od wskaźnika zadłużenia spółki, Na koniec I kwartału bieżącego roku wskaźnik zadłużenia był poniżej jedności i dla bezpieczeństwa Obligatariuszy założyliśmy, że nie może być wyższy od 1,5. Taki poziom wskaźnika pozwala Emitentowi korzystać z dźwigni finansowej ale też ogranicza skale wykorzystania dźwigni. Do czasu ustanowienia zabezpieczeń oprocentowanie obligacji będzie wynosić WIBOR 6m + 6,0pp. Po ustanowieniu wpisie hipotek do KW (czas mamy do 30.06.2026r.) oprocentowanie spadnie do poziomu WIBOR 6M +5,5pp. W przypadku przekroczenia wskaźnika zadłużenia powyżej 1,5 będziemy zobligowani do podwyższenia oprocentowania o 0,25 pp. Wskaźnik zadłużenia musi być wyższy od 1,5 w dwóch kolejnych okresach odsetkowych, czyli w dwóch kolejnych półroczach. Przekroczenie takie z drugiej strony będzie mogło być opcją dla obligatariuszy do wniosku o wcześniejszy wykup obligacji.

W warunkach emisji został uwzględniony również wskaźnik LTV, który oznacza stosunek łącznej wartości nominalnej wyemitowanych i niewykupionych obligacji do łącznej wartości nieruchomości będących zabezpieczeniem emisji. Czy może Pan wyjaśnić mechanizm obliczania wskaźnika i jego znaczenie dla obligatariuszy?

Przyjęliśmy, iż wskaźnik LTV (wartość emisji obligacji do poziomu wartości zabezpieczenia) na koniec czerwca 2026 r. wyniesie 66 proc., to oznacza, iż wartość zabezpieczenia będzie musiała wynieść co najmniej 19,5 mln zł. Na początek emisji wskaźnik ten wynosi 78,2 proc. Z powodu, iż niektóre kupowane nieruchomości będą stanowiły również zabezpieczenie hipoteczne, to ten wskaźnik w przyszłości ulegnie obniżeniu do poziomu 66 proc.

Wskaźnik ten będzie sprawdzany po każdym minionym roku od rozpoczęcia emisji, co będzie nas obligowało do przedstawienia co roku aktualnych wycen przedmiotu zabezpieczenia.

Zapisy na obligacje Interbud Lublin SA przyjmuje Noble Securities. Jak wygląda harmonogram oferty i ile wynosi minimalna wartość inwestycji?

Tak naszym partnerem w emisji jest Noble Securities. Wszystkie informacje dotyczące oferty obligacji, w tym harmonogram oferty, przedstawione są w memorandum informacyjnym.

Dziękuję za rozmowę.

Dziękuję również.