X
Wiadomości StockWatch.pl
AD.bx ad0c
RSS

Obligacje pomogą Polnordowi szybciej się rozwijać

Opublikowano: 2015-06-11 12:47:46

Omawiane walory:

Piotr Wesołowski, prezes zarządu Polnord SA rozmawia z redakcją StockWatch.pl o wynikach finansowych, planach rozwoju spółki i trwającej publicznej emisji obligacji.

StockWatch.pl: Polnord jest bardzo dobrze znany inwestorom giełdowym, ale w ostatnich latach zainteresowanie Państwa spółką mocno spadło. Tymczasem jesteście trzecim co do wielkości deweloperem mieszkaniowym w Polsce, dzięki sprzedaży w 2014 r. ponad 1.200 mieszkań. Czy tak wysoki poziom i trend wzrostowy da się utrzymać także w tym roku?

Piotr Wesołowski: 38 lat historii, 16 lat na giełdzie, miliard złotych kapitałów własnych, największy bank ziemi. Chlubne powody naszej rozpoznawalności wśród inwestorów można by wymieniać długo. Prawdą jednak jest, że branża deweloperska w pewnym momencie straciła w oczach inwestorów. Jako jeden z symboli polskiej branży deweloperskiej, także odczuliśmy tę zmianę nastawienia do sektora. Należy jednak zaznaczyć, że inwestorzy, przede wszystkim fundusze inwestycyjne, którzy teraz stanowią większość w akcjonariacie spółki dostrzegli potencjał spółki. Trend wzrostowy jest jak najbardziej do utrzymania. W samym I kwartale tego roku, który nie jest najlepszym sezonem, sprzedaliśmy 346 lokali. Naszym jasno określonym celem jest zwiększenie poziomu sprzedaży do 1,5 tys. mieszkań rocznie. Potencjał jest znacznie większy, ale prezentujemy konserwatywne podejście do biznesu, stawiamy na stopniowy, przemyślany rozwój. Zakładamy cele ambitne, ale w pełni osiągalne. Z tego rozliczają nas akcjonariusze i obligatariusze.

Rentowność Polnordu jest bardzo wysoka. Pod względem poziomu marży brutto na sprzedaży ustępujecie pola tylko Atalowi. Rentowność na tym poziomie poprawiła się w zeszłym roku do ponad 21 proc. w porównaniu do 13 proc. w roku 2013 r. Skąd ta poprawa i czy ma charakter trwały?

Piotr Wesołowski, prezes zarządu Polnord SA.

Piotr Wesołowski, prezes zarządu Polnord SA.

Pozytywna zmiana, o której Pan wspomniał i bardzo wysoka rentowność to efekt naszego podejścia do biznesu. Ponad dwa lata temu podjęliśmy decyzję o koncentracji naszej działalności na realizacji projektów mieszkaniowych. Dostrzegliśmy rosnące nasycenie na rynku nieruchomości komercyjnych i wynikające z tego ryzyka. Skupiliśmy się na budownictwie mieszkaniowym, gdzie osiągane marże są satysfakcjonujące, a poziom ryzyka niższy. Obserwując dzisiejsze ożywienie na tym rynku można powiedzieć, że doskonale przygotowaliśmy się na hossę. Biorąc to pod uwagę można odrzucić obawę o tymczasowość tej poprawy. Jesteśmy w pełni przygotowani na to, by być beneficjentem tego wzrostu rynku. Emisja obligacji będzie dodatkowym paliwem do poprawy wyników.

W analizie finansowej Państwa spółki widać wysoką efektywność sprzedaży. Pomimo poszerzania oferty czas jej pełnej wyprzedaży pozostaje na zdrowym poziomie ok. 5 kwartałów. Jednocześnie w bilansie jest bardzo duży bank ziemi, w tym grunty zaksięgowane w nieruchomościach inwestycyjnych. Właściwy wydaje się zatem plan zwiększania oferty. Czy są takie plany?

Jak najbardziej! To między innymi ogromny potencjał do zwiększenia oferty skłonił nas do podjęcia decyzji o emisji obligacji. Dodatkowe środki pozwolą poszerzyć ofertę i w pełni korzystać z wzrostów na rynku mieszkaniowym. Już teraz spotykamy się z sytuacją, gdy popyt zaczyna przeważać nad podażą. Jesteśmy stabilną firmą, o blisko czterdziestoletniej tradycji. Stąd zainteresowanie naszymi projektami i zaufanie ze strony klientów. Chcemy poszerzyć naszą ofertę by móc w pełni odpowiadać na ten popyt.

Jednak na poziomie kosztów operacyjnych Polnord wypada słabo na tle branży, szczególnie z powodu wysokich kosztów ogólnego zarządu. Jak zinterpretować taką strukturę kosztową?

Nie zgadzam się z tym stwierdzeniem. Przez ostatnie 2 lata włożyliśmy dużo pracy, by pod względem kosztów zrównać się z konkurentami działającymi na podobną skalę. Efekty tej strategii są satysfakcjonujące. Polnord nie tylko wrócił do czołówki pod względem sprzedaży mieszkań, ale też należy dziś do najbardziej efektywnych kosztowo deweloperów mieszkaniowych. Celem strategicznym jest ustabilizowanie kosztów operacyjnych na stałym poziomie w relacji do liczby sprzedawanych lokali.

Koncentrujecie się Państwo na działalności mieszkaniowej, ale sporą część aktywów stanowią także dwa projekty biurowe. Jaki jest aktualnie stopień komercjalizacji tych budynków i jakie macie wobec nich plany?

Mówimy otwarcie, że koncentrujemy się na działalności mieszkaniowej i że mamy w planach sprzedaż dwóch budynków biurowych w Warszawie. Pozwoliłoby to nam na przeznaczenie zamrożonego w nich kapitału na inwestycje mieszkaniowe, które były, są i będą naszym podstawowym biznesem, a z których zwrot zainwestowanych środków jest znacznie szybszy. Nie mamy tutaj jednak presji czasu i trudno oszacować, kiedy sprzedaż będzie miała miejsce.

Polnord jest jedną ze spółek najniżej wycenianych na rynku w odniesieniu do raportowanych kapitałów własnych. Kapitalizacja Dom Development czy Robyga przekracza NAV, natomiast w Waszym wypadku rynek wycenia kapitał akcyjny Polnordu na 1/3 wartości wynikających z raportów? Co jest Pana zdaniem powodem tego zjawiska?

W mojej ocenie obecna wycena rynkowa nie odzwierciedla ani obecnej kondycji spółki, ani tym bardziej jej potencjału. Trudno tę sytuację wytłumaczyć inaczej niż nieuzasadnionym negatywnym nastawieniem do spółki. Na szczęście sytuacja się zmienia. Obecnie większość akcjonariatu stanowią fundusze inwestycyjne, które dostrzegły potencjał spółki i postanowiły wesprzeć ten rozwój. Radę nadzorczą tworzą fachowcy, którzy istotnie wspierają nas w realizacji strategii rozwojowej. Większość członków rady nadzorczej to obecnie przedstawiciele właśnie nowych akcjonariuszy – funduszy inwestycyjnych.

wysokie bloki

Od wielu lat Państwa spółka procesuje się z miastem stołecznym i podległymi jej spółkami miejskimi o odszkodowania za grunty, poniesione straty i bezumowne korzystanie z infrastruktury. Na ile opiewa suma roszczeń spółki wobec tych podmiotów bez odsetek i jaka jest ich obecna wartość bilansowa?

Rzeczywiście jesteśmy w sporze z miastem Warszawa oraz MPWiK w Warszawie, a kwota roszczeń to 330 mln zł. Negocjacje są w toku. Intencją obu stron jest doprowadzenie do polubownego rozwiązania. Takie rozmowy lubią ciszę, więc nie chciałbym wchodzić w szczegóły.

Choć wskaźnik ogólnego zadłużenia Polnordu nie jest wysoki jak na branżę, to jednak macie relatywnie duży udział długu netto w finansowaniu aktywów. W 2014 r. dług netto obniżyliście o 71 mln zł, natomiast w pierwszym kwartale o kolejne 11,6 mln zł. Jaki jest plan redukcji na ten rok i jakie chcielibyście mieć docelowe proporcje finansowania aktywów?

Obniżenie zadłużenia Grupy jest konsekwentnie realizowanym celem. Już teraz poziom długu jest na bezpiecznym poziomie, choć jeszcze kilka lat temu sytuacja wyglądała inaczej, a zadłużenie netto przekraczało 700 mln zł wobec niewiele ponad 400 mln zł dzisiaj. Kontynuujemy redukcję udziału długu netto w finansowaniu aktywów. Plan na ten rok to obniżenie zadłużenia netto o kolejne 50 mln zł.

W kwietniu Polnord uchwalił program emisji obligacji publicznych. W pierwszej transzy oferujecie inwestorom 500 tys. szt. obligacji o wartości 50 mln zł. Jak wyglądają najważniejsze parametry emisji i jak można się zapisać na oferowane papiery?

Emisja obligacji Polnordu, to program w którym przewidzieliśmy pozyskanie środków w wysokości do 100 mln złotych. Zapisy na pierwszą transzę 3-letnich obligacji o wartości do 50 mln zł rozpoczęły się 8 czerwca, a zakończą 19 czerwca. Obligacje są oprocentowane w oparciu o stawkę WIBOR 3M powiększoną o 3,5 proc. marży, co przy obecnej wartości WIBOR 3M oznacza oprocentowanie wyraźnie przekraczające 5 proc. Odsetki będziemy wypłacać co kwartał, pierwsze już 30 września. Oferta ma charakter publiczny, a więc skierowana jest do wszystkich zainteresowanych inwestycją w obligacje spółki. Warto podkreślić, że jednostkowa cena nominalna obligacji to tylko 100 zł. Zapisy można składać w DM mBanku bezpośrednio w jego POK-ach albo za pośrednictwem zdalnych kanałów dostępu: telefonicznie oraz za pośrednictwem Internetu, w tym poprzez usługę maklerską mBanku (eMakler). Warto dodać, że w celu złożenia zapisu nie ma konieczności posiadania rachunku inwestycyjnego w DM mBanku. Szczegółową instrukcję składania zapisów wraz z listą POK DM mBanku można znaleźć na naszej stronie internetowej.

Jak będą wykorzystane pozyskane w ten sposób środki?

Tak jak wspomniałem, chcemy w pełni korzystać ze wzrostu rynku mieszkaniowego. Pozyskane środki zostaną wykorzystane na zmianę struktury finansowania działalności oraz zakup nowych gruntów pod kolejne inwestycje, przede wszystkim na najbardziej atrakcyjnym rynku warszawskim. Udział w programie emisji obligacji Polnordu daje inwestorom możliwość partycypacji we wzroście tego rynku na z góry określonych warunkach.

Inwestorzy obligacyjni poszukują ciekawych papierów i jak pokazują wcześniejsze emisje w Państwa branży, transza 50 mln zł potrafi rozejść się błyskawicznie. Na kiedy planowane są kolejne?

Prospekt emisyjny umożliwia emisję obligacji do wartości 100 mln zł i jest ważny przez 12 miesięcy. Nie ukrywamy, że im szybciej pozyskamy tę kwotę, tym szybciej spółka będzie mogła się rozwijać, kupując grunty w atrakcyjnych lokalizacjach i sprzedając więcej mieszkań. Na razie jednak skupiamy się na sprzedaży pierwszej transzy.

Dziękujemy za rozmowę.

Polecane linki:
>> Prospekt podstawowy emisji obligacji Polnordu
>> Strona internetowa spółki
>> Strona analityczna spółki w serwisie StockWatch.pl
>> Szczegółowa analiza wyników Polnordu za I kwartał 2015 roku
>> Forumowy wątek dedykowany obligacjom Polnordu

zabki33_male

StockWatch.pl wspiera inwestorów indywidualnych dostarczając m.in:

    - analizy raportów finansowych i prospektów emisyjnych spółek przygotowywane przez zawodowych, niezależnych finansistów,
    - moderowane forum użytkowników wolne od chamstwa i naganiania,
    - aktualne i zweryfikowane przez pracownika dane finansowe spółek,
    - narzędzia analizy fundamentalnej i technicznej.

>> Sprawdź z czego możesz korzystać za darmo i co oferujemy w Strefie Premium

TE ARTYKUŁY RÓWNIEŻ MOGĄ CIĘ ZAINTERESOWAĆ (o polnord)



Współpraca
Biuro Maklerskie Alior Bank Bossa PayU tradingview Szukam-Inwestora.com

Polub stronę na Facebooku