PKO BP: Gwarantowany kredyt mieszkaniowy da 13,4 mld zł/rok dodatkowego popytu
– Ze wszystkich rozwiązań mieszkaniowych zakładanych przez ‚Polski Ład’, to właśnie gwarantowany kredyt mieszkaniowy może mieć potencjalnie największy wpływ na rynek mieszkaniowy. Szacujemy, że wygenerowany dodatkowy popyt z tytułu tego programu w pierwszych latach obowiązywania programu może wynieść średnio ok 13,4 mld zł rocznie. W naszej ocenie, dodatkowy popyt nie przyspieszy istotnie obecnej wysokiej dynamiki cen nieruchomości mieszkaniowych. Nowe przepisy wejdą w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ich ogłoszenia w ‚Dzienniku Ustaw’, zakładamy zatem, że najwcześniej w połowie 2022. Termin wejścia w życie nowych przepisów zbiegnie się prawdopodobnie w czasie z prognozowanym ochłodzeniem koniunktury na rynku mieszkaniowym – czytamy w raporcie
W przypadku obserwowania symptomów przegrzania rynku, jak również w związku z niepewnością perspektywy długoterminowej, ustawodawca przewiduje mechanizmy zabezpieczające przed dodatkową stymulacją wzrostu cen przez program gwarantowanych kredytów. W projekcie założone są bowiem maksymalne limity cen dotyczące m2 finansowanego mieszkania, jak również dodatkowo upoważnienie Rady Ministrów do obniżenia w rozporządzeniu wysokości współczynników wpływających na limity cenowe.
Jednym z elementów „Polskiego Ładu” jest też reforma podatkowo-składkowa m.in. podnosząca kwotę wolną od podatku do 30 tys. zł i próg podatkowy do 120 tys. zł. Beneficjentami tej zmiany będą słabiej zarabiający podatnicy. Tym samym gospodarstwom domowym o niższych dochodach, w których choćby jedna z osób skorzysta na reformie podatkowej, będzie łatwiej uzyskać zdolność kredytową. Fakt ten jest istotny w kontekście wprowadzonej od 1 lipca br. zmiany w Rekomendacji S, która skraca do 25 lat (z 30 poprzednio) okres, w oparciu o który wyliczana jest zdolność kredytowa. Reforma podatkowo-składkowa wzmocni zatem obserwowany w ostatnich latach trend szybszego wzrostu płac w słabszych grupach dochodowych widoczny w analizie wniosków kredytowych składanych w Grupie PKO BP, wskazali analitycy.
Dalej wymieniają ułatwienia w budowie domów do 70 m2 powierzchni zabudowy, które dotyczą domów wolnostojących o nie więcej niż dwóch kondygnacjach.
– W praktyce są to domy o powierzchni użytkowej ok. 90 m2, choć w przypadku płaskiego dachu metraż można zwiększyć nawet do ponad 100 m2. Okazuje się, że małe domy nie są takim rzadkim zjawiskiem na polskim rynku domów. Obecnie 13,6% wniosków kredytowych na zakup lub budowę dotyczy małych domów (do 90 m2 powierzchni użytkowej) i są one relatywnie częstym wyborem kupujących na rynku pierwotnym. W przypadku indywidualnej budowy domu, której de facto dotyczy Polski Ład, preferowane są raczej większe metraże, choć warto zaznaczyć, że i wśród budujących na własną rękę obserwujemy rosnące zainteresowanie małymi domami – czytamy dalej.
Jedną z idei „Polskiego Ładu” jest również wsparcie w zakupie mieszkania rodzin wielodzietnych. Rodzinny bon mieszkaniowy przyznawany ma być na sfinansowanie wkładu mieszkaniowego lub wkładu budowlanego, partycypację w SIM/TBS, budowę domu oraz zakup mieszkania lub domu. O rodzinny bon będzie mogła starać się osoba prowadząca gospodarstwo domowe, w którego skład wchodzi co najmniej 3 dzieci lub osoba z niepełnosprawnością. Można mieć już wcześniej lokal – bon umożliwiałby wówczas zamianę mieszkania na większe.
– Potrzeba wsparcia rodzin wielodzietnych w zakupie mieszkania jest uzasadniona tym, że gospodarstwa takie cechuje niższa dostępność mieszkań (mniejszy dochód na osobę, niższa zdolność kredytowa), przy jednoczesnej potrzebie większego metrażu mieszkania. Warto dodać, że rodziny wielodzietne bardzo rzadko decydują się na wynajem, a zdecydowanie preferują mieszkanie ‚na swoim’. Dane potwierdzają, że gospodarstwa co najmniej pięcioosobowe kupują tańsze mieszkania niż gospodarstwa dwu-, trzy- lub czteroosobowe, co może być wynikiem wymienionych wyżej ograniczeń przy jednoczesnej silnej preferencji bycia właścicielem zamieszkiwanej nieruchomości. Takie gospodarstwa częściej wybierają także lokalizacje nieruchomości poza centrami miast oraz decydują się na zakup domów zamiast mieszkań – wskazali analitycy.
Innym z mechanizmów wspierających osoby, które nie mają wystarczających oszczędności na wkład własny do kredytu hipotecznego, jest ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym oraz o spłatach tego kredytu dokonywanych w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego, której projekt jest na etapie prac legislacyjnych w Sejmie. Projekt zakłada, że Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) będzie udzielał gwarancji do 20 proc. kwoty kredytu, nie więcej niż 100 tys. zł, przez okres minimum 15 lat. Z rozwiązania będą mogły korzystać małżeństwa oraz osoby samotne, ale pod warunkiem, że nie posiadają innego mieszkania. Ponadto, BGK będzie jednorazowo spłacał część gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, w związku z urodzeniem się dziecka. W przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko spłata wyniesie 20 tys. zł, w przypadku powiększenia gospodarstwa o trzecie albo kolejne dziecko – 60 tys. zł. Projekt zakłada, że kredyty gwarantowane będą udzielane do 2030 roku.
– Obecnie zgodnie z Rekomendacją S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego, minimalna wysokość wkładu własnego to 20% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu. Przepisy dopuszczają możliwość udzielenia kredytu osobie, która posiada wkład własny na poziomie co najmniej 10 proc. pod warunkiem ustanowienia dodatkowego ubezpieczenia – zakończono.
