Obecnie niski poziom stóp procentowych napędza gospodarkę (PKB rośnie w tempie ponad 5 proc. rocznie), co sprawia, że popyt na pracowników jest bardzo duży i rosną pensje. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego średnie miesięczne wynagrodzenie w maju 2018 r. wyniosło 4.697 zł brutto, tj. o 7 proc. więcej w skali roku. Dla danych za maj dynamika wzrostów wynagrodzeń za ostatnich 5 lat wahała się w przedziale 3-7 proc., ze średnią na poziomie 5 proc. r/r.
Ten trend będzie się pewnie utrzymywać, gdyż – gdyby przysłuchiwać się wyłącznie członkom Rady Polityki Pieniężnej – nic nie wskazuje na to, że w perspektywie roku nastąpi podwyżka stóp procentowych. Niemniej jednak, zdarzają się prognozy ekspertów rynku stopy procentowej, które zakładają ich wzrost w Polsce o 0,5 pkt. proc. w 2019 r. i kolejne 0,5 pkt. proc. w 2020 r.
Zastanawiając się nad wpływem wzrostu stóp procentowych i wynagrodzeń na zdolność kredytową przyjmijmy ww. prognozy ekspertów jako scenariusz bazowy (podwyżka stóp o 0,5 pkt. proc. za rok i o tyle samo za 2 lata). Dla potrzeb wyliczania zdolności przyjmijmy zatem, że w terminie dwóch lat stopy wzrosną łącznie o 1 p.p. W wypadku wynagrodzeń zakładamy wzrost 4 proc. rocznie, co przy obecnych odczytach i prognozach Narodowego Banku Polskiego (ponad 6 proc. rocznie) można uznać za założenie konserwatywne.
Załóżmy, że osoba zarabiająca średnią krajową chce kupić na kredyt mieszkanie o wartości 437.500 zł (50 m2 * 8.750 zł/m2), co przy zakładanym oprocentowaniu 3,58 proc. (1,80 proc. marży ponad WIBOR 6M) i 30-letnim okresie spłaty przekłada się na miesięczną ratę kredytu w wysokości 1.587 zł. Dla wyliczeń zakładamy, że kredytobiorca wniesie wkład własny na poziomie 20 proc., a więc ww. nieruchomość będzie sfinansowana kredytem w wysokości 350 tys. zł i wkładem własnym rzędu 87,5 tys. zł. W tabeli poniżej przedstawiona została wrażliwość dochodu netto przykładowej osoby (tabela po lewej stronie) oraz dwuosobowej rodziny (tabela po prawej stronie) na podwyżkę stóp w ciągu dwóch lat od 0,5 do 2 p.p. łącznie (oś pionowa), a także zmianę wynagrodzenia w tym samym okresie od 0 do 6 proc. rocznie (oś pozioma). Co ważne, na osi poziomej są założone dynamiki wynagrodzenia w skali roku, co oznacza, że jeśli za 2 lata osoba będzie zarabiała 5.080 zł brutto/miesięcznie, to oznacza, że przez 2 lata co roku będzie otrzymywała podwyżkę w wysokości 4 proc. rocznie.
Wrażliwość dochodu netto na stopy procentowe oraz wynagrodzenie dla jedno- i dwuosobowych gospodarstw domowych. Źródło: Obliczenia DM Michael/Ström
W obliczeniach przyjmujemy, że wynagrodzenie netto stanowi 70 proc. wynagrodzenia brutto, a więc „przeciętny” pracownik zarabia 3.288 zł netto miesięcznie. Przy ww. racie kredytu 1.587 zł miesięcznie, przykładowemu pracownikowi po opłaceniu raty pozostałoby do dyspozycji 1,7 tys. zł miesięcznie. Zakładając wzrost stóp procentowych o 1 pkt. proc. i brak zmiany wynagrodzeń, kwota do dyspozycji zmalałaby o 203 zł miesięcznie. Z kolei w przypadku takiego samego wzrostu stóp przy jednoczesnym wzroście wynagrodzeń o 4 proc. w skali roku w ciągu dwóch lat, kwota do dyspozycji zwiększyłaby się o 66 zł miesięcznie. Wszystkie przypadki, w których kwota do dyspozycji kredytobiorcy się zwiększa, są zaznaczone w tabeli na zielono.
Po prawej stronie przedstawiona jest analogiczna wrażliwość dla dwóch osób (np. małżeństwa) zarabiających średnią krajową i decydujących się na zakup wspólnego mieszkania. Oczywiście w tym wypadku przy rosnących poziomach wynagrodzeń te wyliczenia przedstawiają się korzystniej niż w przypadku jednej osoby.
Piotr Ludwiczak, Head of Research, Michael/Ström
Z naszych wyliczeń wynika, że biorąc pod uwagę podane założenia – wzrost stóp procentowych o 1 p.p. w ciągu dwóch lat oraz 4-proc. wzrost wynagrodzeń rocznie w ciągu 2 lat – silny wzrost płac, z którym mamy obecnie do czynienia, zniweluje efekt ewentualnych podwyżek stóp procentowych i sytuacja osób posiadających zdolność kredytową nie pogorszy się. Dlatego naszym zdaniem osoby korzystające na wzroście wynagrodzeń (przy założeniu utrzymania kosztów życia) nie powinny mieć problemów ze spłatą raty kredytowej w przypadku ewentualnych wzrostów stóp procentowych.
Raport przygotował: Piotr Ludwiczak, zarządzający funduszem Michael/Ström Dom Maklerski
