X
Wiadomości StockWatch.pl
AD.bx ad0c
RSS

4 deweloperów mieszkaniowych z potencjałem do poprawy wyników

Opublikowano: 2017-03-29 21:19:09

Omawiane walory: , , ,

Nowe mieszkania wciąż sprzedają się w rekordowym tempie, a deweloperzy z trudem nadążają z uzupełnianiem oferty. Sprawdziliśmy, ile jeszcze potrwa boom mieszkaniowy na polskim rynku oraz które spółki pokażą ponadprzeciętne zyski w najbliższych latach.

Według raportu REAS, w IV kwartale 2016 r. na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce sprzedano 18 tys. lokali i pod tym względem był to najlepszy kwartał w historii polskiego rynku deweloperskiego. W całym ubiegłym roku deweloperzy sprzedali 62 tys. mieszkań, czyli o 1/5 więcej niż w roku poprzednim, dotychczas najlepszym pod względem liczby zawartych transakcji. Rekord padł pomimo coraz większych wymogów wkładu własnego i bez przyspieszenia akcji kredytowej przez banki. Roczną sprzedaż na poziomie 1.000 mieszkań i więcej uzyskało siedmiu giełdowych deweloperów, ale dla Budimeksu (1.615 sprzedanych lokali), czy LC Corp (2.092 sprzedane lokale) deweloperka mieszkaniowa nie jest jedyną aktywnością. W przypadku J.W. Construction (1.575) mamy także inne segmenty, a ponad to inny model pokazywania przychodów ze sprzedaży niż pozostałe spółki. W dodatku w każdym z tych przypadków wzrost sprzedaży był śladowy, lub odnotowano regres tak jak w Budimeksie. Z pozostałych spółek rynkowe tempo wzrostu przekroczył Atal (+44 proc.) oraz Robyg (+27 proc.). Za rynkiem nie nadążył za to Dom Development (+15 proc.) i Polnord (-3 proc.).

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych sprzedażowych poszczególnych spółek.

Robyg nowym liderem w giełdowej branży deweloperów mieszkaniowych

W 2016 r. Robyg sprzedał 2.957 lokali, co stanowi wzrost o 26,7 proc. względem poprzedniego roku. Wygląda jednak na to, że poprawa wyników nie będzie tak spektakularna, jak wzrost sprzedaży. Spółka kierowana przez Zbigniewa Okońskiego w wynikach za 2016 r. (przychodach oraz zysku z jednostek konsolidowanych metodą praw własności) uwzględniła zbliżoną liczbę mieszkań do liczby sprzedanych lokali. Zgodnie z zasadami rachunkowości, przychody ze sprzedaży mieszkania uwzględniane są dopiero po przekazaniu istotnych ryzyk, co ma miejsce najwcześniej po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i przekazaniu kluczy nabywcy. Skoro tak, to przy zachowaniu poziomu obecnej sprzedaży miejsce do poprawy wyników w przyszłości wydaje się mieć ograniczony potencjał, czego efektem jest najniższy wskaźnik C/Z wśród rozpatrywanych spółek. Przy zysku netto na poziomie 104 mln zł i obecnym kursie wskaźniki C/Z i C/WK wynoszą odpowiednio 8,24 i 1,52 Prawdopodobnie sentyment inwestorów do spółki studzi też prognoza na obecny rok. W 2017 r. Robyg spodziewa się na czysto zarobić tylko 90 mln zł (104 mln zł w 2016 r.), a przyspieszenie w wynikach ma nastąpić dopiero w 2018 r.

– Pod względem wyceny majątkowej Robyg jest drogi – C/WK na poziomie 1,52. Ale to nie deweloper komercyjny, żeby go wyceniać po wartości majątku. Spółka notuje wysokie zwroty na kapitale (ROE prawie 20 proc.) więc należy się jej premia. Przy wyniku na poziomie 114 mln zł, koszcie kapitału własnego na poziomie 12 proc. i koszcie długu w okolicy 5 proc. dostaniemy wycenę rentą wieczystą na poziomie 1,4 mld zł przy kapitalizacji 855 mln zł. Co więcej, obecny wynik pochodzi od ok. 5 proc. niższej liczby mieszkań niż spółka sprzedała w 2016 r. Wycena dewelopera nie odzwierciedla też planów, według których sprzedaż ma w tym roku wzrosnąć o ponad 10 proc. – ocenia analityk StockWatch.pl w omówieniu sprawozdania spółki. >> Całą treść raportu znajdziesz tutaj

Spółka C/Z C/WK
Robyg 8,24 1,52
Dom Development 14,06 1,90
Atal 13,65 1,85
Polnord ujemny 0,41

Rynek lubi wzrosty Dom Development

Znacznie lepiej prezentują się perspektywy dla Dom Development i Atalu. Ubiegłoroczny lider sprzedaży posiada wśród rozpatrywanych spółek najwyższy wskaźnik C/Z i C/WK, które wynoszą odpowiednio 14 oraz 1,90. W 2016 r. spółka zarobiła na czysto 126 mln zł, ale jak wskazuje stosunek sprzedanych lokali do mieszkań uwzględnionych w rachunku zysków i strat, spółka ma szansę poprawić znacząco wyniki w kolejnych okresach, kiedy odda do użytkowania sprzedawane w poprzednim roku lokale. Przy założeniu stałych cen i marży zysk brutto na sprzedaży może się zwiększyć o 27 mln zł, a zysk netto o 22 mln zł. W takim wypadku C/Z spadnie do poziomu 11,9.

– Potencjalny wynik za rok 2017 może wynieść 150 mln zł. Wycena rentą wieczystą przy takim poziomie zysku i strukturze finansowania oraz koszcie kapitału własnego na poziomie 10 proc. da nam 1,49 mld zł wartości spółki, bez uwzględniania gotówki. A zatem można powiedzieć, że przy spełnieniu warunku powtarzalności tego wyniku wartość wewnętrzna sięga nawet 1,9 mld zł. – wskazuje analityk Stockwatch.pl w omówieniu wyników.

>> Atrakcyjną wycena, ale z gwiazdką – omówienie sprawozdania finansowego Dom Development SA za 2016 r.

Jeszcze większą poprawę wyników ma szansę pokazać Atal. Spółka kierowana przez Zbigniewa Juroszka sprzedała w 2016 r. aż o 44 proc. więcej mieszkań niż w 2015 r. Spółka w wynikach za ubiegły rok uwzględniła jedynie 1.404 lokale, co daje szansę na podwojenie wyniku w kolejnych okresach sprawozdawczych. Gdyby Atal w przyszłości utrzymał sprzedaż i marże na obecnym poziomie, to wyniki spółki powinny dążyć do poziomu 170 mln zł, co daje potencjalnie przyszły wskaźnik C/Z na poziomie 4!

  Robyg Dom Development Polnord
Zysk netto 2016 r.
[mln zł]
104,03 125,78 -16,92
Zysk brutto na sprzedaży + wyniki JV
[mln zł]
178,77 271,07 61,38
Sprzedaż/Przekazania 1.055 1.102 1.215
Teoretyczny potencjał wzrostu zysku netto
[mln zł]
7,9 22,38 10,67
Wartość księgowa
[mln zł]
563,98 929,5 705,57
Kapitalizacja
[mln zł]
857,68 1.768,89 287,04

Ukryty potencjał Polnordu

Powodów do wzrostu kursu próżno szukać w wynikach Polnordu. Po objęciu sterów przez Dariusza Krawczyka spółka pokazuje straty, które są efektem czyszczenia bilansu.

– Na działalności operacyjnej spółka pokazała 26 mln zł straty, co oznacza, że koszty operacyjne wyniosły 66,9 mln zł. Te dotyczące sprzedaży wyniosły 6,7 mln zł i były o 650 tys. zł niższe r/r. Koszty ogólnego zarządu wyniosły za to 25,3 mln zł i były o 4 mln zł wyższe, z czego kwota 1,8 mln zł jest związana z rozliczeniami z poprzednim zarządem spółki, a zatem możemy to traktować do pewnego stopnia jako płatność jednorazową (choć sam tego nie czynię w powyższych estymacjach). Reszta, czyli ok. 34 mln zł, to efekt w dużej mierze zdarzeń jednorazowych. Spółka dokonała kolejnych odpisów na nieruchomościach inwestycyjnych. Tym razem na warszawskich działkach (12,5 mln zł). Zrobiła odpis na należnościach (7,1 mln zł teraz i 10,2 mln zł przed rokiem). Dodatkowo zawiązała kolejne rezerwy na spór z ANR (5,7 mln zł w 2016 r. i 17,3 mln zł przed rokiem + odsetki w działalności finansowej) i w końcu rezerwę na zobowiązanie VAT (od sprzedaży pakietów wierzytelności względem Warszawy) w kwotę 9,9 mln zł. Choć formalnie strata EBIT wynosi 26,3 mln zł, to powtarzalny EBIT można szacować na kwotę 12,4 mln zł lub 14,2 mln zł z uwzględnieniem kosztów związanych z poprzednim zarządem – zwraca uwagę Paweł Bieniek w omówieniu raportu spółki.

>> Nowe porządki, stare problemy – omówienie sprawozdania finansowego grupy Polnord SA za 2016 r.

Jeśli do skorygowanego EBIT dodamy koszt odsetek od kredytów, obligacji i innych zobowiązań, a także powtarzalny wynik na jednostkach wycenianych metodą praw własności i obciążymy stopą podatkową, to dostaniemy szacunkowy zysk netto na poziomie 11,5 mln zł. i najwyższy C/Z wśród rozpatrywanych deweloperów. Wydaje się, że nowy zarząd w spółce skupił się przede wszystkim na obniżeniu zadłużenia i urealnieniu wartości majątku, na czym ucierpiały działania stricte operacyjne. Deweloper sprzedał w 2016 r. 1.024 lokale (dane ważone udziałem Polnord w spółkach JV), czyli o 3 proc. mniej niż rok wcześniej. Za to istnieje szansa na poprawę wyników w przyszłości, bo przez rachunek za rok 2016 przeszły jedynie 843 lokale. Uwzględniając potencjał wzrostu kursu wynikający z nadwyżki lokali sprzedanych na rozpoznanymi możemy oczekiwać w przyszłości wyniku na poziomie nawet 21 mln zł, co da nam wskaźnik C/Z na poziomie 13,5, a to nadal najwyższa wartość wśród rozpatrywanych spółek. >> Dołącz do dyskusji na forumowym wątku dedykowanym akcjom Polnordu

Wydaje się, że to właśnie niska zyskowność spółki jest powodem wstrzemięźliwej wyceny kapitałów własnych (C/WK=0,4). Choć spółka poprawiła w zeszłym roku rentowność, to na razie efekt nowej miotły jest co najwyżej umiarkowany. Pamiętać jednak należy, że strategia spółki zakłada dezinwestycje, które mogą potencjalnie dać mnóstwo gotówki. Jeśli deweloper potwierdzi w przyszłych transakcjach sprzedaży swoje wyceny bilansowe, to ciężko oczekiwać, aby kapitalizacja pozostała na obecnym poziomie. Innym powodem wzrostu kursu akcji Polnordu mogą się stać korzystne rozstrzygnięcia sporów sądowych. Łączna kwota, o jaką w sądach walczy spółka wynosi 338 mln zł. Z drugiej strony warto pamiętać o tym, że istotna część roszczeń może się okazać przedawniona, jak wskazał sąd w listopadowym orzeczeniu.

– Wyrokiem z 3 listopada 2016 roku, sąd zasądził od MPWiK SA na rzecz Polnord SA wynagrodzenie za używanie przez MPWiK tych urządzeń, które zostały przekazane MPWiK w terminie krótszym niż 3 lata przed złożeniem pozwu, to znaczy po 25 kwietnia 2009 roku oraz oddalił powództwo w pozostałym zakresie. Sąd wskazał, iż powództwo w przeważającej mierze jest przedawnione – czytamy w raporcie spółki.

Cykliczność rynku zagrożeniem dla wycen spółek deweloperskich

Spółki budujące i sprzedające mieszkania wydają się obecnie dość nisko wycenione. Powodem takiego stanu rzeczy może być cykliczność rynku. Mamy za sobą kolejny rekordowy rok, a rynek ma ograniczoną chłonność. Według danych ekspertów z REAS, o kolejne rekordy sprzedaży może być już trudno, co wynika z kończącej się puli środków w programie MDM i rosnącej inflacji.

– Nie zmienia to jednak prognoz spadku skali sprzedaży na najbliższe kilka lat. Wkrótce skończą się pieniądze z pierwszej puli z 2018 r. i zapewne już w trakcie II kw. 2017 r. dopłaty z MDM przestaną wspierać sprzedaż. Krótkie ożywienie odnotujemy w końcu roku, kiedy nabywcy będą rezerwować mieszkania z myślą o dopłatach z puli uruchomionej w styczniu 2018 r. W 2018 r. program MDM przestanie ostatecznie wspierać popyt. Z kolei wzrost inflacji przełoży się na podwyżki stóp procentowych. Z jednej strony zdrożeją kredyty, o które i tak będzie trudniej osobom nie mającym środków na wkład własny, z drugiej – wyższe oprocentowanie depozytów może spowodować zmniejszenie skali zakupów inwestycyjnych. Zjawisko to będzie najsilniej widoczne w 2018 i 2019 r. – czytamy w ostatnim raporcie z rynku mieszkaniowego.

>> Sprawdź i porównaj najważniejsze wskaźniki giełdowych deweloperów mieszkaniowych w StockWatch.pl

Analitycy szacują, że o ile nic nadzwyczajnego się nie wydarzy, to rok 2017 będzie przebiegał pod znakiem wysokiej podaży, powoli zmniejszającego się popytu i rosnącej oferty. Mimo wszystko deweloperzy i klienci powinno być z wyników 2017 r. zadowoleni.

StockWatch.pl wspiera inwestorów indywidualnych dostarczając m.in:

    - analizy raportów finansowych i prospektów emisyjnych spółek przygotowywane przez zawodowych, niezależnych finansistów,
    - moderowane forum użytkowników wolne od chamstwa i naganiania,
    - aktualne i zweryfikowane przez pracownika dane finansowe spółek,
    - narzędzia analizy fundamentalnej i technicznej.

>> Sprawdź z czego możesz korzystać za darmo i co oferujemy w Strefie Premium

TE ARTYKUŁY RÓWNIEŻ MOGĄ CIĘ ZAINTERESOWAĆ (o Atal, domdev, polnord, robyg)



Współpraca
Biuro Maklerskie Alior Bank Bossa PayU tradingview Szukam-Inwestora.com

Polub stronę na Facebooku