Raport IPO: Analiza oferty publicznej i2 Development

Początki i2 Development sięgają 2012 r., kiedy to Andrzej Kowalski oraz Marcin Misztal zawiązali Korfantowskie Przedsiębiorstwo Budowlane sp. z o.o
. Dwa lata później spółka przekształciła się w spółkę akcyjną. Na koniec 2014 roku i2 Development objął kontrolę nad spółką zajmującą się projektami architektury, a w kwietniu 2015 r., po przeprowadzeniu emisji akcji (opłaconych aportem), stał się właścicielem i2 Grupa sp. z o.o. – podmiotem posiadającym historię stricte deweloperską. W drugiej połowie 2015 r. spółka zmieniła swoją strukturę kapitałową, do której wpleciono FIZ. Ostatecznie grupa liczy 24 podmioty bezpośrednio lub pośrednio kontrolowane przez emitenta.

Przedmiotem działalności i2 Development jest przygotowywanie projektów architektonicznych, działalność deweloperska, budowlana (jako generalny wykonawca), sprzedaż, przygotowywanie projektów wnętrz oraz ich aranżacji i administrowanie nieruchomościami. Spółka działa wyłącznie na terenie aglomeracji wrocławskiej.

Parametry oferty

i2 Development na podstawie prospektu emisyjnego ubiega się o dopuszczenie i wprowadzenie do obrotu na GPW 8 mln akcji własnych oraz nie więcej niż 2 mln akcji nowej emisji. Nowe akcje będą stanowić do 20 proc. w podwyższonym kapitale zakładowym. Spółka chce pozyskać z oferty 58 mln zł, co przy maksymalnej emisji 2 mln akcji daje 29 zł za walor.

Podział na transze:

• Instytucje – 1.800.000 sztuk akcji
• Detal – 200.000 sztuk akcji

Cele emisyjne

• Do 10 mln zł na projekt Bulwar Staromiejski – dofinansowanie spółki i2 Development Sp. z o. o. Przy Arsenale Sp. k. Wartość całej inwestycji to 120 mln zł. Środki zapewnią optymalizację realizacji projektu, w tym możliwość wcześniejszego wykonywania prac budowlanych oraz zapewnią wystarczającą płynność i wypłacalność.
• Do 10 mln zł na projekt Ogrody Jordanowskie II – nabycie gruntu (7,9 mln zł) oraz wkład własny do kredytu inwestycyjnego (2,1 mln zł). Wartość całej inwestycji to 55 mln zł.
• Do 8 mln zł na projekt Księcia Witolda – wkład własny do kredytu inwestycyjnego oraz ogólne dofinansowanie inwestycji. Wartość całej inwestycji to 51 mln zł.
• Do 9 mln zł na projekt Piękna 58 – nabycie gruntu, wkład własny do kredytu inwestycyjnego oraz ogólne dofinansowanie inwestycji. Wartość całej inwestycji to 34 mln zł.
• Do 11 mln zł na projekt Legnicka – wkład własny do kredytu inwestycyjnego oraz ogólne dofinansowanie inwestycji. Wartość całej inwestycji to 38 mln zł.
• Do 10 mln zł na projekt KPB Sp. z o.o. – KPB posiada podpisanych 8 umów o generalne wykonawstwo na łączną kwotę 177,5 mln zł.

Analiza sytuacji fundamentalnej i2 Development

Od ukształtowania się grupy do momentu upublicznienia prospektu emisyjnego upłynęły zaledwie cztery pełne miesiące. We wspomnianym dokumencie nie ma oczywiście sprawozdania finansowego.

– Można zatem powiedzieć, że emisja i upublicznienie przychodzi szybko, kiedy nie było jeszcze możliwości zaprezentowania rynkowi efektów działalności. Kota w worku nikt nie będzie kupował, więc spółka zdecydowała się udostępnić dane pro-forma (czyli takie jakby nabyte podmioty zostały objęte konsolidacją na początek okresu dla RZIS lub na koniec okresu dla danych bilansowych) za okres 2014 r. i pierwszego półrocza 2015 r. Niestety te, podane jako załącznik do sprawozdania jest w znacznej mierze nieczytelne, ale podstawowe dane pro-forma można znaleźć na stronie 77 prospektu emisyjnego. – zauważa Paweł Bieniek, analityk StockWatch.pl.

>> Nasz analityk przygotował szczegółowe omówienie prospektu emisyjnego i sytuacji finansowej i2 Development

Wynik operacyjny grupy w 2014 r. wyniósłby 10,2 mln zł, natomiast zysk netto 5,2 mln zł. W pierwszym półroczu 2015 r. odpowiednio 3,4 mln zł straty EBIT oraz 5,7 mln zł straty netto. Z prospektu da się policzyć, że spółki grupy wydały w 2014 r. właścicielom 105 mieszkań i lokali usługowych, natomiast w pierwszym półroczu 2015 r. 48 lokali netto. Co ciekawe, kapitał własny proforma byłby ujemny na koniec 2014 r. na kwotę 150 tys. zł. Przy okazji dowiadujemy się, jak mocno aport wpłynął na bilans spółki. Otóż na skutek rozliczenia objęcia kontroli w bilansie mamy 51 mln zł wartości firmy, wzrost wyceny zapasów o 136 mln zł na 240 mln zł w danych proforma za 2014 r. i 18,8 mln zł na 23,3 mln zł wartości nieruchomości inwestycyjnych. Na dzień 30 czerwca kapitał własny uwzględniający wartości godziwe, czyli przeszacowania, wyniósł 178 mln zł, natomiast zadłużenie finansowe netto 84,7 mln zł.

Mocne i słabe strony spółki

Plusy/Szanse:

• Spółka osiąga bardzo wysokie marże na projektach
• Branży deweloperów mieszkaniowych sprzyjają czynniki makroekonomiczne m.in. środowisko niskich stóp procentowych oraz spadające bezrobocie
• Sprzyjająca sytuacja demograficzna – Wrocław w ostatnich latach cechuje dopływ wysoko wykwalifikowanych młodych ludzi z dobrym statusem majątkowym oraz studentów
• Rząd planuje wprowadzenie nowego programu mieszkaniowego, który może korzystnie wpłynąć na sytuację rynkową
• Spółka deklaruje chęć płacenia dywidendy w przyszłości
• Oferta emitenta obejmuje w większości mieszkania w segmencie wyższym, nieco bardziej odpornym na wahania koniunktury

Minusy/Ryzyka:

• Spółka wchodzi na giełdę zbyt szybko, bez pokazania potencjalnym inwestorom wyników działalności grupy w jej obecnym kształcie
• Spółka w prospekcie emisyjnym pokazała jedynie dane proforma, co do których nie ma żadnej pewności, że faktycznie udałoby się je osiągnąć, gdyby do połączenia spółek doszło szybciej
• Osiągane w bliskiej przyszłości marże na projektach będą znacznie niższe od historycznych w związku z wyceną aportu
• i2 Development jeśli zadebiutuje będzie jedną z wielu spółek deweloperskich na GPW. Dodatkowo w porównaniu do obecnie notowanych na GPW deweloperów mieszkaniowych, i2 Development jest stosunkowo małym podmiotem
• Niższe od zakładanych wpływy z emisji nowych akcji mogą skutkować brakiem potencjału do realizacji projektów deweloperskich i budowlanych, wzrostem zadłużenia finansowego grupy
• Ryzyko transakcji z właścicielami – prawie połowa przychodów pochodzi od spółek związanych z jednym z właścicieli
• Koniunkturalność branży. Przy obecnej akcji inwestycyjnej na rynku deweloperskim niewykluczone jest nasycenie rynku wrocławskiego nowymi mieszkaniami lub powstanie nadpodaży nieruchomości mieszkaniowych
• Spółka jest uzależniona od sytuacji na rynku wrocławskim
• i2 Development działa na mocno konkurencyjnym rynku deweloperskim

Polityka dywidendowa

i2 Development deklaruje, że z nowymi akcjonariuszami podzieli się dywidendą w wysokości nie niższej niż 50 proc. osiągniętego zysku netto. W prospekcie dodano, że jednym ze strategicznych celów do realizacji w kolejnych latach jest zwiększanie poziomu rekomendowanej wypłaty dywidendy.

– W zakresie polityki dywidendy, zarząd kieruje się zasadą realizowania wypłat stosownie do wielkości wypracowanego zysku, sytuacji finansowej spółki, jak również potrzeb kapitałowych grupy. Zarząd, zgłaszając propozycje w przedmiocie wypłaty dywidendy, uwzględnia konieczność zapewnienia spółce odpowiedniego poziomu płynności finansowej oraz kapitału niezbędnego do rozwoju jej działalności. – czytamy w raporcie.

Strategia rozwoju

Wycena/Wskaźniki

– Wydaje się, że mimo krótkiej historii grupa i2 Development posiada pewne unikatowe kompetencje, które pozwalają uzyskiwać wysokie marże na projektach. Jednak sam wynik proforma nie wydaje się wysoki, jak na posiadane zasoby spółki, do czego przyczynia się niskomarżowa działalność budowlana. Być może koszty korporacyjne mają wysoki wpływ na wynik, ale z upublicznionych danych ciężko to stwierdzić. Mamy także spore ryzyko transakcji z właścicielami – prawie połowa przychodów pochodzi od spółek związanych z jednym z właścicieli. Dodatkowo dochodzi czynnik ryzyka związany z danymi proforma, co do których nie ma żadnej pewności, że byłyby zbliżone gdyby do połączenia spółek doszło szybciej. Można odnieść wrażenie, że spółka wchodzi na giełdę zbyt szybko, bez pokazania potencjalnym inwestorom wyników działalności grupy w jej obecnym kształcie. Można to chyba łączyć z sytuacją na rynku mieszkaniowym i spodziewanym koniunkturalnym szczytem. – analizuje Paweł Bieniek.

Symulacja debiutu post-money przy cenie 29 zł za akcję. Źródło: stockwatch.pl/ipo/i2-development-sa.aspx

Polecane linki:

>> Szczegółowe omówienie prospektu emisyjnego i sytuacji finansowej i2 Development przygotowane przez analityka StockWatch.pl
>> Forumowy wątek dedykowany akcjom i2 Development
>> Wstępna symulacja finansowa debiutu oraz prospekt emisyjny spółki
>> Strona internetowa spółki