Nieruchomości...

Kupiona w szczycie nieruchomościowej hossy ziemia warta jest dziś nawet 1/3 ówczesnej ceny. Wysoki koszt gruntu w cenie mieszkań wstrzymuje budowę części apartamentowców
Najwięcej za grunty płacili zachodni deweloperzy. Spodziewali się powtórki irlandzkiej i hiszpańskiej hossy mieszkaniowej. Dziś mają w portfelu gigantyczne kredyty i tańszą ziemię. ∑
źródło: Rzeczpospolita
Najwięcej za grunty płacili zachodni deweloperzy. Spodziewali się powtórki irlandzkiej i hiszpańskiej hossy mieszkaniowej. Dziś mają w portfelu gigantyczne kredyty i tańszą ziemię. ∑
+zobacz więcej

– Na rynek trafiają dziesiątki ofert sprzedaży działek kupionych w szczycie rozgrzania rynku, często w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach – mówi członek zarządu jednej z giełdowych firm deweloperskich. – Właściciele chcą się ich pozbyć, nawet ze stratą, by spłacić zaciągnięte na ich kupno kredyty. A te były często dwu-, trzykrotnie wyższe od obecnych cen – dodaje.

Choć zainteresowanie mieszkaniami, biurami i galeriami handlowymi zaczyna w Polsce odżywać po kryzysowym dołku, to branża deweloperska jeszcze długo będzie dochodzić do siebie.

– Na rynku gruntów widoczne są pierwsze oznaki ożywienia. Strony chętniej siadają do rozmów, jest więcej transakcji, ceny odbiły się od dna – mówi Daniel Puchalski, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w firmie doradczej Colliers International. – O powrocie do cen sprzed kryzysu jeszcze długo jednak nie będzie mowy – zaznacza.

Absolutny rekord cenowy nad Wisłą ustanowiła irlandzka firma Redshank, kupując w 2006 r. od spółki Zachodni NFI dwie działki przy ul. Hożej w Warszawie, o łącznej powierzchni niemal 1,9 tys. mkw. Sprzedający skasował za nie 58 mln zł, tj. 31 tys. zł za mkw.

Eryk Karski, ówczesny prezes spółki Zachodni NFI, nie krył zadowolenia: – Nie jestem pewien, czy moglibyśmy zarobić tyle co na sprzedaży ziemi, budując nawet najbardziej ekskluzywny apartamentowiec. Trudno się dziwić – koszt ziemi, w przeliczeniu na metr kwadratowy lokalu, wyniósłby niemal 10 tys. zł.

Choć od transakcji minęły prawie cztery lata, nic nie wskazuje na to, by w najbliższym czasie na działce powstał zapowiadany przez Redshank zespół apartamentowców.

Właśnie jesienią 2006 r. ceny ziemi w głównych miastach Polski sięgnęły szczytów absurdu. Wtedy do ofensywy na szeroką skalę ruszyli inwestorzy zagraniczni, głównie z Hiszpanii i Irlandii.

Twardy orzech do zgryzienia mają dziś dwaj hiszpańscy deweloperzy. Lubasa i Sando zwyciężyli w morderczej rywalizacji o tereny stołecznych zajezdni autobusowych przy ulicach Inflanckiej i Chełmskiej. Pierwszy za 28,7 tys. mkw. zapłacił 390,6 mln zł, czyli 13,6 tys. zł za mkw., drugi za 5,1 hektarową działkę wyłożył 371,5 mln zł – ok. 7,2 tys. zł za mkw.

Lubasa zdecydowała się zmierzyć z wyzwaniem, jakim jest wyjście chociażby na zero w projekcie, w którym koszt ziemi w metrze powierzchni budynku wynosi 5 tys. zł – i przy Inflanckiej buduje biurowiec. Inwestycja przy Chełmskiej nie doczekała się jeszcze nawet startu.

By zrealizować 20 – 30-proc. marżę brutto na sprzedaży w przypadku mieszkań po 7 – 7,5 tys. zł za mkw., koszt gruntu w tej cenie nie powinien przekroczyć 1 tys. zł.

Potknięcie zdarzyło się też liderowi rynku mieszkaniowego – Dom Development. W 2008 r. kupił kamienicę Raczyńskich przy ul. Mazowieckiej w Warszawie, płacąc 100 mln zł. Plany były ambitne – miał powstać najbardziej luksusowy apartamentowiec w tej części Europy. Tymczasem spółka już spisała na straty 10 proc. wartości inwestycji i szuka chętnych do kupna tej nieruchomości.

Z kolei firma LC Corp za niecały hektar ziemi w Katowicach przy al. Roździeńskiego, zapłaciła 80 mln zł (8 tys. zł za mkw.). Miał tam stanąć 220-metrowy wieżowiec. Ale realizację inwestycji wstrzymywał najpierw Urząd Lotnictwa Cywilnego, a potem kryzys.
Rzeczpospolita

a co myslicie o rynku posrednictwa nieruchomosci? warto korzystac czy nie?

aktualnie we Wrocławiu na rynku wtórnym rozchwytywane są 2-pokojowe mieszkania, reszta leży odłogiem. w miarę normalne lokale, tzn nie w patologicznej dzielnicy, bez przejściowej łazienki i innych udziwnień czekają na nabywce nie dłużej niż kilka tygodni. Ceny transakcyjne na poziomie 5 tys w kamienicy do 6 tys w bloku. Myślę, że ożywienie spowodowane jest wyłącznie napływem świeżych studentów.

Deweloperzy za wcześnie odtrąbili koniec kryzysu?

Szefowie giełdowej spółki deweloperskiej Dom Development mieli nietęgie miny, gdy mówili o sytuacji na rynku mieszkaniowym. Wygląda na to, że kryzys jeszcze się nie skończył

Wiceprezes spółki Dom Development Janusz Zalewski przyznał, że nie spodziewał się spadku sprzedaży mieszkań w drugim kwartale. W tym czasie firma podpisała 330 umów z nowymi klientami, czyli o 30 mniej niż w pierwszych trzech miesiącach tego roku. Mimo to Zalewski zapewniał, że spółkę cieszy taki wynik, bo jest on porównywalny z wynikami sprzed kryzysu. Ponadto tylko 18 klientów zrezygnowało z usług Domu Development. Zdaniem prezesa spółki Jarosława Szanajcy świadczy to o... wysokiej jakości sprzedaży.

A jednak Szanajca i Zalewski jeszcze się wahają, czy firma powinna zacząć w tym roku wszystkie planowane inwestycje. Obecnie realizuje w Warszawie osiem projektów (łącznie ok. 1,5 tys. mieszkań) zaczętych w końcówce ubiegłego i w pierwszej połowie tego roku na fali odwilży kredytowej. Kolejnych dziewięć inwestycji z ok. 1,9 tys. mieszkań czeka już na sygnał do rozpoczęcia. Ten zależy jednak od popytu w najbliższych miesiącach. - Sytuacja makroekonomiczna się pogarsza - martwi się Szanajca, który jest równocześnie szefem Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Spółka nie może sobie pozwolić na kolejny przestój. Efektem rocznego zamrożenia inwestycji (od połowy 2008 r. do października 2009 r. ) jest duży spadek przychodów i zysku. W całym pierwszym półroczu br. deweloper przekazał klucze do 458 mieszkań, co dało mu przychód w wysokości 302,7 mln zł. Na czysto firma zarobiła 25 mln zł. Przed rokiem w tym samym okresie odnotowała 382,6 mln zł przychodów, a zysk netto wyniósł 64,2 mln zł. Dodajmy, że taki wynik spółka uzyskała dzięki sprzedaży aż 868 mieszkań zaczętych w okresie boomu kredytowego. Zalewski nie kryje, że tegoroczne wyniki finansowe byłyby znacznie gorsze, gdyby nie to, że wiele z przekazywanych ostatnio mieszkań to luksusowe apartamenty w zakończonej przed rokiem inwestycji w centrum Warszawy. Pod koniec czerwca w ofercie Domu Development było już tylko niespełna 1,3 tys. mieszkań, w tym 340 gotowych (mniej więcej połowa z nich w luksusowym projekcie Grzybowska 4). Co ważne, w drugim kwartale liczba pustostanów stopniała aż o jedną czwartą. Szanajca zapewniał, że w tym czasie firma nie zdecydowała się na obniżkę cen. Nie wykluczył jednak przeceny dużych i drogich mieszkań w nie najlepszych lokalizacjach oraz domów. Według Szanajcy podwyżka VAT na mieszkania o 1 pkt proc. nie wpłynie na ich ceny. Tym bardziej że przyjęły się 3-5 proc. upusty.

Tymczasem deweloperzy najwyraźniej uwierzyli w to, że kryzys się skończył. GUS poinformował, że w ciągu siedmiu miesięcy tego roku zaczęli oni budowę ok. 36,9 tys. mieszkań. To wynik o przeszło 77 proc. lepszy niż przed rokiem. Wyglądało na to, że w czerwcu deweloperom zapaliło się czerwone światełko, gdyż zaczętych przez nich w tym miesiącu mieszkań było o połowę mniej niż w maju. Jednak w lipcu deweloperzy znów podkręcili tempo budowy.

Firma doradcza REAS podaje, że pod koniec drugiego kwartału na sześciu największych rynkach w ofercie firm deweloperskich było przeszło 35,8 tys. mieszkań, czyli o ponad 5 tys. więcej niż trzy miesiące wcześniej. Wśród nich jest duża pula mieszkań gotowych. W samej tylko Warszawie było ich przeszło 4,4 tys., co stanowiło ok. 29 proc. całej oferty firm deweloperskich w tym mieście.

Koszty budowy