StockWatch.pl: W nowej strategii zakładacie Państwo sprzedaż 1.500 lokali rocznie w części przypadającej Polnordowi. Co zmieniło się na rynku lub w Waszej ofercie, że takie założenia uważacie za realne i osiągalne? W przeszłości Polnord miewał podobne aspiracje, ale bez powodzenia.
Dariusz Krawczyk: Po pierwsze, koncentrujemy się na najbardziej perspektywicznych rynkach. Oznacza to bardzo atrakcyjne lokalizacje projektów, większą koncentrację działań marketingowych i sprzedażowych w kluczowych obszarach, a także jeszcze lepsze dopasowanie naszej oferty do potrzeb i wymagań klientów. 1.500 sprzedanych lokali w 2019 roku to bardzo realny plan, tym bardziej, że nie widać oznak szybkiego i gwałtownego osłabienia koniunktury na rynku deweloperskim. Spodziewamy się w kolejnych dwóch latach korzystnych warunków ekonomicznych sprzyjających realizacji inwestycji i sprzedaży. Ważniejsza niż liczba sprzedanych mieszkań będzie dla nas jednak EBITDA. Sprzedaż musi być skorelowana z rentownością projektów i taki będzie nasz cel.
Polnord planuje skupić działania na największych rynkach, szczególnie w Warszawie i Trójmieście. Czy w pozostałych miastach zamierzacie Państwo dokończyć zabudowę gruntów i sprzedać mieszkania, czy pozbyć się projektów w trakcie budowy lub też sprzedać grunty?
Zamierzamy dokończyć wszystkie rozpoczęte inwestycje w Szczecinie, Łodzi czy Olsztynie. Koncentracja na największych rynkach oznacza, że nie planujemy uruchamiania kolejnych inwestycji poza Warszawą i Trójmiastem, gdzie jesteśmy najbardziej rozpoznawalni i mamy wyrobioną markę u naszych klientów. Tam też dysponujemy największą ilością gruntów gotowych do rozpoczęcia inwestycji.
Największym aktywem Polnordu pozostaje bank ziemi, warty obecnie w bilansie około 540 mln zł. Według nowej strategii część z tych zasobów zamierzacie Państwo sprzedać. Jak duża to część i kiedy jest szansa dopiąć transakcje i otrzymać gotówkę?
Dariusz Krawczyk, prezes Polnord SA
Polnord jest właścicielem największego wśród polskich deweloperów banku ziemi. Zarząd dokonując analizy posiadanych gruntów, by określić projekty do realizacji i rynki, na których w kolejnych latach grupa mocno zaznaczy swoją obecność, zidentyfikował jednocześnie grunty, na których inwestycje nie zostaną podjęte. Nieruchomości przeznaczone do sprzedaży znajdują się głównie w Warszawie i Trójmieście, gdzie land bank Polnordu jest zdecydowanie najbardziej rozległy. Ich zbycie ma przynieść grupie do 2019 roku łącznie 239 mln zł.
Oprócz projektów mieszkaniowych, Polnord ma także dwie nieruchomości biurowe. Czy w ramach realokacji kapitału planujecie je także sprzedać?
Planujemy sprzedaż dwóch budynków biurowych w Wilanowie. Te transakcje są uwzględnione we wspomnianej kwocie 239 mln zł do pozyskania ze sprzedaży nieruchomości. Aktualnie jesteśmy na etapie komercjalizacji tej przestrzeni.
W poprzednich latach Polnord prowadził znaczną część działalności w kooperacji. Jednak ze względu na przepisy rachunkowe prezentacja takich projektów od strony finansowej jest mało czytelna dla inwestorów. Czy planowane rozszerzenie oferty również będzie wykorzystywać spółki JV?
Działalność w kooperacji z partnerami prowadzimy przede wszystkim we Wrocławiu, Redzie oraz w Warszawie na Woli. Starając się, aby jak najlepiej odzwierciedlić zaangażowanie Polnordu w te projekty, już z końcem 2015 roku zdecydowaliśmy się na zmianę metody prezentacji wyników ich sprzedaży. Obecnie uwzględniamy w wyniku sprzedawane lokale ważąc je udziałem Polnordu w poszczególnych joint ventures. Taka metoda prezentacji w mojej ocenie najlepiej odzwierciedla wyniki grupy Polnord.
Pod koniec roku w Polnordzie zmieniły się władze, a szczególnie zarząd, w którym pojawili się ludzie z doświadczeniem w restrukturyzacji. Wkrótce potem spółka dokonała przeszacowania wartości aktywów w dół o 356 mln zł. Czy spółce potrzebna jest restrukturyzacja i jakie przyjęto nowe założenia do wyceny nieruchomości?
Dość wysoka wartość zadłużenia i duże zróżnicowanie marż osiąganych w poszczególnych projektach wskazują na istnienie w Polnordzie obszarów wymagających optymalizacji. Stąd powołanie do zarządu osób z doświadczeniem zarówno w tym obszarze, jak również w branży budowlanej i finansowej. Analizując sytuację spółki i grupy przed opracowaniem strategii zidentyfikowaliśmy elementy aktywów o wycenie odbiegającej od wartości rynkowych, co zaowocowało decyzją o dokonaniu korekt w łącznej kwocie 356 mln zł, z czego 151 mln zł bezpośrednio obciążyło skonsolidowany wynik netto za 2015 r. Dzięki owemu jednorazowemu działaniu majątek spółki znalazł dobre odzwierciedlenie w bilansie.
Działania restrukturyzacyjne i dezinwestycje mają pomóc zredukować zadłużenie do poziomu 100 mln zł na koniec 2019 r. Na ile głównym problemem Polnordu jest właśnie zbyt duże zadłużenie, a na ile zbyt niska rotacja aktywów i poziom marż?
Utrzymywanie zadłużenia to dla spółki znaczący koszt, zasadne jest więc dążenie do jego redukcji. Zamierzamy także poprzez realizację dobrze wyselekcjonowanych inwestycji ustabilizować marże uzyskiwane w poszczególnych nowych projektach na poziomie powyżej 18 proc. Biorąc pod uwagę odpowiednie wskaźniki nie uważamy natomiast, aby tempo rotacji aktywów stanowiło dla spółki problem.
Osiedle Brama Sopocka
Aktualne zadłużenie odsetkowe spółki przekracza 430 mln zł. Jakie są kluczowe poziomy wskaźników finansowych, do utrzymania których zobowiązały Państwa banki i obligatariusze? Czy wszystkie kowenanty są obecnie nienaruszone?
Wskaźniki finansowe grupy są na poziomie akceptowalnym dla wszystkich naszych obligatariuszy oraz banków. Nie jest to jednak poziom, który w dłuższej perspektywie pozwalałby nam na realizację wszystkich założeń nowo przyjętej strategii spółki. Dlatego też planujemy obniżenie poziomu zadłużenia Polnordu do 100 mln zł w roku 2019.
Prowadzicie Państwo szereg sporów o wysokie kwoty z odszkodowań, które na razie nie są uwzględniane w planowanych wpływach. Na jakim etapie są największe ze spraw i w jakim terminie można się spodziewać pierwszych prawomocnych orzeczeń dotyczących kwot?
Mając na uwadze średni czas prowadzenia podobnych spraw trudno jest z pełną odpowiedzialnością przewidywać termin ich zakończenia. Liczymy oczywiście na szybkie i korzystne dla nas rozstrzygnięcie. Nie będziemy jednak budować na nich wyniku spółki – dla nas najważniejsza jest i będzie EBITDA. To ona jest wyznacznikiem kondycji Polnordu.
Dziękuję za rozmowę.
Polecane linki:
>> Aktualna analiza fundamentalna i wskaźnikowa spółki w StockWatch.pl
>> Forumowy wątek dedykowany akcjom Polnordu
>> Omówienie sprawozdania finansowego grupy kapitałowej Polnord SA za 2015 r.
>> Notowania akcji spółki w serwisie ATTrader.pl
>> Strona internetowa spółki
Osiedle Brzozowy Zakątek
