(Fot. Pexels)
To własnie w nieruchomości wiele osób inwestuje obecnie swoje aktywa finansowe. Powód jest prosty. Nieruchomości przy relatywnie niskim ryzyku przynoszą obecnie wyższe stopy zwrotu niż lokaty czy konta oszczędnościowe.
Mimo ogromnej popularności wciąż dominuje przekonanie, że inwestowanie na tym rynku polega głównie na kupnie mieszkania pod wynajem. W rzeczywistości opcji czerpania korzyści z tego rynku jest dużo więcej. Jeśli dopiero zastanawiasz się nad dywersyfikacją swojego portfela aktywów, to ten artykuł jest ogólnym drogowskazem, jeśli chodzi o świat nieruchomości. Oto 10 najpopularniejszych sposobów na zarabianie na nieruchomościach.
Inwestycja w miejsce postojowe pod wynajem
W centrach dużych miast samochód powoli staje się luksusem. Tak samo wygląda sytuacja z miejscami postojowymi. Współczynnik liczby samochodów na jednego mieszkańca w naszym kraju rośnie, zgoła odwrotnie jest z liczbą miejsc postojowych. Wraz z rosnącym popytem na popularności zyskuje inwestycja w ten typ nieruchomości. Plusem takiej inwestycji jest niewątpliwie minimalne ryzyko zniszczenia naszej własności przez potencjalnego najemcę.
Inwestycja w mieszkanie
To najpopularniejsza opcja, kiedy myślimy o rynku nieruchomości. Mieszkanie możemy kupić w celu wzrostu jego wartości lub pod długoterminowy wynajem. Pierwsza opcja wydaje się najprostsza. Szukamy ciekawego lokum w atrakcyjnej cenie, kupujemy i czekamy aż stawki na rynku poszybują. Przy hossie na rynku nieruchomości nie brakuje osób, które kupują nieruchomości tylko dla wzrostu ich wartości. W niektórych wypadkach tego typu spekulacja poza potencjalnymi dochodami ze sprzedaży w przyszłości pozwala przynieść inwestorowi również dochody z tytułu optymalizacji podatkowej. Wartość amortyzacji nieruchomości przy spełnieniu kilku warunków może wynosić nawet 10 proc. wartości nieruchomości rocznie.
Druga opcja, to kupno mieszkania pod wynajem. Przy tej formie inwestycji ważne jest określenie grupy docelowej, której chcielibyśmy wynajmować naszą nieruchomość. Ważne by zrobić to jeszcze przed zakupem i w oparciu o te dane dokonać wyboru odpowiedniej lokalizacji, która będzie atrakcyjna dla naszych odbiorców. Mieszkania można wynajmować w całości lub tylko jego części.
W celu zwiększenia osiąganej stopy zwrotu wielu inwestorów stosuje tzw. wynajem na pokoje, polegający na wynajmowaniu mieszkania różnym, często zupełnie sobie obcym najemcom. Najemcy Ci wynajmują jedynie pokój oraz dzielą z innymi współlokatorami części wspólne. Przy stosowaniu tej opcji kluczowa jest umiejętność odpowiedniej selekcji najemców na etapie doboru współlokatorów. Musimy pamiętać, że im większa liczba lokatorów, tym większe prawdopodobieństwo ewentualnych konfliktów, szybszego zużycia mieszkania, czy elementów jego wyposażenia.
House flipping
House flipping to kolejna opcja zarabiania pieniędzy na nieruchomościach. Polega na kupnie mieszkania lub domu z zamiarem przeprowadzenia remontu i podniesienia jego wartości, a następnie odsprzedaży. Moda na „flipowanie” przyszła do nas z Zachodu, a dziś można odnieść wrażenie, że Flipper jest synonimem sukcesu finansowego jak niegdyś makler giełdowy. Wszystko dzięki temu, że ten model biznesu potrafi przynieść dochody średnio w wysokości 15-30 proc. zainwestowanego kapitału przy jednej inwestycji. A liczba takich inwestycji zależy tylko od zaradności przedsiębiorcy i jego zaplecza finansowego. Natomiast nie ma nic za darmo. Profesjonalny Flipper to wysokiej klasy specjalista będący swoistym bankiem informacji obejmującej każdy etap życia nieruchomości. Jest to konieczne, ponieważ przedsiębiorca ten musi się liczyć z zamrożeniem, bądź stratą dużej ilości kapitału, jeśli nie doszacuje parametrów swojej inwestycji.
Podnajem nieruchomości
Opcja popularna szczególnie wśród osób posiadających mniejsze zaplecze finansowe, niepozwalające na zakup nieruchomości. Polega na dzierżawie nieruchomości od jej właściciela oraz podniesieniu jej potencjału w taki sposób, by zwiększyć wpływy z dalszego podnajmu. Jest to kolejny sektor biznesu dotyczącego wynajmowania nieruchomości (głównie mieszkalnych), który bardzo intensywnie rozwinął się w ciągu ostatnich dwóch lat.
Potencjalny zysk przy tego rodzaju inwestycji jest również zależny od zaradności przedsiębiorcy i może wynieść od kilku do kilkuset procent od zainwestowanego kapitału w skali roku.
Kupno dużego mieszkania i podział go na mniejsze (z niezależnym wejściem) w celu wynajmu bądź sprzedaży
Ta forma inwestycji na rynku nieruchomości dopiero zyskuje na popularności. W dobie, gdy coraz większa liczba osób zawodowo zajmuje się szukaniem najbardziej elastycznych i pożądanych – mniejszych lokali, sposób ten jest próbą wejścia w pewną niszę. Skoro jest popyt na mniejsze lokale, a trudność ich pozyskania w atrakcyjnej cenie jest coraz większa, inwestorzy zaczęli zwracać uwagę na duże, sumarycznie droższe i mniej pożądane przez rynek mieszkania. Natomiast są lokale, których możliwości pozwalają w ramach większego mieszkania uczynić kilka mniejszych. Kluczowa jest tutaj znajomość przepisów oraz procesów budowlanych, tak by wszystko uczynić zgodnie z obowiązującą literą prawa.
Najem krótkoterminowy
Zdecydowanie najbardziej absorbująca opcja obsługi najemców, ale też przynosząca największe dochody. Szczególnie popularna w miejscowościach turystycznych. Popyt na tego rodzaju usługi rodzi przede wszystkim konkurencyjna względem hoteli cena. By świadczyć usługi najmu krótkoterminowego nie musimy być właścicielem danego mieszkania. Wielu inwestorów w ten sposób próbuje zwiększyć zyski osiągane z podnajmu. Najważniejszą różnicą jest kwestia obsługi często zmieniających się najemców. Na wysokie stopy zwrotu może liczyć przedsiębiorca, który odpowiednio zoptymalizuje proces zarządzania najmem krótkoterminowym.
Inwestycja w lokal usługowy
W wielu miastach nadal występuje duży niedobór lokali komercyjnych. Najpopularniejszą formą lokowania kapitału w ten produkt jest jego zakup w celu późniejszego najmu na cele usługowe. Najem lokali komercyjnych na cele usługowe nie jest obwarowany tak restrykcyjnymi przepisami co najem lokali mieszkalnych na cele mieszkalne. Natomiast z najmem powierzchni biurowych wiąże się z większą dynamiką zmian stawek najmu. W okresie rozwoju gospodarczego właściciele mogą liczyć na dużo większą stopę zwrotu, niestety muszą być również świadomi drugiej strony medalu podczas kryzysów gospodarczych. Znane są powszechnie sytuacje, gdy w latach 2008-2010 stawki czynszu były obniżane aż o 50 proc. w stosunku do okresu z lat 2006-2008, by zachować ciągłość najmu.
Inwestycja w grunty
Najpopularniejszą formą inwestycji w grunty jest zakup celem wzrostu ich wartości. Tylko od II kwartału 2009 do IV kwartału 2016 r. średnia cena hektara użytków rolnych wzrosła w naszym kraju z 17.185 zł do 40.236 zł. Stanowi to wzrost wartości aż o 234 proc., a w skali roku daje to aż 36 proc!
Bardziej ambitni inwestorzy łączą zakup gruntu z przekształceniem jego użytkowania, a nawet wybudowania na nim budynków mieszkalnych bądź użytkowych przeznaczonych do późniejszej odsprzedaży.
Condo Hotele
Zostać „hotelarzem” to kusząca opcja, ale obarczona też sporym ryzykiem. Co do zasady polega na tym, że deweloper buduje budynek i wyznacza operatora, który będzie zarządzać wszystkimi lokalami w zamian za z góry określoną stawkę. Na rynku mamy obecnie dużo zróżnicowanych możliwości, oferujących nam od 3 proc. do nawet 10 proc. stopy zwrotu rocznie. Tak samo jest z długością terminu, w którym operator zobowiązuje się wypłacać nam wskazaną stopę zwrotu – zazwyczaj od 3 do nawet 10 lat. W skrócie wygląda to bardzo atrakcyjnie: jesteśmy współwłaścicielami hotelu, który w formie dywidendy wypłaca nam co miesiąc określoną kwotę. Jednakże trzeba tu być bardzo ostrożnym i dokładnie przeanalizować każdą umowę. Sprawdzić, jakie zabezpieczenie w wypadku nie zrealizowania umowy oferuje operator oraz dokładnie przyjrzeć się strategii wyjścia z takiej inwestycji. Sprzedawane w tej formie lokale, to zazwyczaj lokale użytkowe – często z brakiem możliwości przekształcenia w lokal mieszkalny. Warto też sprawdzić, czy w okolicy cena metra kwadratowego mieszkania o podobnym metrażu nie jest dużo mniejsza? Jest to rodzaj inwestycji, który szczególnie w momencie wejścia w nią, wymaga opracowania strategii wyjścia.
Inwestycje grupowe, czyli tzw. crowdfunding nieruchomości
Inicjatywa polega na tym, że pomysłodawca przedsięwzięcia (deweloper) szuka finansowania nie na rynku kapitałowym, a wśród prywatnych inwestorów. By stać się udziałowcem takiego przedsięwzięcia, należy wpłacić określoną kwotę minimalną za swój udział. Na tym zazwyczaj kończy się udział inwestora-pożyczkodawcy. Najczęściej zabezpieczeniem są udziały w zyskach, bądź określony procent. Sukces takiego przedsięwzięcia zależy najczęściej od organizatora przedsięwzięcia, jego reputacji i pomysłu. Crowdfunding nieruchomości polega zarówno na inwestycjach w grunty, budowaniu nowych budynków a także przebudowywaniu już stojących. Obecnie w Polsce w ramach takiego crowdfundingu działa kilkadziesiąt inwestycji, oferujących różne stopy zwrotu.
Autor: Michał Woźniak, założyciel agencji nieruchomości Premium Real Estates z Wrocławia
Od autora: Powtarzam to każdemu. Nieruchomości mogą generować wysokie zyski przy odpowiednim podejściu do tego tematu, ale również mogą być źródłem dużych strat, jeśli błędnie oszacujemy choćby jeden z istotnych elementów procesu – a takich elementów składających się na udaną inwestycję jest nawet kilkadziesiąt.
Treści zawarte na tym artykule są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią “rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że sam podejmujesz decyzje inwestycyjne na własną odpowiedzialność.
