PKO BP: Ceny transakcyjne mieszkań wzrosną o 10-15 proc. w perspektywie roku
– W II kw. 2023 r. nastąpiło ożywienie sprzedaży kredytów mieszkaniowych, silniejsze w przypadku kredytów na mieszkania z rynku pierwotnego. Wzrost popytu przy ograniczonej podaży nowych mieszkań (konsekwencja 6 kwartałów ujemnej dynamiki rozpoczynanych projektów mieszkaniowych) skutkuje powrotem tendencji wzrostowych cen mieszkań – czytamy w raporcie.
– W perspektywie roku (III kw. 2023 r. – II kw. 2024 r.) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań (o 10-15 proc.). Przesłankami tendencji wzrostowych po stronie popytu są: (1) silna obniżka stóp procentowych przez RPP i zapowiedź kontynuacji cyklu obniżek; (2) odbudowa popytu kredytowego odłożonego w okresie zaostrzonych regulacji ostrożnościowych; (3) program dopłat do rat kredytów ‚Bezpieczny kredyt 2 proc.’; (4) spadek realnych cen mieszkań i w konsekwencji zwiększenie ich dostępności poprzez poprawę relacji dochodów do cen mieszkań; (5) popyt inwestycyjny (doświadczenie wysokich stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości). Jednocześnie po stronie podaży tendencjom wzrostowym cen sprzyjają: (6) malejąca oferta mieszkań na rynku w sytuacji ograniczania od I kw. 2022 r. liczby rozpoczynanych mieszkań; (7) pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach – wymieniono.
Z drugiej strony, tendencje wzrostowe cen mieszkań będą hamowane przez: (1) możliwy spadek dostępności mieszkań – wzrost płac może być niższy niż cen mieszkań; (2) stabilizację stawek za wynajem osłabiającą motywację zakupu inwestycyjnego, napisali analitycy.
Zauważają, że w II kw. 2023 r. na rynku pierwotnym w Warszawie i mniejszych stolicach województw wzrostowy trend cen mieszkań wzmocnił się (7-11 proc. r/r), w pozostałych 6 największych aglomeracjach wzrost cen ustabilizował się na poziomie ok. 8 proc. r/r. W odniesieniu do I kw. 2023 r. ceny transakcyjne w II kw. 2023 r. wzrosły silniej w Warszawie, w pozostałych miastach wojewódzkich wzrost był umiarkowany. Silny wzrost liczby transakcji r/r ilustruje ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych w I poł. 2023 r. – po wyhamowaniu spadku liczby transakcji w I kw. 2023 r., w II kw. 2023 r. nastąpił ich wzrost r/r, jak i kw/kw. Po „zamrożeniu” rynku w 2022 (w miastach wojewódzkich głębokie spadki sprzedaży), w I poł. 2023 r. liczba transakcji silnie wzrosła, szczególnie na rynku pierwotnym w największych miastach, na rynku wtórnym ożywienie jest mniejsze.
Na rynku wynajmu wzrost stawek r/r w II kw. 2023 r. zwolnił do jednocyfrowego, w porównaniu do I kw. 2023 r. stawki nie zmieniły się lub lekko spadły. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy ustabilizował się, część z nich powróciła do Ukrainy lub wyjechała do innych krajów. W II kw. 2023 r. z wynajmu prawdopodobnie zrezygnowały też niektóre osoby, które kwalifikują się do programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, a także te, którym poprawiła się zdolność kredytowa na skutek dalszego wzrostu nominalnych dochodów. Dzięki zwalnianym mieszkaniom wzrosła podaż na rynku wynajmu, zasilana też nowymi, małymi lokalami z rynku pierwotnego (popularny zakup inwestycyjny w ostatnich latach).
