Na rynku nowych mieszkań długo wyczekiwana stabilizacja cen. Czy wszędzie?

– Od kilku miesięcy powtarzamy jak mantrę, że w tym roku nowe mieszkania najprawdopodobniej podrożeją z powodu rosnących kosztów budowy. Jednak gdyby równocześnie rosła liczba mieszkań w ofercie deweloperów, a w niej udział lokali w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach kredytowych, to mogłoby to zadziałać stabilizująco na średnią cenę metra kwadratowego – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl.

Po pięciu miesiącach tego roku ten pierwszy warunek w zasadzie został spełniony we wszystkich siedmiu największych metropoliach. Deweloperzy wprowadzili bowiem do sprzedaży więcej mieszkań niż ich sprzedali.

W efekcie wzrosła ich liczba w ofercie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec maja kupujący nowe mieszkania mogli przebierać w ponad 54,1 tys. ofert. Łącznie było ich o jedną czwartą więcej niż w grudniu ubiegłego roku, choć w Krakowie i Wrocławiu deweloperzy wciąż nie uzupełnili oferty do poziomu sprzed roku. Natomiast w porównaniu z końcówką ubiegłego roku szczególnie imponujący wzrost oferty odnotowaliśmy właśnie we Wrocławiu – aż o 46 proc. i w Poznaniu – o 43 proc.! W Warszawie oferta wzrosła o 29 proc., a w Trójmieście – o 24 proc.

➡ Analizy techniczne i fundamentalne na życzenie abonentów ➡ Sprawdź co jeszcze zyskujesz w strefie premium StockWatch.pl

Niestety, o wiele trudniej jest spełnić drugi warunek. W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów rosła lub malała, w zależności od tego, czy do sprzedaży wprowadzali oni drogie czy stosunkowo tanie – jak na dany rynek – lokale. Jednak w Warszawie, Poznaniu i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii maj przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań!

– W stolicy długo czekaliśmy na ten moment i wygląda na to, że wreszcie on nastąpił. Średnia cena metra kwadratowego doszła tu do poziomu ok. 17,6 tys. zł i już drugi miesiąc z rzędu praktycznie się nie zmieniła – komentuje Marek Wielgo.

Stabilizacja średniej ceny metra kwadratowego ma miejsce również w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Tam już od trzech miesięcy średnia utrzymuje się na poziomie 10,6 tys. zł, a od grudnia ub. roku wzrosła tylko o 1 proc., czyli najmniej ze wszystkich metropolii. Z kolei w Poznaniu można na razie mówić jedynie o wyhamowaniu wzrostu średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań, bo zdarzyło się to po raz pierwszy w tym roku. W maju podwyżki nie ominęły Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta, choć w poprzednich miesiącach zdarzały się tam „przystanki” na ścieżce wzrostu.  

W tej sytuacji to stolica Wielkopolski utrzymała w maju miano lidera podwyżek. Od początku roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich wzrosła w tym mieście aż o 7 proc. Na podium wskoczyły Wrocław i Łódź strącając z niego Warszawę i Kraków. We Wrocławiu i Łodzi ceny nowych mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy poszły w górę w ciągu pięciu miesięcy aż o 6 proc., w Warszawie i Krakowie – o 5 proc., a w Trójmieście – o 2 proc.

Warszawa zawdzięcza stabilizację średniej ceny metra kwadratowego pojawieniu się w sprzedaży dużej puli lokali z segmentu popularnego. Otóż jedna czwarta z blisko 2,1 tys. mieszkań, które deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w maju, miało cenę poniżej 14,5 tys. zł za metr kwadratowy, a cena co drugiego lokalu nie przekraczała 16,6 tys. zł, czyli i tak znacznie poniżej średniej, która w stolicy wynosi ok. 17,6 tys. zł za metr.

Podobna sytuacja miała miejsce w Poznaniu, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkań, które w maju pojawiły się w ofercie deweloperów wynosiła niespełna 12,5 tys. zł.  Średnia wszystkich lokali w ofercie sięgała zaś 13,2 tys. zł za metr. Warto dodać, że w poprzednich miesiącach poznańscy deweloperzy więcej mieszkań adresowali do bardziej zamożnych klientów. Na przykład w styczniu kosztowały one średnio blisko 17 tys. zł za metr kwadratowy. Tyle  że średnia w ofercie nieznacznie przekraczała w tym czasie poziom 12,5 tys. zł. 

Natomiast we Wrocławiu deweloperzy nie zrezygnowali z wprowadzania do sprzedaży stosunkowo drogich – jak na ten rynek – mieszkań. W maju ich średnia cena wynosiła blisko 17,3 tys. zł za metr kwadratowy i była najwyższa spośród wszystkich największych miast. W efekcie średnia mieszkań w ofercie poszła w górę w ciągu zaledwie jednego miesiąca aż o 3 proc. Na zamożnych klientów stawiają także krakowscy deweloperzy. Wprowadzone przez nich w maju na rynek mieszkania kosztowały średnio ponad 17,5 tys. zł za metr kwadratowy.

Rzecz jasna ceny mieszkań oddziałują na ich sprzedaż. Kiedy w kwietniu wrocławscy deweloperzy wprowadzili na rynek dużą pulę stosunkowo tanich lokali, to jako jedynym udało im się zwiększyć sprzedaż. W pozostałych metropoliach odnotowaliśmy wówczas tąpnięcie. Natomiast w maju na rynek wrocławski trafiło dużo mniej mieszkań niż miesiąc wcześniej, i to na dodatek drogich. W efekcie Wrocław był jedyną metropolią, w której w maju siadła sprzedaż nowych mieszkań. Cieszy za to wzrost liczby zawieranych umów deweloperskich w Warszawie po czterech miesiącach spadków. Problem w tym, że po pięciu miesiącach wyniki sprzedażowe warszawskich firm deweloperskich są wciąż słabsze niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Podobnie w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.

Niestety, wciąż wielu deweloperów najwyraźniej przecenia możliwości finansowe swoich potencjalnych klientów. Co gorsza, jak wynika z analizy Rankomat.pl, przeciętna zdolność kredytowa rosła do marca tego roku, ale w kwietniu wyraźnie spadła. A to dlatego, że większość banków zaczęła ją oceniać bardziej restrykcyjnie. Obecnie jest więc niższa niż w końcówce ubiegłego roku.

Nie mogą liczyć na większy zastrzyk gotówki ci, których zarobki nie wzrosły w tym okresie.  W tej sytuacji nie powinien więc dziwić spadek liczby wniosków kredytowych, który w maju odnotowało Biuro Informacji Kredytowej. Do banków trafiło ok. 27 tys. takich wniosków, czyli o blisko 17 proc. mniej niż w kwietniu.

Należy zwrócić uwagę, że nie tylko w Warszawie, ale także w Łodzi, Trójmieście czy Poznaniu kupujący nowe mieszkania nie zamierzają płacić bajońskich sum. Może zaś o tym świadczyć średnia cena metra kwadratowego mieszkań sprzedanych przez deweloperów. Precyzyjnie rzecz ujmując są to mieszkania, które w danym miesiącu zniknęły z ich oferty. I tak, w maju „sprzedane” przez trójmiejskich deweloperów mieszkania kosztowały średnio 13,5 tys. zł za metr kwadratowy, a więc znacznie poniżej średniej dla całej oferty, która przekracza 15,3 tys. zł.

Wygląda na to, że w najbliższych miesiącach deweloperzy będą musieli powalczyć o klientów. Ci nie są już pod tak dużą presją, jak w ubiegłym roku, gdy oferta dosłownie topniała w oczach. W tym roku wybór mieszkań zwiększył się, zaś kupujących ubyło.

Równocześnie z rynku szybko znikają najtańsze mieszkania w przeliczeniu na metr kwadratowy. W ofercie krakowskich deweloperów nie ma już lokali z ceną poniżej 10 tys. zł za metr. W Warszawie ich znalezienie jest dużym wyzwaniem, zaś we Wrocławiu odsetek skurczył się z 14 proc. do 4 proc. w ciągu pięciu miesięcy. Z kolei w Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii można jeszcze znaleźć bez problemu mieszkania, których cena metra kwadratowego nie przekracza 9 tys. zł.