W grudniu Soho Development sprzedało najcenniejszą z posiadanych nieruchomości za 156 mln zł. Znaczną część tych środków spółka przeznaczyła na skup akcji własnych. Fot. Soho Development
Dylemat, przed którym stoją akcjonariusze Soho Development, przypomina ten z początku roku, gdy inwestorzy zastanawiali się nad udziałem w wezwaniu na iAlbatros. Dla przypomnienia – spółka sprzedała praktycznie cały biznes (generował 90-95 proc. zysków), co pozwoliło spółce odkupić 90 proc. akcji, po cenie sporo wyższej niż z momentu ogłoszenia wezwania. Analizę tamtej sytuacji można znaleźć na forum StockWatch.pl.
Innym wątkiem są dalsze losy iAlbatrosa, który po transakcji stał się wydmuszką spekulacyjną i po kilku miesiącach jego notowania zostały zawieszone.
Sytuacja z wezwaniem na akcje Soho Development nie jest aż tak klarowna, jak przy skupie iAlbatros z początku roku, ale warto się jej z pewnością przyjrzeć. Spółka ogłosiła wezwanie na 33 proc. akcji i z całą pewnością będzie dalej prowadzić działalność.
Spółka prowadzi biznes w dwóch głównych segmentach:
- posiada własne nieruchomości komercyjne i czerpie zysk z najmu
- działalność deweloperska w Warszawie i Krakowie
Soho Development 12 grudnia poinformowało o sprzedaży najcenniejszej z posiadanych nieruchomości za 156 mln zł i oraz o zamiarze skupu z rynku 33 proc. swoich akcji w celu umorzenia. Skup jest prowadzony proporcjonalnie do liczby zgłoszonych akcji. Jeśli zostanie zgłoszonych 100 proc. akcji – spółka odkupi jedną na 3 akcje. Jeśli na skup odpowie tylko część akcjonariuszy – procent odkupionych akcji będzie odpowiednio wyższy. Z pewnością na wezwanie odpowiedzą główny udziałowcy i inwestorzy instytucjonalni. Zapewne na wezwanie odpowie też większość drobnych inwestorów – dla bezpieczeństwa kalkulacji będziemy zakładali, że w skupie weźmie 100 proc. akcjonariatu.
Podstawowe informacje o wezwaniu:
- spółka skupi 30,3 mln akcji po 3,27 zł – łączna kwota przeznaczona na skup to 99,2 mln zł
- kapitalizacja spółki przed wezwaniem to około 210-220 mln zł
Cena w wezwaniu (3,27 zł) jest dużo wyższa niż aktualny kurs rynkowy (2,39 zł), więc warto odpowiedzieć na wezwanie. Z pewnością jednak nie obejmie ono wszystkich akcji Soho Development. Kluczowy dla opłacalności całej operacji będzie kurs po rozliczeniu wezwania.
Wartość akcji po rozliczeniu wezwania można obliczyć w następujący sposób:
cena akcji = wartość spółki/liczba akcji Liczba akcji Przed skupem na kapitał zakładowy Soho Development składało się 91.302.638 akcji. Po finalizacji transakcji liczba ta spadnie o 1/3 i wyniesie 60.974.768 akcji To jest ta prostsza część kalkulacji. Kluczowa jest wartość spółki po rozliczeniu wezwania. Wartość spółki po wezwaniu
Zakładając utrzymanie wartości rynkowej spółki po wezwaniu na 120 mln zł (około 220 mln zł kapitalizacji – 99 mln zł przeznaczonych na skup) wartość jednej akcji można oszacować na 1,95-2 zł (120 mln zł kapitalizacji dzielone na 61 mln akcji).
W tym obszarze mamy największą niepewność. Spółka po rozliczeniu wezwania będzie miała następuje parametry:
- suma bilansowa 435 mln zł (549 mln na koniec III kwartału 2017 r. – 99 mln zł wydane na skup)
- wartość księgowa – około 190 mln zł (aktywa 435 mln zł – zobowiązania 245 mln zł)
Warto zwrócić uwagę, ze po rozliczeniu wezwania spółka cały czas będzie posiadać sporą ilość gotówki. Można ją oszacować na około 119 mln zł, na co składają się:
- +68 mln zł – stan na koniec września 2017 r.)
- +150 mln zł – wpływy ze sprzedaży Soho Factory przy ulicy Mińskiej 25 w Warszawie
- –99 mln zł – środki przeznaczone na skup akcji
Zadłużenie odsetkowe około 55 mln zł, więc po wezwaniu będzie w całości pokryte posiadaną gotówką. Spółka może spłacić zadłużenie lub przeznaczyć je na nowe projekty. Może również kontynuować skup akcji. W uchwale WZA z 22 czerwca 2017 zarząd spółki otrzymał upoważnienie do przeznaczenia na skup kwoty 250 mln zł, więc do tej skorzystał z tego uprawnienia w około 40 proc. Można więc oczekiwać, że program skupu akcji będzie kontynuowany w przyszłości, tak aby po jego zakończeniu spółka w 100 proc. skupiła się na działalności deweloperskiej.
Wycena akcji po wezwaniu
Można tutaj naszkicować kilka scenariuszy:
- wartość księgowa przypadająca na 1 akcję – 3,11 zł
Biorąc pod uwagę aktualny wskaźnik cena/wartość księgowa dla spółki (0,77) – szacunkowa cena akcji to 2,40 zł, więc jest bardzo zbliżona do aktualnej ceny rynkowej.
Biorąc pod uwagę aktualną kapitalizację i wartość skupionych akcji można oszacować cenę jednej akcji na 1,96 zł (kapitalizacja po skupie 120 mln zł).
Dla inwestora, który posiada w swoim portfelu akcje Soho Development dylematu nie ma. Trzeba wziąć udział w wezwaniu i sprzedać 33 proc. swoich akcji. Cena w wezwaniu jest zdecydowanie wyższa niż kurs na rynku. Zysk z inwestycji (biorąc pod uwagę aktualny kurs akcji) zostanie osiągnięty, jeśli cena po rozliczeniu wezwania będzie wyższa niż 1,96 zł.
Warto zwrócić jeszcze uwagę, że zadłużenie odsetkowe Soho Development to około 55 mln zł, więc po wezwaniu będzie w całości pokryte posiadaną gotówką. Spółka może spłacić zadłużenie lub przeznaczyć je na nowe projekty. Może również kontynuować skup akcji.
W uchwale WZA z 22 czerwca 2017 r. zarząd spółki otrzymał upoważnienie do przeznaczenia na skup kwoty 250 mln zł, więc do tej skorzystał z tego uprawnienia w około 40 proc. Jest więc prawdopodobieństwo, że będą miały miejsce kolejne etapy skupu akcji w celu ich umorzenia.
Żeby wziąć jeszcze udział w skupie (dziś jest ostatni dzień na odpowiedź na wezwania), należy posiadać akcje Soho Development na rachunku maklerskim po rozliczonej transakcji w KDPW.
WAŻNE – akcje, które zostaną kupione podczas dzisiejszej sesji giełdowej, nie mogą wziąć już udziału w wezwaniu. Zgodnie z zasadą D+2, ostatnim dniem na kupno akcji był 15 grudnia.
Aby wziąć udział w wezwaniu należy:
- posiadać na rachunku maklerskim akcje Soho Development
- zablokować akcje na rachunku maklerskim
- pobrać świadectwo depozytowe
- udać się do placówki DM BZ WBK, okazać świadectwo depozytowe i wypełnić odpowiedni formularz wskazujący na liczbę przedstawianych do odkupu akcji.
Warto też zwrócić uwagę na moment po zamknięciu wezwania – zdecydowana większość akcji będzie wtedy zablokowana przez wystawione na potrzeby wezwania świadectwa depozytowe. Bardzo niska liczba akcji w obrocie może powodować duże zawirowania na kursie. Dopiero uwolnienie zablokowanych z uwagi na wezwanie akcji pozwoli na ustalenie nowej ceny akcji po rozliczeniu wezwania.
