Radosław T. Krochta, prezes zarządu MLP Group.
Daniel Paćkowski: Jesteśmy świeżo po wynikach za I kwartał. Patrząc na kurs akcji MLP Group utrzymujący się blisko historycznych szczytów można stwierdzić, że za spółką udany biznesowo początek roku. Co istotnego w I kwartale wydarzyło się w MLP Group oraz na rynku magazynowym?
Radosław T. Krochta: Zacznę od najważniejszego, czyli bardzo silnego wzrostu przychodów MLP Group. Sytuacja rynkowa jest dla nas korzystna, ponieważ czynsze na całym rynku rosną, a my sami podnieśliśmy stawki o 20-25 proc. W tym samym czasie koszty wykonawstwa urosły o 10-12 proc. Oczywiście wzrost stawek miał miejsce zarówno w Polsce jak i za granicą. Przypomnę tylko, że wszystkie nasze umowy są indeksowane o inflację, więc de facto zwiększyliśmy wartość przychodów o 9 proc. r/r, czyli tyle, ile wyniosła średnia inflacja w całej Unii Europejskiej.
Sytuacja na rynku powierzchni magazynowych pod kątem najmu wygląda dobrze. Na przełomie ostatniego roku renegocjowaliśmy umowy dot. 100 tys. mkw., które zapadały w I kwartale i musieliśmy je odnowić. Wskaźnik retention rate wyniósł 100 proc., bo wszyscy klienci z nami zostali mimo podwyżek. Z istotnych wydarzeń warto też odnotować przekroczenie 1 mln mkw. powierzchni i refinansowanie części portfela parku MLP Poznań West II w Dąbrówce z niemieckim Aareal Bank. Dzięki tej transakcji pozyskaliśmy dodatkowe 18 mln euro na dalszy rozwój. Na ten moment jesteśmy zasobni w gotówkę. Oprócz środków z refinansowania MLP Poznań West II, mamy 29 mln euro z emisji obligacji i jeszcze środki z SPO. Mogę śmiało powiedzieć, że jesteśmy bardzo dobrze przygotowani na potencjalne ciekawe akwizycje w II połowie roku. Zakładam, że rynek magazynowy troszkę spowolni i już wkrótce pojawią się okazje na transakcje z dyskontem.
Podwyżki cen to jeden z głównych trendów w polskiej gospodarce w ostatnim czasie. Czy w wypadku branży magazynowej skala tych podwyżek była jakoś szczególnie wysoka na tle poprzednich kwartałów?
Tegoroczne podwyżki były faktycznie bardzo istotne. Z jednej strony w I kwartale ceny wzrosły o 20-25 proc., ale z drugiej podaż nowych magazynów spadła o ok. 40-50 proc. Wynika to z faktu, iż duża część naszej konkurencji, która posiłkowała się nie własnymi środkami tylko finansowaniem funduszy inwestycyjnych, została od niego odcięta. W efekcie firmy nie realizują takich ilości projektów jak w poprzednich latach.
W komentarzu do wyników zasygnalizował Pan, że popyt na powierzchnię magazynową jest ciągle wysoki, pustostany zerowe, ale już negocjacje nowych umów się wydłużyły. Zadyszka, hamowanie czy może większe problemy?
Wynika to z sytuacji makroekonomicznej i cyklu gospodarczego. Zawsze, gdy wchodzimy w fazę spowolnienia, takim symptomem jest przedłużanie się negocjacji. Identyczną sytuację mieliśmy w 2008 r. To całkiem naturalny proces. Firmy uważniej wydają pieniądze, aktualizują biznesplany i analizy inwestycyjne. To wszystko wydłuża proces decyzyjny, ale w szerszej perspektywie tylko w niewielkim stopniu wpływa to na popyt. Nie widzimy takiej sytuacji, żeby duża część transakcji, o których dziś rozmawiamy, miała nie dojść do skutku.
Co obecnie jest głównym motorem napędowym rynku? Jeszcze rok, dwa lata temu sporo mówiło się o rosnącym zapotrzebowaniu ze strony e-commerce. Firmy z jakich sektorów mają największy głód powierzchni magazynowych?
Jeśli popatrzymy na ostatnie lata, czyli okres COVID-19, to e-commerce faktycznie napędzał boom na powierzchnie magazynowe. Jednak w naszym wypadku ta branża odgrywa niewielką rolę. Jej udział w naszym portfelu to ok. 10 proc. Powiem szczerze, że nie uczestniczyliśmy w przetargach, bo nie wierzyliśmy w długofalowość tego trendu. Zawsze byliśmy bardzo restrykcyjni w doborze partnerów, a z reguły firmy e-commercowe miały daleki od naszych oczekiwań standing finansowy.
Sektorem, na którym skupialiśmy się od początku istnienia MLP Group, jest lekka produkcja. Obecnie to właśnie ten segment jest największym źródłem nowych zleceń, nowych zamówień na powierzchnie. W naszym pipeline 60-70 proc. nowych powierzchni, które kontraktujemy przypada właśnie na firmy związane z lekką produkcją. Dla porównania dodam, że w poprzednich latach odsetek ten nie przekraczał u nas 50 proc. Kolejnym istotnym klientem są firmy przenoszące swoje biznesy z Azji do Europy (nearshoring).
Czy od naszej poprzedniej rozmowy, gdzie poruszyliśmy temat nearshoringu, coś się zmieniło? Kto najczęściej przenosi zakłady do Europy i gdzie szukać największych beneficjentów tego trendu?
Na wstępie zaznaczę, że Azja wciąż jest znacznie atrakcyjniejsza niż Europa, ale z racji zawirowań geopolitycznych, coraz więcej firm decyduje się na dywersyfikację produkcji. W nearshoringu przodują Niemcy. Widać, że tamtejsze koncerny przenoszą produkcję z Chin, Malezji czy Indonezji do siebie. Oczywiście największym beneficjentem są Niemcy, ale część trafia do Polski. Dla nas jest to idealny okres, bo są to klienci, którzy w 100 proc. wpisują się w naszą strategię. Mamy w tym zakresie bardzo duże doświadczenie i kompetencje. Można powiedzieć, że dla nas jest to okres żniw.
Jak wygląda strona podażowa nowych projektów? Czy okres, gdy nowe magazyny przy autostradach wyrastały przysłowiowo jak grzyby po deszczu minął?
Podaż, jak już wspomniałem, mocno spadła. W dużej mierze jest to kwestia pozyskiwania kredytów. Widzimy to na przykładzie naszej konkurencji, która mocno opierała się na finansowaniu zewnętrznym. W rzeczywistości to fundusze zagraniczne były inwestorem, a konkurencja dawała tylko logo. Czasy się zmieniły i na rynku widać sporą niepewność. Fundusze wahają się z inwestycjami, bo nikt nie wie, jak będą kształtowały się stopy procentowe i jaki będzie koszt pieniądza. W ogólnym rozrachunku popyt liczony w metrach kwadratowych będzie niższy r/r o ok. 20 proc., ale jednocześnie podaż spadnie o ok. 50 proc. Dla nas to doskonała sytuacja, bo budujemy z własnych środków i mamy zabezpieczone finansowanie na wszystkie projekty.
Porozmawiajmy o perspektywach i planach rozwoju na kolejne okresy. Niedawno MLP ogłosiło, że na wybranych rynkach rozpoczyna realizację projektów spekulacyjnych. Co się kryje pod tym hasłem i gdzie będą one realizowane?
Tak, rozpoczynamy budowę projektów spekulacyjnych w trzech lokalizacjach. Pruszków, czyli jeden z największych parków w Europie, Gorzów, gdzie rozpoczynamy budowę obiektu o powierzchni ok. 20 tys. mkw., oraz Gliwice. Są to obszary, gdzie nasza konkurencja boryka się z problemem finansowania, a popyt na powierzchnie jest bardzo duży. Chcemy to wykorzystać. Budowa spekulacyjna w dużej mierze polega na tym, że dzisiaj rozpoczynamy budowę, jesteśmy w trakcie podpisywania umów z generalnymi wykonawcami, a jednocześnie jesteśmy dalece zaawansowani w rozmowach z potencjalnymi najemcami. Najprawdopodobniej 100 proc. powierzchni w momencie jej oddania do użytkowania będzie już wynajęta. Dodatkowo za chwilę rozpoczniemy 4 projekty spekulacyjne w zakresie logistyki miejskiej. Tego typu projekty muszą być budowane spekulacyjnie, ponieważ to małe moduły. W przeciągu miesiąca rozpoczniemy inwestycje w Poznaniu, Łodzi, Berlinie i pod Frankfurtem.
Skoro poruszyliśmy już wątek projektów zagranicznych, to chciałbym nawiązać do najnowszej rekomendacji BM PKO BP, gdzie analitycy wycenili spółkę na blisko 2,5 mld zł (103 zł/akcję) i oczekują, że ekspansja zagraniczna MLP Group przyspieszy w 2023 r. Na koniec 2022 r. tylko 8 proc. portfela magazynów (wg GLA) było zlokalizowane poza Polską. Analitycy szacują, że do 2025 r. wskaźnik ten wzrośnie do 17 proc. Proszę o komentarz, jak będzie przebiegać ekspansja zagraniczna MLP Group?
Te założenia są bardzo konserwatywne i nie odpowiadają strategii, jaką realizujemy. Spodziewam się, że nasz portfel zagraniczny ulegnie potrojeniu i urośnie do ok. 30 proc. Obecnie skupiamy się na rynku niemieckim i większość działań realizowana jest właśnie tam. Dzisiaj, jeśli spojrzymy wartościowo i ilościowo, większość naszych inwestycji przypada na rynek niemiecki. Chciałbym, aby do 2025-2026 r. przynajmniej połowa wartości, nawet nie przychodów, ale wartości projektów, była realizowana za naszą zachodnią granicą. W tym momencie jesteśmy na etapie analizy projektów w Augsburgu, Dusseldorfie, Berlinie i Kolonii. Wartość tych projektów jest niewspółmiernie większa niż w Polsce. Niemcy to dla nas absolutnie najlepszy rynek. Tu osiągamy najlepsze marże i notujemy najwyższą dochodowość naszych projektów. Nawiążę do tego, co już mówiłem. Niemcy będą największym beneficjentem trendu nearshoringu, chcemy to wykorzystać. Dlatego zakładam, że w 2025 albo 2026 r. wartość naszego portfela w Niemczech i w Polsce powinna się zrównać.
Dywidenda – kiedy MLP będzie gotowe przyjąć politykę dywidendową i regularnie dzielić się zyskami z akcjonariuszami?
Planujemy przyjąć politykę dywidendową w 2025 r. Jako prezes zarządu będę rekomendować wypłatę pierwszej dywidendy w 2026 r. Przekroczyliśmy 1 mln mkw. powierzchni i staliśmy się jednym z siedmiu-ośmiu największych deweloperów w Europie. Skala naszego biznesu stale rośnie, wolne przepływy pieniężne pozwalają nam finansować nowe projekty praktycznie z własnych środków. Oczywiście posiłkujemy się kapitałem zewnętrznym, ale w coraz mniejszym zakresie. Dlatego uważam, że zbliża się moment na zaproponowanie inwestorom dywidendy.
Dziękuję za rozmowę.
Polecane linki:
>> Notowania, wycena i najważniejsze informacje nt. MLP Group w StockWatch.pl
>> MLP Group podnosi stawki czynszów i zwiększa powierzchnię najmu
>> Forumowy wątek dedykowany akcjom MLP Group
>> Strona internetowa relacji inwestorskich MLP Group
