Daniel Paćkowski, StockWatch.pl: W mediach nazwa DevelopRes kojarzona jest przede wszystkim za sprawą rzeszowskiej drużyny siatkarskiej wspieranej przez firmę. Tymczasem mówimy tu też o jednym z największych deweloperów w południowo-wschodniej Polsce. Proszę przybliżyć biznes DevelopRes. W jakich segmentach budownictwa specjalizujecie się. Gdzie w rankingu największych krajowych deweloperów plasuje się spółka?
Rafał Mardoń, członek zarządu, dyrektor finansowy DevelopRes: DevelopRes jest lokalnym rzeszowskim deweloperem obecnym na rynku od 2006 roku. Działamy w segmentach mieszkaniowym i komercyjnym. W ramach segmentu mieszkaniowego wybudowaliśmy dotychczas ponad 4500 mieszkań, a w segmencie komercyjnym wybudowaliśmy pierwszy i jak dotąd największy biurowiec klasy A w Rzeszowie o powierzchni najmu prawie 20 tys.m.kw. (SkyRes). W segmencie mieszkaniowym dysponujemy mocami wytwórczymi na ok. 300-400 mieszkań rocznie, co oznacza potencjał na poziomie 20 proc. największych graczy ogólnopolskich obecnych na kilku rynkach lokalnych. Do segmentu komercyjnego podchodzimy bardzo oportunistycznie i w przypadku dalszego wzrostu zainteresowania najemców najmem powierzchni biurowej będziemy rozważać kolejne projekty, ale tylko w przypadku wysokiego poziomu pre-lease-ów od renomowanych najemców.
Bella Dolina, fot. spółka
Ile projektów DevelopRes ma obecnie w sprzedaży, a ile dopiero zaczyna?
Na dzień dzisiejszy mamy w sprzedaży cztery projekty: Bella Dolina III i Nova Graniczna II w segmencie wielorodzinnym oraz Szeregówki Nowowiejska i Osiedle Leśna Wola w segmencie jednorodzinnym. Przygotowujemy kolejne cztery projekty w segmencie wielorodzinnym, które powinny wystartować w ciągu najbliższych 2 lat.
Patrząc w szerszej perspektywie, miniona dekada była niezwykle udana dla deweloperów mieszkaniowych. Jak ten okres hossy wykorzystała wasza firma?
W tym czasie zbudowaliśmy od zera lidera na rynku rzeszowskim z około 20 proc. średnim udziałem w rynku, więc wydaje się, że dobrze wykorzystaliśmy tą szansę.
W jakiej kondycji finansowej jest obecnie DevelopRes? Czy może Pan podsumować wyniki za trzy kwartały 2023 r?
Jesteśmy zadowoleni z obydwu segmentów naszej działalności w tym roku. Biurowiec SkyRes został wynajęty prawie w całości dzięki pozyskaniu nowego, kluczowego najemcy (Boeing Polska) i nadal widzimy mocny rynek najmu w Rzeszowie. Natomiast w segmencie mieszkaniowym mamy bardzo wysoką dynamikę przedsprzedaży w stosunku do zeszłego roku i po uzupełnieniu oferty w najbliższym czasie oczekujemy dalszego utrzymania się tych tendencji.
Jakiego rzędu marże DevelopRes osiąga na sprzedawanych lokalach?
Nasza średnia marża deweloperska brutto to około 24 proc. i nie widzimy na dzień dzisiejszy zagrożenia dla utrzymania tych poziomów w przyszłości.
W kontekście branży deweloperskiej dużo mówi się o efekcie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Na ile ten program ma wpływ na sprzedaż lokali. Jak część klientów kupuje mieszkania korzystając ze wsparcia?
Obecnie w naszej ofercie budownictwa wielorodzinnego posiadamy około 40 gotowych mieszkań w zakończonej obecnie inwestycji Bella Dolina III oraz ponad 60 lokali w realizowanym projekcie Nova Graniczna II. Oba projekty można finansować w ramach tego programu preferencyjnych kredytów, jednak z uwagi na poziom cen Bella Dolina jest projektem, który pozwala na preferencyjne finansowanie w maksymalnym możliwym stopniu. Aktualnie rozpoczynamy oferowanie mieszkań w ramach IV etapu inwestycji Bella Dolina. Przedsięwzięcie to składa się z trzech budynków o łącznej liczbie 288 lokali mieszkalnych, a rozpoczęcie robót budowlanych planowane jest z początkiem 2024 r. Z uwagi na niepewność związaną z kontynuowaniem przez nowy rząd programu liczymy na dobrą sprzedażowo końcówkę tego roku.
Nova Graniczna, fot. spółka
Z programem Bezpieczny Kredyt 2 proc. wiąże się też ryzyko. Mianowicie, istnieje obawa że nowy rząd niekoniecznie będzie skory do kontynuacji czy dokładania środków. Jak potencjalne zmniejszenie, czy też nawet wygaszenie programu odbije się na sprzedaży DevelopRes?
Rzeczywiście program kredytów preferencyjnych nam pomaga i zamierzamy to dalej w tym roku wykorzystywać. Proszę pamiętać, ze Rzeszów jest również dużym miastem akademickim z ok. 50 tys. studentów, którzy w większości poszukują mieszkań na zakup z pomocą rodziców lub po prostu na wynajem. Dodatkowo nadal po stronie popytowej widzimy duży wpływ wojny na Ukrainie. Rzeszów stał się od momentu wybuch wojny centralnym punktem przeładunkowym pomocy dla Ukrainy i koordynacji w tym zakresie działalności wielu instytucji międzynarodowych i globalnych korporacji, co przełożyło się na popyt na długoterminowy wynajem mieszkań. Przy relatywnie małej podaży mieszkań w Rzeszowie na rynku pierwotnym na poziomie 2000-2500 jednostek rocznie i dalszych spodziewanych ograniczeniach po stronie podażowej, nie boimy się spadku sprzedaży.
Sporo mówi się że o zawrotnych cenach działek w dużych miastach. Czy na rzeszowskim rynku ten problem również występuje. Ciężko jest o działki w rozsądnej cenie i dobrej lokalizacji?
Spółka dysponuje dużym bankiem ziemi na najbliższe lata, co pozwala nam patrzeć na trudniejsze a co za tym idzie tańsze działki, które wymagają przejścia całej procedury administracyjnej, która zajmuje więcej czasu, ale my ten czas mamy.
Ceny materiałów budowlanych znacząco spadły względem ubiegłego roku. Czy spółka odczuwa to na obecnie realizowanych projektach?
Rzeczywiście ceny stali i inny materiałów budowalnych uległy normalizacji, co pozwala nam przy mocnym popycie optymistycznie patrzeć na zakładany początkowo poziom marży deweloperskiej.
DevelopRes chce pozyskać 6 mln zł z możliwością zwiększenia oferty do 8,5 mln zł z emisji obligacji. Jak spółka zamierza wykorzystać te środki?
Środki będą przeznaczane tak jak dotychczas na działalność deweloperską w segmencie mieszkaniowym, taką jak między innymi dalsza rozbudowa banku ziemi oraz wkład własny do kredytów deweloperskich dla prowadzonych projektów.
Jakie są warunki emisji i co trzeba zrobić, aby złożyć zapis na obligacje spółki?
W celu zapoznania się ze szczegółami oferty publicznej zapraszamy na stronę firmy inwestycyjnej pośredniczącej w ofercie, którą jest dom maklerski Noble Securities S.A. pod adresem: https://noblesecurities.pl/bankowosc-inwestycyjna/emisje-obligacji/aktualne-oferty/2547-publiczna-oferta-obligacji-serii-i-develpores-sp-z-o-o
DevelopRes już miał epizod rynkowy, wprowadzając obligacje DVR0318 na Catalyst. Czy nowo emitowane papiery również trafią do obrotu na rynku długu?
Tak, taki jest plan. Warunkiem przydziału aktualnej emisji będzie złożenie wniosku do GPW o dopuszczenie obligacji na rynek Catalyst.
