StockWatch.pl

Murapol: Nadal widzimy pole do wzrostu efektywności

Omawiane walory:

Michał Sapota, prezes zarządu Murapol SA rozmawia z redakcją StockWatch.pl o sytuacji w branży deweloperskiej, inwestycjach i planach dalszego rozwoju.

Michał Sapota, prezes zarządu Murapolu

Michał Sapota, prezes zarządu Murapolu

Świetna koniunktura w deweloperce trwa już ponad dwa lata. Popyt jest stymulowany przez niskie stopy procentowe i program Mieszkanie Dla Młodych, dzięki czemu poprawiają się wyniki spółek deweloperskich. W jakim miejscu jest teraz rynek Pana zdaniem – górka czy dalszy wzrost? Jakie są główne szanse i zagrożenia, a przede wszystkim, na ile groźna jest nieuchronna jak się zdaje podwyżka stóp procentowych?

Myślę, że jesteśmy blisko górki, faktycznie należy spodziewać się tego, że wzrost stóp procentowych z jednej strony odciągnie część popytu generowaną przez inwestorów, z drugiej sprawi, że część potencjalnych klientów może nie mieć wystarczającej zdolności kredytowej. Wpływ MdM –  w kontekście czy będzie trwał dłużej czy nie w stosunku do obecnych założeń – akurat uznałbym za mniej istotny. W każdym razie, skutek moim zdaniem będzie taki, że spadnie globalna ilość sprzedawanych mieszkań, ale najbardziej odczują to firmy małe i średnie. Spodziewam się, że spadek popytu, w stosunku do wciąż rosnącej podaży, wywoła pewne zawirowania na rynku. Ale w efekcie największe firmy na rynku na tym zyskają.

Rynek jest rzeczywiście mocno rozpędzony. W ostatnich czterech kwartałach na sześciu największych rynkach w Polsce sprzedano prawie 46 tys. lokali, czyli o ponad 25 proc. więcej niż w rekordowych dotąd latach 2007 i 2013. Jak wygląda dynamika sprzedaży Murapolu i jak pozycjonujecie się względem konkurentów?

W 2007 roku byliśmy niewielką firmą, ze sprzedażą rzędu 300 mieszkań rocznie, dziś należymy do ścisłej czołówki, w tym roku przedsprzedamy ponad 2.300 mieszkań a przeniesiemy na klientów ok. 1.500. W przyszłym roku powalczymy o przebicie bariery 3.000 sztuk w przedsprzedaży i na pewno przekroczymy 2000 aktów przenoszących własność na naszych klientów. Generalnie co roku pod względem sprzedaży rośniemy szybciej niż rynek i nasza strategia zakłada utrzymanie takich wzrostów jeszcze przez minimum 3-4 lata.

W sprawozdaniach finansowych firm deweloperskich jest jednak kilka kruczków. Pełny obraz efektywności handlowej widać dopiero odnosząc liczbę sprzedanych lokali do wielkości oferty. Jak u Państwa wygląda średni czas wyprzedaży oferty i jak wypada w porównaniu do giełdowej konkurencji?

Ofertę średnio wyprzedajemy znacznie szybciej niż konkurencja, zdarzają się kwartały, w których wyprzedaż oferty wyraźnie przekracza 30 proc. Oczywiście przy tak szerokim portfelu projektów są i lepsze i troszkę słabsze pod tym względem, ale średnio to co mamy w ofercie sprzedajemy w czasie krótszym niż 4 kwartały. 

Murapol_Poznan_Nowe_Winogrady2

Osiedle Nowe Winogrady Poznań

Atutem Murapolu jest także wysoka rentowność. Po ostatnim raporcie zwrot z kapitału własnego wynosi 25 proc., podczas gdy konkurenci z trudem sięgają 10 proc. Waszym wyróżnikiem są też wysokie marże na realizowanych projektach deweloperskich. Gdzie tkwi sekret tak dużej przewagi?

To jest efekt naszej filozofii i podejścia do biznesu deweloperskiego. Nie ma tu jednego magicznego czynnika, jest to efekt podejścia do selekcji gruntów, sposobu i czasu ich pozyskiwania, podejścia do projektowania i budżetowania inwestycji, sposobu produkcji i sprzedaży. Wypracowaliśmy na przestrzeni lat bardzo efektywny model gospodarowania kapitałem własnym i ciągle go udoskonalamy. Zdaję sobie sprawę, że to co powiem może być kontrowersyjne, ale nadal widzimy pole do wzrostu efektywności naszego modelu biznesowego.

Murapol jest szczególny także z jeszcze jednego względu – choć działacie w branży deweloperskiej, przyjęliście model firmy inwestycyjnej. Współinwestorzy mogą wnieść do spółek celowych swoje grunty, albo wkładać gotówkę w certyfikaty funduszy zarządzanych przez Murapol. Jak zwykle wyglądają proporcje udziałów inwestorów zewnętrznych i jakie są korzyści z takiego modelu działania?

Proporcje są różne – od kilku do kilkudziesięciu procent, to zależy jakim majątkiem (grunt, pieniądz) dysponuje inwestor i jakiej stopy zwrotu oczekuje. Jesteśmy elastyczni, potrafimy dopasować możliwości naszego partnera do jego wymagań. Pod tym względem biznes deweloperski jest bardzo atrakcyjny, ponieważ inwestor może korzystać z inwestycji w jeden projekt, mały lub duży (można określić wielkość, znaleźć nieruchomość uszytą pod konkretne oczekiwania i możliwości) albo z większego portfela projektów, np. poprzez formy zbiorowego inwestowania, jakimi są fundusze. Ważne jest to, że stopień zaangażowania inwestora w stosunku do skali projektu/projektów, w które się angażuje, jest na tyle niewielki, że w zasadzie nie istnieje ryzyko zanotowania straty. Nawet w skrajnie niekorzystnym scenariuszu – takim jak chociażby światowy kryzys finansowy czy podobne zdarzenia – jesteśmy w stanie wyjść z projektu bez strat.

Jest też kolejna ważna rzecz dla czytelników sprawozdań finansowych – moment rozpoznania przychodów ze sprzedaży mieszkań. Murapol inaczej niż deweloperzy, pokazuje przychody podobnie do spółek budowlanych, czyli proporcjonalnie do stopnia zaawansowania, bo tak wyceniane są projekty w posiadanych przez Was FIZach. Czy Pana zdaniem dla reszty rynku też powinien być przyjęty ten standard, szczególnie po ograniczeniu ryzyka rezygnacji wynikającego z wprowadzenia obowiązkowej umowy deweloperskiej?

Tak, to jest konsekwencja tego, o czym mówiłem przed chwilą. Przyjęcie założenia, iż jesteśmy spółką inwestycyjną, która oprócz własnych środków gromadzi majątek innych inwestorów i wspólnie zarządza nim w celu wygenerowania stóp zwrotu na tym majątku powoduje, iż bardziej adekwatne jest pokazywanie inwestorom wzrostu wartości aktywów, w które się zaangażowali, aniżeli klasyczne prezentowanie przychodów ze sprzedaży mieszkań. Te, zgodnie z zasadami rachunkowości, ujawniane są po przeniesieniu mieszkania na klientów. Ważnym elementem naszej oferty inwestycyjnej jest to, że zysk z inwestycji nie jest uzależniony od przeniesienia mieszkań na klientów. To jest coś co jest ważne oczywiście ale dla nas, natomiast zewnętrzny inwestor nie musi analizować takich informacji, bo jego zysk nie jest powiązany z tą operacją.  

Murapol ma stosunkowo niski wskaźnik zadłużenia 57 proc., ale z wcześniej poruszanych powodów, większość aktywów jest prezentowana w wartości godziwej. Jak w przybliżeniu wyglądałby ten wskaźnik, gdyby konsolidowane były wszystkie udziały w spółkach zależnych, także w zarządzanych Funduszach Inwestycyjnych Zamkniętych?

Byłby jeszcze niższy, brak konsolidacji powoduje, że spora część zadłużenia byłaby w jej wyniku wyeliminowana, a w obecnej sytuacji musi być prezentowana. Stosowana przez nas metoda ma swoje plusy i minusy, natomiast w naszej opinii lepiej oddaje sytuację grupy kapitałowej, mimo iż zewnętrzni odbiorcy nie są przyzwyczajeni do analizy sprawozdań w takiej formule. 

Jest to o tyle ważne, że istotnym źródłem finansowania działalności Murapolu są obligacje, a więc papiery dłużne. Tutaj zaszła ostatnio ciekawa zmiana – zakończyła się już druga w tym roku emisja publiczna obligacji, kierowana także do inwestorów indywidualnych. Dotąd plasowaliście głównie emisje prywatne dla funduszy. Skąd taka zmiana i czy będzie więcej emisji publicznych?

Wydaje nam się, iż spółka na tyle urosła i dojrzała, iż może być atrakcyjna dla szerokiego grona inwestorów. Stąd decyzja, aby wyjść poza private placement. Uważamy, że na szerokim rynku finansowanie możemy pozyskać troszkę „taniej”, z drugiej strony zaoferować jednocześnie atrakcyjne warunki dla inwestorów. Na Catalyst jesteśmy już 6 lat, obsługujemy nasze zobowiązania wobec inwestorów bez zakłóceń. Strategicznie obligacje będą dla nas ważnym źródłem finansowania w perspektywie kolejnych lat, dlatego ważne jest, abyśmy budowali swoją pozycję wśród jak najszerszego grona potencjalnych inwestorów. 

Ostatnie miesiące to okres dużych inwestycji Murapolu. Od maja podpisaliście umowy na zakup łącznie ponad 18h ziemi za prawie 84 mln zł. W większości są to umowy przedwstępne. Jaka część środków z ostatniej emisji posłuży do sfinansowania tych zakupów?

Obecnie to już blisko 200 mln zł. Środki z obligacji w większości służą nam do pozyskiwania nowych projektów, przeznaczamy je głównie na zadatki. W momencie kiedy przenosimy własność, większość płaconej ceny stanowią środki własne wygenerowane z obrotu na sprzedaży mieszkań. Taka struktura jest bardzo bezpieczna dla nas i chroni również środki inwestorów, w razie kłopotów z gruntem, który chcemy nabyć, możemy wycofać zadatek i przeznaczyć na inny cel. Zadatki mocno zabezpieczamy na wypadek konieczności ich wyegzekwowania. 

Wśród ostatnio zakupionych gruntów jest kilka ciekawie wyglądających lokalizacji, między innymi duża działka na Białołęce, czy też dość droga działka w Gdański. Jakie obiekty zamierzacie tam Państwo zbudować i jakie inne ciekawe projekty ma teraz w zanadrzu Murapol?

Działka na Białołęce faktycznie jest dość duża, pozwoli na wybudowanie ponad 20 tys. PUM, ale co najważniejsze ma atrakcyjne parametry zabudowy w stosunku do ceny, co jest kluczowe, bo jak wiadomo jest to ekonomiczny rejon Warszawy. Działka w Gdańsku nie jest droga, być może nominalnie cena jest wysoka, ale jeśli odniesiemy to do lokalizacji i cen mieszkań, jakie w okolicy uzyskują deweloperzy, to uważam ten zakup za doskonałą inwestycję. Szykujemy na przyszły rok kilkanaście projektów. Zgodnie z naszą strategią maksymalnej dywersyfikacji, są to projekty różne – od ekonomicznych, jak wspomniana Białołęka czy projekt w Piastowie na granicy z Ursusem, po projekty takie jak w Gdańsku, czy w Poznaniu przy ul. Kajki, które są skierowane już do zamożniejszego klienta. Uruchomimy nowe projekty w każdej lokalizacji, w której jesteśmy obecni na dziś dzień. Do tego ruszył projekt w Toruniu, w przyszłym roku, z nowych miejsc dla inwestycji, przygotowujemy Łódź i Bydgoszcz, co oznacza, że wkrótce będziemy już w 15 miastach w Polsce. Kończymy negocjacje w sprawie nabycia projektów na Ochocie, Woli i Bemowie. Dojdą nowe projekty w Krakowie i Wrocławiu. Jednocześnie cały czas aktywnie pracujemy nad tematami, które będziemy mogli szykować pod kątem lat 2017-2020.

Dziękuję za rozmowę.

Krakow_Osiedle_Murapol_Poznanska_wizualizacja

Osiedle Murapol Poznańska Kraków

 

StockWatch.pl

StockWatch.pl wspiera inwestorów indywidualnych dostarczając m.in:

- analizy raportów finansowych i prospektów emisyjnych spółek przygotowywane przez zawodowych, niezależnych finansistów,

- moderowane forum użytkowników wolne od chamstwa i naganiania,

- aktualne i zweryfikowane przez pracownika dane finansowe spółek,

- narzędzia analizy fundamentalnej i technicznej.

>> Sprawdź z czego możesz korzystać za darmo i co oferujemy w Strefie Premium

TE ARTYKUŁY NA TEMAT Murapol, RÓWNIEŻ MOGĄ CIĘ ZAINTERESOWAĆ
  • Murapol sprzedał już ponad 2,6 tys. mieszkań

    MURAPOL sprzedał 2.640 mieszkań (w tym 1.902 na podstawie umów deweloperskich i przedwstępnych) w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy br. wobec 2.691 rok wcześniej. W okresie od stycznia do września 2019 r. MURAPOL zaoferował łącznie 4.394 lokale, w tym dwukrotnie uruchomił ofertę, w ramach której jednocześnie wprowadził na rynek ponad 2 tys. mieszkań - Ofertę 2000 w styczniu i Ofertę 2000 bis we wrześniu.

  • Murapol wprowadził do sprzedaży drugą w tym roku dużą pulę lokali

    Grupa MURAPOL wprowadziła do oferty ponad 2 tys. lokali w kilkunastu inwestycjach na terenie 9 miast Polski. Deweloper po raz drugi w tym roku wprowadził do sprzedaży tak dużą pulę lokali, realizując jeden ze swoich celów strategicznych na lata 2019/2021+, zakładający coroczne uzupełnienie oferty o 3,5-4 tys. mieszkań.

  • Murapol złoży wniosek o ponowne rozpatrzenie decyzji KNF dotyczącej 10,4 mln zł kary

    MURAPOL czeka obecnie na doręczenie decyzji administracyjnej Komisji Nadzoru Finansowego dotyczącej nałożenia dwóch kar pieniężnych w łącznej wysokości 10,4 mln zł. Spółka ocenia tę decyzję jako nieprawidłową i złoży wniosek o ponowne rozpatrzenie tej sprawy.

  • Murapol nieprędko zadebiutuje na GPW

    MURAPOL na pewno nie przeprowadzi publicznej emisji akcji (IPO) w 2019 roku, poinformował ISBnews prezes spółki Nikodem Iskra.

  • Murapol przymusowo wykupi akcje Abadon RE i wycofa spółkę z GPW

    MURAPOL ogłosił przymusowy wykup 1,55 mln akcji Abadon Real Estate, reprezentujących 5,52 proc. ogólnej liczby głosów w spółce, po cenie 4,44 zł za sztukę.


Współpraca
Biuro Maklerskie Alior Bank Bossa tradingview PayU Szukam-Inwestora.com Capital PR