Fot. Pexels
– Uwzględniając wyniki modelowania skorygowane ekspercko w dół, prognozujemy, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym do końca 2023 r. pozostaną na poziomie obserwowanym w III kw. br. (11 325 zł/m2). Korekta ekspercka bierze pod uwagę czynniki nieuwzględnione w specyfikacji modelu. Wśród nich można wymienić spadek popytu gotówkowego, dalsze wyhamowanie akcji kredytowej spójne z obserwowanym w ostatnich miesiącach silnym spadkiem liczby wniosków o kredyt hipoteczny, utrzymujące się przez dłuższy okres wysokie stopy procentowe, które w połączeniu z wprowadzoną w kwietniu br. rekomendacją KNF (wyliczenie zdolności kredytowej przy założeniu wzrostu stóp procentowych o 5 pkt proc.) będą oddziaływać w kierunku spadku zdolności kredytowej gospodarstw domowych, prawdopodobne obniżenie relatywnie wysokich marż przez deweloperów w celu pobudzenia sprzedaży oraz wyprzedaż tańszych mieszkań – czytamy w Makromapie pt. „Czy ceny nieruchomości przestaną rosnąć w 2023 r.?”
Analitycy zwracają uwagę, że prognozowany przez nich poziom cen w 2023 r. (11 325 zł/m2) nie zmienił się istotnie względem scenariusza przedstawionego w kwietniu br. (11 347 zł/m2). Zmianie uległa natomiast ścieżka dojścia do tego poziomu – wcześniej zakładali, że wzrost cen będzie skoncentrowany w 2023 r., a obecnie zmaterializował się on już w 2022 r.
– Tym samym, z uwagi na efekty wysokiej bazy z 2022 r., prognozowana dynamika cen w 2023 r. uległa obniżeniu. W 2024 r. przewidujemy ponowne zwiększenie tempa wzrostu cen mieszkań do 5,5 proc. r/r wobec 2,2 proc. w 2023 r., i jego kontynuację w 2025 r. (8,4 proc. r/r). Oznacza to, że przeciętna cena transakcyjna we wspomnianych siedmiu miastach zwiększy się do 11 943 tys. średniorocznie w 2024 r. i 12 934 tys. zł w 2025 r. – czytamy dalej.
Zgodnie z cytowanymi w raporcie danymi Narodowego Banku Polskiego (NBP) przeciętna cena transakcyjna na rynku pierwotnym dla 7 największych miast w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) wzrosła o łącznie 10,9 proc. pomiędzy IV kw. 2021 r. i III kw. 2022 r., w tym o 4,5 proc. w I kw. 2022 r.
– Nasz scenariusz nie doszacował skali wzrostu cen w 2022 r. Nasza prognoza zakładała bowiem wzrost cen o 3 proc. kw/kw w I kw. 2022 r. i ich stabilizację w kolejnych kwartałach br. Błąd naszej prognozy nie był jednak spowodowany nieprawidłową konstrukcją modelu, tylko rozbieżnością pomiędzy rzeczywistym kształtowaniem się zmiennych objaśniających w horyzoncie prognozy a przyjętymi przez nas założeniami. Dynamika cen materiałów budowlanych okazała się w rzeczywistości wyższa od naszych oczekiwań, z kolei rzeczywista stopa bezrobocia była niższa. Oba te czynniki oddziaływały w kierunku silniejszego od zakładanego wzrostu cen mieszkań – napisano dalej.
Zgodnie z cytowanymi przez bank danymi Grupy PSB Handel przeciętne ceny materiałów budowlanych silnie rosły w latach 2021-2022 w ujęciu r/r. Roczna dynamika cen osiągnęła jednak lokalne maksimum w maju br. (34 proc. r/r) i w kolejnych miesiącach znajdowała się już w trendzie spadkowym.
– Oczekujemy, że ta tendencja będzie kontynuowana i na przełomie lat 2022 i 2023 ceny materiałów przestaną rosnąć w ujęciu r/r, a w 2023 r. spadną średniorocznie o ok. 5 proc. Zmniejszenie cen materiałów budowlanych (np. stali czy aluminium) na światowych rynkach było już obserwowane w IV kw. br. Uważamy, że w warunkach oczekiwanego przez nas spowolnienia w branży budowlanej będziemy obserwowali utrzymującą się presję na spadek cen materiałów budowlanych. W latach 2024-2025 zakładamy, że powrócimy do długoterminowej tendencji do lekkiego wzrostu cen tych materiałów (o ok. 2 proc. rocznie) – czytamy też w raporcie.
