StockWatch.pl

Biuro Inwestycji Kapitałowych: Jesteśmy bardzo zadowoleni z zainteresowania funduszy

Mirosław Koszany, prezes Biura Inwestycji Kapitałowych (BIK) rozmawia z redakcją StockWatch.pl o publicznej ofercie akcji, sytuacji w branży deweloperskiej i planach dalszego rozwoju spółki.

Retail Park Karpacka. Fot. mat. spółki

Retail Park Karpacka. Fot. mat. spółki

StockWatch.pl: Jak ocenia Pan obecny przebieg oferty publicznej?

Mirosław Koszany: Proces book buildingu zakończył się sukcesem. Jesteśmy bardzo zadowoleni z zainteresowania funduszy naszą ofertą a przede wszystkim jakością zbudowanej książki popytowej w okresie book-buildingu. Między innymi dlatego przesunęliśmy cześć akcji z transzy dla inwestorów indywidualnych do transzy dla instytucji.

Choć na warszawskiej giełdzie notowanych jest wielu deweloperów to jednak segment magazynowy, w którym działa spółka, był do tej pory marginalnie reprezentowany. Czym różni się on od wynajmu powierzchni biurowej czy handlowej, jakie są jego przewagi, szanse i ryzyka?

Działamy na rynku nieruchomości komercyjnych jako deweloper, specjalizujący się w budowie i wynajmie nowoczesnych powierzchni magazynowo-produkcyjnych. W ramach dywersyfikacji inwestujemy również w małe i średnie parki handlowe (retail parki). Rzeczywiście na GPW, oprócz firmy MLP Group, nie ma żadnego innego podmiotu o takim profilu działania jaki prezentujemy. Jesteśmy przekonani, że nasz unikalny model biznesu zostanie doceniony przez inwestorów. Branża magazynowa jest w dobrej kondycji i ma przed sobą bardzo dobre perspektywy rozwoju. Potwierdzeniem są wysokie dynamiki wzrostu podaży nowych powierzchni na rynku, przy jednocześnie spadających wskaźnikach pustostanów. Zapotrzebowanie na gotowe obiekty jest wprost proporcjonalne do wzrostu gospodarczego, z którym mamy do czynienia na przestrzeni ostatnich lat. Dodatkowo, ze względu na historyczne zaszłości polski rynek jest wciąż stosunkowo mało nasycony nowoczesnymi powierzchniami magazynowymi w porównaniu do sytuacji na rynkach zachodnich. Umiejscowienie Polski w Centralnej Europie zapewnia świetną ekspozycję na rynki ościenne dla dużych inwestorów zagranicznych a dodatkowo zauważamy rosnący popyt ze strony rodzimych klientów.

Mirosław Koszany, prezes Biura Inwestycji Kapitałowych (BIK)

Mirosław Koszany, prezes Biura Inwestycji Kapitałowych (BIK)

Warto w takim razie zapytać o trendy. Jakie tendencje można zaobserwować na rynku magazynowym i jakie są dla niego prognozy na najbliższe lata?

Rynek magazynowy rozwija się dynamicznie. Zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie będzie coraz większe. W naszym przypadku w ramach posiadanych trzech parków logistycznych (Centrum Logistycznym Kraków I, Centrum Logistyczne Kraków II oraz Śląskie Centrum Logistyczne w Sosnowcu) na oferowanych łącznie 55,8 tys. mkw. gotowych powierzchni magazynowych mamy jedynie symboliczny udział pustostanów będących zaledwie na poziomie 1 proc. Dlatego środki pozyskane z emisji akcji chcemy natychmiast przeznaczyć na zwiększenie wielkości oferowanych powierzchni komercyjnych.

Rzeczywiście, dane zamieszczone w prospekcie wskazują, że posiadane przez BIK centra logistyczne są wynajęte prawie w całości. Obiekty w Krakowie i Sosnowcu mają wskaźnik pustostanów znacznie poniżej średniej dla tych rynków. Co sprawia, że najemcy przychodzą najpierw właśnie do Was?

Nasze obiekty charakteryzują się elastycznością pod względem doboru odpowiedniej powierzchni magazynowej do wymagań klientów. Jako jeden z niewielu deweloperów oferujemy niewielkie moduły, które można dowolnie łączyć. Na życzenie klienta możliwa jest zmiana przeznaczenia powierzchni z magazynowej na produkcyjną, jak również zwiększenie jej użyteczności poprzez montaż dodatkowych doków, niestandardowych bram oraz instalacji wewnętrznych, szczególnie instalacji chłodniczych. Nasze centra logistyczne posiadają łatwy i szybki dostęp do głównych węzłów komunikacyjnych, zostały zbudowane zgodnie z najwyższymi standardami rynkowymi w zakresie magazynów klasy A.

W ostatnich latach zainwestowaliście Państwo także w segment nieruchomości handlowych, koncentrując się na mniejszych ośrodkach miejskich. Skąd taka właśnie strategia, odmienna od dużych podmiotów celujących w największe miasta?

Inwestycje na tym rynku zapewniają nam dywersyfikację przychodów z działalności operacyjnej. Koncentrujemy się na budowie parków handlowych (retail parków) o powierzchni nie większej niż 10 tys. mkw. zlokalizowanych w miastach o średniej wielkości. W odróżnieniu od dużych aglomeracji, gdzie odczuwalne jest już duże nasycenie, w mniejszych ośrodkach wciąż jest spore zapotrzebowanie na nowoczesne i atrakcyjne obiekty zlokalizowane w sąsiedztwie dużych osiedli.

Wiemy, jak wygląda BIK dzisiaj, jednak przychodzicie na rynek po kapitał na rozwój. Jakie główne kierunki rozwoju przyjęliście Państwo na kolejne lata?

W ramach naszej strategii zaplanowaliśmy w ciągu 2,5 roku zwiększenie o ponad 75 proc. zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej, z obecnie posiadanych blisko 56 tys. m2 powierzchni do 100 tys. m2. To pokazuje, że mamy duży potencjał do dynamicznego wzrostu skali działania. Posiadamy już grunty objęte miejscowym planem zagospodarowania, na których będą powstawały obiekty określone w celach emisyjnych. >> Szczegóły oferty oraz prospekt emisyjny znajdziesz tutaj

Jaką kwotę chcielibyście Państwo pozyskać i jakie są konkretne cele emisyjne, czyli na co pójdą te środki?

Oczekujemy wpływów z emisji akcji serii I na poziomie około 23,7 mln zł brutto. Pozyskane środki w całości wykorzystamy na finansowanie realizacji przygotowywanych projektów deweloperskich dotyczących głównie powierzchni magazynowych, ale także handlowych. W planie jest realizacja trzech inwestycji. Pierwszą, na którą posiadamy już pozwolenie na budowę, jest rozbudowa Centrum Logistycznego w Sosnowcu poprzez budowę dwóch kolejnych hal magazynowych o łącznej powierzchni najmu około 25 tys. mkw. Druga to budowa Centrum Logistycznego Kraków III o łącznej powierzchni najmu około 18 tys. mkw., a trzecia to budowa Parku Handlowego w Dzierżoniowie o łącznej powierzchni najmu około 5 tys. mkw.

Centrum Logistyczne Kraków II. Fot. mat prasowe.

Centrum Logistyczne Kraków II. Fot. mat prasowe.

W jakim stopniu program inwestycyjny będzie pokryty ze środków z emisji? Czy i kiedy planujecie sięgnąć po inne źródła kapitału?

Nakłady na realizacje trzech inwestycji oszacowaliśmy na łącznie 85,2 mln zł. Na ten cel wydaliśmy już ponad 9 mln zł m.in. na zakup gruntów, uzbrojenie terenu, wstępne przygotowanie projektów czy uzyskanie pozwolenia na budowę. Poza środkami pozyskanymi z IPO inwestycje będziemy finansować również z długoterminowych kredytów bankowych.

Inwestor ocenia spółkę poprzez wyniki finansowe. W branży nieruchomości jednym z elementów budujących wyniki jest aktualizacja wyceny nieruchomości. Czy stosowany przez BIK kluczowy parametr operacyjny NOI (Net Operating Income) jest oparty o wartość obecnie osiąganą, czy oczekiwaną bądź docelową?

Przygotowując biznes plany pod nowe inwestycje zawsze bardzo konserwatywnie zakładamy wszelkie parametry operacyjne, w tym NOI. Ale przy ich zakładaniu oczywiście wykorzystujemy nasze 15-letnie doświadczenie na rynku i tendencje, które ten rynek determinują na przyszłość. Historycznie spółka nasza zawsze osiągała wyniki operacyjne na lepszym poziomie niż zakładaliśmy sobie pierwotnie. Nie publikujemy w prospekcie emisyjnym prognoz finansowych, wierzymy jednak, że nasze wyniki finansowe będą w przyszłości pozytywnie zaskakiwać inwestorów.

Inaczej wycenia się nieruchomości komercyjne w budowie, kiedy w trakcie postępów budowy i komercjalizacji nowych obiektów wycena z kosztu historycznego przechodzi w formę dochodową. Czy macie określony taki moment, kiedy zaczynacie bazować na wycenie typu DCF?

Wszystkie nieruchomości posiadane przez naszą grupę kapitałową, są co najmniej raz w roku, wyceniane przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. I to on decyduje, kiedy wyceniając dla potrzeb określenia bieżącej wartości rynkowej nieruchomości, zastosuje metodę dochodową. Dlatego nie chciałbym w tym miejscu wypowiadać się w imieniu niezależnej firmy Polish Properties, która takie wyceny dla nas wykonuje.

Przyszła wartość spółki dla inwestorów zależy od skutecznej realizacji planów, jednak w branży nieruchomości podstawą jest po prostu ziemia. Czy jest możliwość rozbudowy już działających parków na bazie posiadanego gruntu? I jak wygląda bank ziemi pod przyszłe inwestycje?

Posiadany przez nas bank ziemi zapewnia nam budowę wszystkich planowanych obiektów, czyli 43 tys. mkw. w ramach powierzchni magazynowych oraz 5 tys. mkw. w ramach powierzchni handlowych. Dodatkowo, w zapasach posiadamy także 5,5 hektara gruntów w Żórawinie pod Wrocławiem, które będziemy mogli wykorzystać pod przyszłe projekty. Analizujemy także zakup nowych gruntów.

Jaki jest Państwa dotychczasowy zwrot z zainwestowanego kapitału na zrealizowanych projektach, i jaki minimalny poziom zakładacie w swojej działalności?

Historycznie osiągaliśmy bardzo dobre stopy zwrotu, szczególnie przy sprzedaży nieruchomości do funduszy inwestycyjnych. Transakcje te w znaczący sposób umożliwiły rozwój naszej firmy. Wierzymy, że w przyszłości utrzymamy a nawet poprawimy nasze wyniki na sprzedaży, jednak jak już wcześniej mówiłem w prospekcie emisyjnym nie publikujemy prognoz.

W jaki sposób inwestor indywidualny może zapisać się na akcje BIK SA?

Zapisy na akcje będzie można składać w POK-ach Domu Maklerskiego BOŚ, który jest oferującym oraz placówkach mBanku i BM Alior Banku działających w konsorcjum.

Dziękujemy za rozmowę.

Śląskie Centrum Logistyczne. Fot. mat. prasowe.

Śląskie Centrum Logistyczne. Fot. mat. prasowe.

StockWatch.pl

StockWatch.pl wspiera inwestorów indywidualnych dostarczając m.in:

- analizy raportów finansowych i prospektów emisyjnych spółek przygotowywane przez zawodowych, niezależnych finansistów,

- moderowane forum użytkowników wolne od chamstwa i naganiania,

- aktualne i zweryfikowane przez pracownika dane finansowe spółek,

- narzędzia analizy fundamentalnej i technicznej.

>> Sprawdź z czego możesz korzystać za darmo i co oferujemy w Strefie Premium

TE ARTYKUŁY RÓWNIEŻ MOGĄ CIĘ ZAINTERESOWAĆ (aktualności, giełda, akcje)
  • Skarbówka wchodzi z kontrolą do ZM Henryk Kania

    Naczelnik Śląskiego Urzędu Celno-Skarbowego w Katowicach wszczął wobec Zakładów Mięsnych Henryk Kania w restrukturyzacji kontrolę celno-skarbowej.

  • Fundusz private equity dostał zgodę na rozszerzenie procesu due diligence Idea Banku

    Rozmowy z funduszem private equity zainteresowanym inwestycją w akcje banku trwają. Dziś Idea Bank poinformował, że zgadza się na rozszerzenie procesu due diligence.

  • Geopolityka na pierwszym planie

    W poniedziałek tematem przewodnim na rynkach był atak dronów na saudyjskie rafinerie. Weekendowy incydent, który według wstępnych wyliczeń może w najbliższych tygodniach ograniczyć o ok. 5 proc. światowy poziom produkcji ropy naftowej, skutkował dziś wzrostem cen "czarnego złota" o ponad 10 proc. Wspomniane ataki zwiększyły tym samym ryzyko eskalacji konfliktu w Zatoce Perskiej, co miało swoje odzwierciedlenie w odbiciu cen złota, które ponownie walczy o powrót powyżej bariery 1.500 USD za uncję.

  • Energa rozda akcjonariuszom rabaty i benefity

    Gdańska spółka energetyczna już niebawem wystartuje z własnym programem lojalnościowym adresowanym do akcjonariuszy. W pakiecie są m.in. zniżki na montaż instalacji fotowoltaicznej czy zakupy w sklepie internetowym Energi, ale rabatu na prąd nie ma.

  • Starhedge złożył warunkową ofertę objęcia do 33 proc. akcji Elektrobudowy

    Starhedge złożył warunkową ofertę objęcia od 32,75 proc. do 32,99 proc. akcji w podwyższonym kapitale zakładowym Elektrobudowy. Łączna wartość transakcji wyniosłaby nie mniej niż 10,4 mln zł.


Współpraca
Biuro Maklerskie Alior Bank Bossa tradingview PayU Szukam-Inwestora.com Capital PR