Raport IPO: Analiza oferty publicznej Griffin Premium RE NV

Griffin Premium RE.. N.V. to kolejny po REINO Dywidenda Plus SA quasi REIT, który wychodzi do inwestorów z oferta publiczną. Spółka została założona przez Griffin Real Estate, jeden z wiodących w Polsce podmiotów zarządzających nieruchomościami inwestycyjnymi.

Na koniec 2016 r. Griffin Premium RE posiadał 9 nieruchomości zlokalizowanych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach i Łodzi. Spółka zainwestowała głównie w nieruchomości biurowe (Lubicz, Green Horizon, Batory I, Bliski Centrum, Philips House, Nordic Park) i biurowo-handlowe przy głównych ulicach (Hala Koszyki, Supersam, Renoma). Według raportu CEBRE, wartość tych nieruchomości na koniec roku wynosiła 470,4 mln euro.

Co to jest REIT i jak działa?

REIT (ang. Real Estate Investment Trust) to podmiot o formule zbliżonej do funduszu inwestycyjnego, który inwestuje na rynku nieruchomości (najczęściej komercyjnych, takich jak obiekty biurowe czy centra handlowe, ale czasem także mieszkaniowych), a zyski z wynajmu przeznacza w zdecydowanej większości na dywidendę dla akcjonariuszy.

Status REIT jest regulowany prawnie, i choć przepisy w różnych państwach się różnią, to ich wspólnym mianownikiem jest najczęściej wymóg inwestowania przede wszystkim w nieruchomości, wymóg rozproszenia akcjonariatu oraz konieczność przeznaczenia określonej i znacznej części zysku na wypłatę dywidendy, co pozwala na zwolnienie REIT z podatku CIT.

W USA REIT-y funkcjonują od lat 60. XX wieku, w Kanadzie od lat 90., a w Japonii od pierwszych lat XXI wieku. W Europie REIT-y pojawiły się w 1969 r., gdy odpowiednie przepisy wprowadziła Holandia, a w pierwszej dekadzie XXI wieku pojawiły się m.in. we Francji, Niemczech czy Wielkiej Brytanii. Obecnie REIT-y funkcjonują w około 60 krajach, a w Polsce prace nad odpowiednimi przepisami dopiero trwają.

Parametry oferty Griffin Premium RE NV

Na podstawie prospektu przedmiotem oferty publicznej jest łącznie do 115,95 mln akcji spółki, w tym:

• do 66.965.956 akcji istniejących sprzedawanych przez akcjonariuszy sprzedających (Griffin Netherlands II B.V. i GT Netherlands III B.V., tj. podmioty pośrednio kontrolowane przez globalny fundusz inwestycyjny Oaktree Capital Group LLC),
• do 22.201.267 akcji nowo emitowanych oferowanych przez spółkę,
• do 26.786.383 akcji istniejących sprzedawanych przez akcjonariuszy sprzedających w przypadku decyzji o wykorzystaniu opcji zwiększenia oferty

W zależności od finalnej liczby zaoferowanych i objętych akcji, free-float spółki po ofercie (tj. udział akcji będących w wolnym obrocie) szacowany jest między 51,2 proc. a 74,3 proc.

Zapisy wśród inwestorów indywidualnych będą przyjmowane po cenie maksymalnej 6,50 zł za akcję. Inwestor może złożyć wielokrotne zapisy. Pojedynczy zapis musi opiewać na co najmniej 20 akcji i nie więcej niż 4,5 mln akcji. Do złożenia zapisu konieczne jest posiadanie otwartego rachunku inwestycyjnego w dowolnym domu maklerskim. Zapisy mogą być składane bezpośrednio w POK-ach, telefonicznie lub przez Internet – szczegółowych informacji w tym zakresie udzielają domy maklerskie przyjmujące zapisy. Podmiotem oferującym akcje w ofercie publicznej oraz prowadzącym księgę popytu jest BZ WBK SA.

Harmonogram oferty Griffin Premium RE NV

Cele emisyjne Griffin Premium RE NV

Griffin Premium RE.. N.V. planuje pozyskać z emisji nowych akcji około 28 mln euro netto (tj. około 120 mln zł) na rozbudowę portfela nieruchomości. Około 18 mln euro zamierza przeznaczyć na nabycie wrocławskiego projektu West Link, a pozostałe środki na inwestycje (na poziomie 25 proc.) w warszawskie projekty biurowe: Beethovena I i II w południowej części Centralnego Obszaru Biznesu oraz Browary.

Analiza sytuacji fundamentalnej Griffin Premium RE NV

– W 2016 r. przychody wyniosły 33,5 mln EUR, natomiast zysk brutto na sprzedaży 22,4 mln EUR. Są to wzrosty odpowiednio o 10,9 proc. i 4,2 proc. Jak widać dynamika przychodów jest wyższa od dynamiki kosztów, co owocuje niższą dynamiką zysku. To prawdopodobnie ma związek z uruchomieniem Hali Koszyki i jej niepełnym jeszcze wynajęciem. Spółka nie ma najemców, na których mogłaby refakturować część opłat i musi te koszty na razie ponosić sama.

Griffin Premium RE NV pokazuje w ostatnich latach wysoki wynik operacyjny. W 2016 r. EBIT wyniósł 40,1 mln EUR i był wyższy od przychodów, co oczywiście jest skutkiem rewaluacji portfela nieruchomości. Warto jednak także zauważyć, że niższe były koszty operacyjne: 4 mln EUR w roku 2016 oraz 4,9 mln w roku 2015. – komentuje Paweł Bieniek, analityk StockWatch.pl

Mocne i słabe strony Griffin Premium RE NV

Plusy/Szanse:

• Sztandarową zaletą spółki ma być dywidenda. Spółka kusi inwestorów regularnymi i atrakcyjnymi dywidendami w wysokości 6,5 proc. w skali roku
• Griffin Premium RE NV będzie pierwszym quasi REIT-em notowanym na GPW
• Spółka posiada gwarancje najmu (stabilny przyszły wynik dla obecnego portfela)
• Potencjał do większego NOI w komercjalizacji
• Historyczny spadkowy trend stóp kapitalizacji w Polsce
• Lock up’y: akcjonariusze sprzedający zobowiązali się do niesprzedawania akcji spółki przez 365 dni, a dyrektorzy nadzorujący – przez 730 dni od debiutu spółki na GPW. Spółka natomiast zobowiązała się, że nie będzie emitować ani sprzedawać swoich akcji przez okres 270 dni od zakończenia oferty
• Griffin to uznana marka na rynku nieruchomości
• REIT w otoczeniu niskich stóp procentowych to ciekawa alternatywa dla lokat czy obligacji

Minusy/Ryzyka:

• Nadmiar powierzchni biurowej na rynku
• Wysoka wycena majątkowa
• Ograniczenia gwarancji do pięciu lat dla istniejących budynków i trzech lat dla warszawskich budynków budowanych przez ECHO, w których spółka ma prawo pierwokupu
• Potencjał wzrostu kosztów finansowych
• Rynek nieruchomości jest rynkiem cyklicznym
• Akcjonariusze otrzymają pierwszą dywidendę dopiero w 2018 roku

Strategia rozwoju Griffin Premium RE NV

1. Atrakcyjna polityka dywidendowa

2. Dalsza rozbudowa portfela: Spółka zamierza inwestować w nieruchomości spełniające ściśle określone kryteria. W centrum zainteresowania Griffin Premium RE NV są budynki biurowe lub biurowo-handlowe w centralnych lokalizacjach głównych miast Polski, o wysokim standardzie technicznym, ze zróżnicowaną bazą najemców lub z wiodącym najemcą, ale z długoterminową umową najmu.

3. Przekształcenie w polski REIT: Intencją Griffin Premium RE NV jest przekształcenie w polską spółkę akcyjną spełniającą wymogi REIT, gdy w Polsce przyjęte zostaną odpowiednie przepisy regulujące funkcjonowanie tego typu podmiotów i o ile takie przekształcenie będzie korzystne dla akcjonariuszy spółki.

Polityka dywidendowa

Dywidenda ma być największym atutem spółki. Griffin Premium RE NV kusi inwestorów regularnymi i atrakcyjnymi wypłatami w wysokości 6,5 proc. w skali roku. Co ciekawe, z prospektu wynika, że Griffin Premium RE NV do tej pory nie wypłacał dywidendy.

– Zamierzamy regularnie wypłacać akcjonariuszom około 65 proc. wyniku z działalności operacyjnej pomniejszonego o koszty finansowania bankowego (ang. funds from operations, FFO). Prognozowana wartość FFO w 2017 r. to 21,4 mln euro, z czego 17,4 mln euro za okres II-IV kw., który będzie podstawą wypłaty dywidendy. – deklaruje spółka.

Wycena/Wskaźniki Griffin Premium RE NV

– Skorygowany o przeszacowania i inne zdarzenia o charakterze jednorazowym wskaźnik C/Z, liczony z wyników za 2016 r., wynosi ponad 30. Wskaźnik C/WK już po uwzględnieniu konwersji pożyczek wyniesie przy cenie maksymalnej ok. 1,2. To wartości dość wysokie, ale powstałe na bazie nie w pełni skomercjalizowanych nieruchomościach. Jeśli do wyniku za rok 2016 dodamy różnicę NOI oczekiwanego i historycznego, to dostaniemy wynik na poziomie około 12 mln EUR. Docelowy C/Z spadnie nam do 16,75. Nie jest to znów wartość szczególnie niska, ale proszę zwrócić uwagę, że potencjalnie dywidenda przy przeznaczeniu na nią całego zysku może wynieść 8,3 proc. – komentuje Paweł Bieniek.

Polecane linki:

>> Szczegółowe omówienie prospektu emisyjnego i sytuacji finansowej Griffin Premium RE NV przygotowane przez analityka StockWatch.pl
>> Forumowy wątek dedykowany akcjom Griffin Premium RE NV
>> Wstępna symulacja finansowa debiutu oraz prospekt emisyjny spółki
>> Strona internetowa Griffin Premium RE NV