Koszt kapitału główną barierą inwestycji mieszkaniowych w 2024 r.
– Rządowy program preferencyjnych kredytów hipotecznych BK2% oraz zapowiedź Mieszkania na start zmieniły nastroje na rynku mieszkaniowym. Warto jednak zwrócić uwagę, że trend odbudowy podaży w 2024 roku będzie hamowany przez szereg czynników, które ostatecznie mogą zadecydować o sytuacji na rynku – powiedział główny ekonomista Polityki Insight i współautor Kwartalnika Adam Czerniak, cytowany w komunikacie.
Ekspert podkreśla, że główną barierą w realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych będzie wysoki koszt pozyskania kapitału. To z kolei przesądzi o tym, że sfinalizowane zostaną jedynie najbardziej korzystne finansowo projekty – czyli takie, których marża brutto będzie oscylowała wokół 25-30%. Każda taka inwestycja z założenia powinna przynieść deweloperom przychód pozwalający na spłatę pożyczonego kapitału.
Ponadto w 2024 roku jeszcze większym wyzwaniem niż dotychczas może być uzyskiwanie pozwoleń na budowę.
– Po okresie boomu budowlanego zasoby łatwo dostępnych gruntów, zwłaszcza w dużych miastach, są obecnie historycznie niskie. Natomiast działki, które w teorii mogłyby zostać przeznaczone na budowę bloków mieszkalnych, w praktyce często są obarczone problemami prawnymi wynikającymi z braku planów zagospodarowania przestrzennego i długiego czasu wyznaczania warunków zabudowy lub też trudnościami z uzyskaniem zgód środowiskowych. Uzyskanie pozwoleń na budowę staje się więc coraz bardziej czasochłonne – wyjaśnił Czerniak.
Sytuację deweloperów może dodatkowo skomplikować wprowadzona w 2023 roku reforma planistyczna. Zobowiązuje ona gminy do uchwalenia planów ogólnych do końca 2025 roku. To z kolei może sprawić, że w trakcie uchwalania nowych dokumentów samorządy nie będą skore do szybkiego wydawania warunków zabudowy na dotychczasowych zasadach.
– Czy to oznacza, że nad deweloperami zbierają się same czarne chmury? Niekoniecznie. Wprowadzaniu nowych inwestycji w 2024 roku będą z kolei sprzyjały obserwowane od września 2023 roku wyhamowanie, a nawet spadki cen materiałów budowlanych oraz prognozowane obniżki kosztów wykonawstwa – czytamy dalej.
Według ekspertów Otodom i Polityki Insight wiele wskazuje na to, że 2024 rok pod względem obrotów i zachowań popytu może być podobny do poprzedniego. Zapowiedź programu – jeszcze bardziej – preferencyjnych kredytów rozbudziła apetyty kolejnych grup konsumentów. Nie tylko tych, którzy akurat wsparcia przy zakupie mieszkania potrzebują. W przypadku tych, dla których subsydium jest praktycznie jedyną szansą na zakup, to zdolność kredytowa i możliwości akumulacji kapitału na wkład własny zadecydują o tym, czy będą mieli realną szansę na zakup coraz droższych nieruchomości.
W odpowiedzi na wysokie zainteresowanie zakupem mieszkań deweloperzy pod koniec roku zaczęli uruchamiać nowe inwestycje. W listopadzie 2023 roku na siedmiu głównych rynkach wprowadzili do sprzedaży 6,4 tys. mieszkań, czyli 20 proc. więcej niż w październiku i ponad trzykrotnie więcej niż na początku 2023 roku, przypomniano w Kwartalniku.
IV kwartał roku okazał się rekordowy pod względem wzrostu cen ofertowych mieszkań. W ciągu ostatnich trzech miesięcy roku podniosły się one średnio o 5,2 proc. kw/kw. A to najwyższe tempo wzrostu cen odnotowane od czasu boomu na rynku nieruchomości w latach 2020-2021. Podwyżki najmocniej widoczne były w metropoliach, liczących powyżej 500 tys. mieszkańców (+5,5 proc.), a najmniej – w małych miastach, do 50 tys. mieszkańców (+4,4 proc.).
Wysoka dynamika wzrostu wynagrodzeń przy równoczesnym spadku poziomu inflacji i obniżeniu stóp procentowych wpłynęła na zwiększenie zdolności kredytowej kupujących, także tych niekwalifikujących się do programu BK 2%. Na rynku mieszkaniowym aktywni byli zatem zarówno kredytobiorcy korzystający z BK2%, jak i ubiegający się o kredyt na rynkowych warunkach zachęcani dodatkowo zwiększonym, najwyższym od III kwartału 2022 roku wyborem ofert mieszkań na sprzedaż.
Najbardziej zdrożały mieszkania z rynku wtórnego. Ich średnie ceny ofertowe wzrosły bowiem o ponad 7 proc. w porównaniu do poprzedzającego kwartału i o 15 proc. r/r.
Boom cenowy nie ominął także rynku domów. W ciągu ostatnich trzech miesięcy roku segmenty zdrożały o ponad 3,5 proc. kw/kw, domy wolnostojące na działkach do 500 m2 o ponad 3 proc. kw/kw, a te na dużych działkach o ponad 2,5 proc. Z kolei najmniejsze podwyżki odnotowano w kategorii działek na sprzedaż – ich średnia cena ofertowa wzrosła z 241 zł/m2 do 244 zł/m2.
