PKO BP: Średnie ceny transakcyjne mieszkań będą stabilne w perspektywie roku
– Przesłankami tendencji spadkowych cen są:
– zapaść popytu kredytowego na mieszkania na skutek wysokich stóp procentowych i restrykcyjnych regulacji ostrożnościowych;
– realny spadek dochodów ludności;
– nadpodaż mieszkań w sytuacji dużej liczby projektów rozpoczętych jeszcze w okresie boomu, a finalizowanych już w I poł. 2023;
– wolniejszy wzrost kosztów budowy;
– wzrost oczekiwanych stóp zwrotu przez kupujących inwestycyjnie – czytamy w raporcie.
Spadek cen mieszkań będzie hamowany przez doświadczenie deweloperów i ich umiejętności zarządzania projektami i sprzedażą; wysokie stawki wynajmu przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem; zwiększenie dostępności cenowej mieszkań poprzez poprawę relacji dochodów do cen mieszkań; powolną odbudowę akcji kredytowej (stopniowa poprawa zdolności kredytowej dzięki złagodzeniu bufora na ryzyko stopy procentowej przy okresowo stałym oprocentowaniu i wzrostowi wynagrodzeń, lekki spadek WIBOR); wprowadzanie do oferty mieszkań z okresu już wysokich kosztów budowy; stopniowe ujawnianie się popytu uchodźców z Ukrainy, podano także.
– W IV kw. 2022 na rynku pierwotnym ceny transakcyjne mieszkań r/r rosły coraz wolniej; w Warszawie ceny wzrosły o 5,3 proc. r/r (vs 11,2 proc. r/r w III kw. 2022), w pozostałych 6 największych miastach wzrost nie przekraczał 1,5 proc. r/r. W odniesieniu do III kw. 2022 ceny na ogół były zbliżone lub nieco spadły. Na rynku wtórnym w IV kw. 2022 wzrost cen r/r spowolnił do jednocyfrowego, wobec III kw. 2022 przeważały niewielkie spadki. Mała liczba transakcji utrudnia ocenę trendów. Po rekordowych wzrostach liczby transakcji w 2021, w 2022 nastąpił spadek ich liczby nawet o 75p proc. r/r. W ujęciu kwartalnym najgłębszy spadek wystąpił w III kw. 2022, wyniki IV kw. 2022 mogą zapowiadać zmianę trendu; jednocześnie liczba transakcji w IV kw. 2022 była o 29 proc. większa wobec III kw. 2022 – czytamy dalej.
Na rynku wynajmu wzrost stawek wynajmu w IV kw. 2022 r. w większości miast zwolnił, a w pierwszych miesiącach 2023 r. widać nawet lekką korektę. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy prawdopodobnie ustabilizował się, część z nich powróciła do Ukrainy. Prawdopodobnie zmalała też presja na rynek wynajmu ze strony osób, które ostatnio nie miały zdolności kredytowej – obecnie dzięki złagodzeniu od lutego br. wymogów przy ocenie zdolności na kredyt o stałym oprocentowaniu oraz zapowiedzi programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. z okresową dopłatą do spłaty kredytu mieszkaniowego powrócą one na rynek transakcyjny. Spadek rentowności obligacji długoterminowych zmniejszył oczekiwania inwestorów co do stóp zwrotu oczekiwanych z wynajmu, wskazano również.
Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich czterech kwartałach) w IV kw. 2022 r. sygnalizuje silny trend spadkowy liczby mieszkań w toku budowy, ich liczba kolejny kwartał maleje wobec poprzedniego kwartału (skutek malejącej r/r od czterech kwartałów liczby mieszkań rozpoczynanych). Zmalała też łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich czterech kwartałach.
