Murapol: Wyróżnia nas wysoka efektywność wykorzystania kapitałów

StockWatch.pl: Państwa spółka w 2014 roku zajęła świetną drugą pozycję pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Przeskoczyliście w rankingach sprzedaży lidera z poprzednich lat, Dom Development, ustępując jedynie Robygowi. Gdzie tkwi sekret, że klienci wybierają właśnie Was?

Tak naprawdę, na to składa się kilka elementów. Po pierwsze Murapol to spółka już z 14-letnią historią, stricte w deweloperce mieszkaniowej, jest to nasza ścisła specjalizacja, nie jesteśmy przypadkowym podmiotem, który zajął się tym biznesem na fali popularności czy hossy. Przeciwnie, historia Murapolu zaczyna się w środku kryzysu z przełomu wieków, w bardzo trudnym momencie dla polskiej gospodarki, była w tym pełna premedytacja. Nasza historia w pewien sposób zresztą jest wyznaczona przez kryzysy XXI wieku, w pierwszym dużym – powstaliśmy, w drugim – rozpoczęliśmy pogoń za krajową czołówką. To pokazuje naszą siłę, determinację, a klientowi mówi – to nie jest przypadkowa firma, efemeryda, która przy byle problemach zniknie z rynku i pozostawi klientów samych sobie. Kolejna sprawa to nasza dywersyfikacja geograficzna – jeden z fundamentów strategii rozwoju Murapolu. Jesteśmy obecni w 9 miastach w Polsce. W tym momencie mamy w ofercie 19 projektów, w III kwartale pojawią się kolejne. To powoduje, że dużą ilość sprzedanych mieszkań zbieramy z wielu miejsc, nie jesteśmy zależni od sytuacji np. w Warszawie – która jest istotnym miastem dla naszego dalszego rozwoju, ale sama w sobie nie decyduje o wynikach spółki. Po trzecie, to kwestia oferty: struktura mieszkań, aranżacje oraz ceny – to decyduje, że klienci częściej wybierają nas, niż konkurencję. To jest efekt wielu lat pracy, gromadzenia know-how, ale również bieżącego reagowania na to co się dzieje na rynku, jak zachowują się banki w stosunku do klientów, jak zachowują się ceny gruntów, co robią KNF i UOKiK czy też ustawodawcy w naszym kraju. Wbrew pozorom deweloperka to bardzo trudny i złożony biznes, analityk widzi ilości mieszkań, klienci widzą wciąż za wysokie ceny, ale niewiele osób zdaje sobie sprawę jak trudnym przedsięwzięciem jest budowanie mieszkań w Polsce i od jak wielu czynników jest zależne ostateczne powodzenie projektów. Dlatego na rynku, w perspektywie czasu, zostanie stosunkowo niewiele firm. Rynek się skonsoliduje i pozostaną na nim tylko najlepsi, profesjonaliści. Jedna fala konsolidacji przyszła w kryzysie finansowym, na tym dziś korzystają największe firmy deweloperskie. Ale po tym, co się dziś dzieje w branży, to myślę, iż w przeciągu roku do dwóch znów obejrzymy parę spektakularnych potknięć.

Podsumowując, nie do końca jest istotne, czy mamy więcej niż Dom Development czy mniej. Jest kilka firm w tym kraju, które zdominują rynek dużych miast prędzej czy później, wśród nich na pewno będą Robyg, Dom Development i Murapol, bo to najlepsze firmy na rynku, z dobrze przemyślanym i poukładanym biznesem o dużej skali.

Poprzedni rok był ogólnie bardzo udany dla firm deweloperskich, a sprzedaż mieszkań była najlepsza w historii. Jak z Pana punktu widzenia wygląda sprzedaż w tym roku i czy popyt z poprzedniego roku ma szansę utrzymać się na dłużej?

Ubiegły rok był bardzo dobry, mamy tutaj do czynienia, po pierwsze: ze stałym naturalnym popytem na mieszkania, który od wielu lat jest fundamentem rynku i będzie w przyszłości, ale po drugie – i moim zdaniem to ma główny wpływ na tak wyraźny skok sprzedaży – ze wzmożoną aktywnością inwestorów – osób lub instytucji z zasobem gotówki lub wysoką zdolnością kredytową, którzy pojawili się na rynku mieszkaniowym, ponieważ:

a. deweloperzy czyścili stare zasoby, oferując często bardzo atrakcyjne ceny,
b. ceny mieszkań oferowane na bieżąco są atrakcyjne, i lokata w nieruchomość jest dziś dużo bardziej zachęcająca, niż w bezpieczne instrumenty na rynku finansowym, typu: lokaty bankowe, obligacje skarbowe a nawet obligacje największych krajowych korporacji.

Poza tym, niezależnie od wydarzeń z lat 2005-2009, rynek nieruchomości jest najstabilniejszy ze wszystkich rynków do inwestowania, wie to cały świat i to widać było najpierw w Nowym Jorku czy Londynie, gdzie w 2-3 lata ceny nieruchomości przebiły te ze szczytu hossy, ale widać też u nas – inwestorzy zagraniczni wracają szeroką ławą do Polski, i na rynek komercyjny, i na mieszkaniowy. Pod względem dostępności nowoczesnych mieszkań oraz cen nieruchomości jesteśmy daleko za Europą Zachodnią, nasz rynek będzie drożał, niezależnie od tego ilu ludzi jeszcze z Polski wyjedzie i jakie nie byłby prognozy demograficzne. To jest naturalne, że wraz ze wzrostem zamożności społeczeństwa będzie rosła wartość nieruchomości. Podobnie jak naturalne jest to, że ludzie w wieku dwudziestu – trzydziestu kilku lat chcą mieć własne mieszkania. W ich przypadku to też inwestycja wbrew pozorom. Wmawianie ludziom, którzy mają stabilną pracę, żeby wynajmowali mieszkania jest nieporozumieniem. To co dziś czasem jest okupione sporym wysiłkiem finansowym, za kilka lat przestanie być problemem, a młody człowiek ma własną nieruchomość, może ją sprzedać na przykład i co do zasady na tym nie straci. Ci, którzy przepłacili w szczycie hossy, jeśli wytrzymają obciążenia, również w perspektywie czasu – zyskają.

Jestem przekonany, że popyt będzie się utrzymywał w kolejnych latach, zresztą maksymalna różnica sprzedaży miedzy szczytowymi okresami a dołkiem z kryzysu – to jedynie jakieś 20 proc.! Więc tak naprawdę u nas nic złego się nie działo w deweloperce mieszkaniowej, poza pojedynczymi zdarzeniami, które miały znamiona oszustw lub daleko idącej amatorszczyźnie – a nie problemów całej branży.

W IV kwartale zeszłego roku na najważniejszych rynkach dało się zaobserwować dynamiczny wzrost cen transakcyjnych mieszkań. Jednocześnie Murapol, jak i wiele firm konkurencyjnych, był bardzo aktywny na rynku inwestycyjnym. Co to oznacza dla kolejnych lat pod kątem popytu i podaży, a co za tym idzie, perspektyw dla cen lokali?

Tego akurat nie zauważyłem, nie zgadzam się z tym, że ceny rosną. Wyniki badań, które możemy analizować, są zbyt ogólne. Na rynku mieszkań mamy przynajmniej kilka segmentów i to w nich powinniśmy oceniać ruchy cen. Np. na Białołęce deweloperzy ciągle toczą wojnę cenową, i wg mnie tam jest coraz taniej. Bezpośrednio obserwuję codziennie transakcje w Gdańsku, Poznaniu, Warszawie, Wrocławiu, Katowicach i Krakowie, i nie widzę niczego, co wskazywałoby na jakieś wzrosty cen. Rynek mieszkań na rynku pierwotnym (a więc i liczbę zawieranych transakcji) jest na tyle u nas płytki, że wprowadzenie kilku inwestycji w lepszych lokalizacjach potrafi wpłynąć na średnią cenę w każdym z miast. Deweloperzy w ostatnim czasie wprowadzili sporo nowych inwestycji do oferty – w Warszawie mamy nowe projekty na Żoliborzu, Ochocie, Woli, kilka nowych drogich na Pradze – i to sprawia, że statystycznie widać zmianę średniej ceny, po której jest zawierana transakcja, ale czy mamy ze wzrostem cen sensu stricte? Bałbym się to stwierdzić w sposób jednoznaczny.

Tak szybki rozwój działalności wymaga dużego udziału finansowania zewnętrznego. Tym bardziej, że w ciągu ostatnich miesięcy podpisaliście Państwo umowy na zakup gruntów o wartości kilkudziesięciu milionów złotych. Czy trwająca obecnie emisja obligacji posłuży także sfinansowaniu zakupu kolejnych terenów?

Tak, to prawda. Nieruchomości są nierozerwalnie związane z rynkami finansowymi, tak jest na całym świecie. Kredyty bankowe, fundusze, akcje, obligacje – te wszystkie instrumenty w skali globalnej wspierają rozwój rynków nieruchomości. Myślę, że u nas w kraju ta symbioza będzie dopiero następowała; u nas ciągle jeszcze spotyka się podejście, które oddziela nieruchomości od rynku finansowego, a tak naprawdę deweloperka nie może istnieć bez instytucji finansowych. Dlatego aby się rozwijać potrzebujemy finansowania długiem oprocentowanym. Kiedyś w większym stopniu korzystaliśmy z długu bankowego, ale postawa instytucji w 2009 r. i 2010 r. skutecznie nas z tego wyleczyła. Dziś większość długu Murapolu to obligacje, na ten moment wszystkie niezabezpieczone, do tej pory przeprowadziliśmy 16 emisji, wszystkie niepubliczne, część była lub jest notowana na Catalyst. I liczę na to, że ta obecna, po raz pierwszy publiczna, podobnie jak poprzednie, również zakończy się sukcesem i pozwoli naszym inwestorom zarobić. W marcu spłaciliśmy przedterminowo 2 emisje niepubliczne na blisko 13 mln zł, które nie były notowane, w poniedziałek 27 kwietnia spłacimy w terminie notowaną emisję na 7,5 mln zł, podobnie jak poprzednio z własnych środków. W maju spłacimy kolejne 7,5 mln zł i w tej części użyjemy środków z bieżącej emisji, reszta jest przewidziana na kolejne inwestycje. Rozwijamy portfel inwestycji, który pozwoli nam w tym roku wyraźnie przekroczyć przedsprzedaż mieszkań na poziomie 2 tys. sztuk, a w przyszłym powalczyć o 3 tys. Chcemy w dalszym ciągu umacniać naszą pozycję w Krakowie, Wrocławiu, Katowicach, Warszawie, Poznaniu i Gdańsku, ale mamy też w perspektywie uruchomienie pierwszego projektu w Toruniu, pracujemy też nad lokalizacjami w nowych miastach – zgodnie z naszą filozofią dywersyfikacji – dużo projektów w wielu miastach – to nam daje bezpieczeństwo, bo nie jesteśmy zależni ani od pojedynczego rynku, ani od jednej czy dwóch bardzo dużych inwestycji. Zresztą, cały program obecnej emisji jest przewidziany na 100 mln zł w przeciągu roku, z czego większość środków przeznaczymy na rozwój biznesu. Widzimy bardzo dobre perspektywy i chcemy je wykorzystać do zbudowania wiodącej pozycji na rynku ogólnopolskim w wieloletnim horyzoncie.

Jak aktualnie wygląda rozkład geograficzny Państwa banku ziemi i lokalizacje realizowanych projektów? W który rynek najwięcej zainwestowaliście, a z którego oczekujecie najwyższych zwrotów?

Jedna z cech, która odróżnia Murapol od klasycznych polskich deweloperów, to wysoka efektywność wykorzystania kapitałów. W związku z czym nie więzimy kapitału, ani własnego, ani dłużnego, w tzw. banku ziemi. Niezwłocznie po nabyciu każdej działki przystępujemy do procesu budowlanego i sprzedażowego, tak aby pieniądz jak najszybciej zaczął pracować. Nie jesteśmy dzięki temu w żaden sposób zależni od koniunkturalnych wahań rynkowych, bo dla nas i wycen naszych aktywów działka niepracująca nie jest nic warta, i to jest bezpieczne, konserwatywne założenie. I teraz odpowiadając na drugą część pytania: niezależnie od geograficznego rynku, na którym rozpoczynamy inwestycję, musi ona mieć minimalną, globalną rentowność na poziomie zysku dla akcjonariuszy. Zatem z założenia nie wchodzimy w niskomarżowe projekty, i nie istnieją rynki lepsze czy gorsze w tym zakresie. Aby wchodzić tylko w dobre projekty, musimy wykonać bardzo dużo merytorycznej pracy na etapie przed podjęciem decyzji o zakupie gruntu, i to na bardzo dużej ilości działek. Tak, aby spośród przychodzących 100 tygodniowo – wybrać w roku tych kilkadziesiąt właściwych.

Trwa publiczna emisja obligacji Murapolu. Jak wyglądają najważniejsze parametry oferowanych papierów? Co musi zrobić inwestor i w jakich terminach się zmieścić, aby wziąć udział w emisji?

W ofercie jest 300 tys. obligacji o nominale 100 zł każda. Łącznie chcemy zebrać 30 mln zł. Minimalny zapis to 5.000 zł, więc inwestor musi nabyć przynajmniej 50 obligacji, jeśli chce wziąć udział w emisji. Oferta rozpoczęła się 9 kwietnia i potrwa do 24 kwietnia. To oznacza, że inwestor musi dokonać zapisu najpóźniej do piątku i również w tym dniu opłacić najpóźniej zapis. Przydział nastąpi 27 kwietnia. Obligacje są emitowane z marżą 4,6 proc. do WIBOR3M, a więc naszym zdaniem atrakcyjnie. Kupon odsetkowy będzie wypłacany co kwartał, a same obligacje są wyemitowane na 3 lata. Oferującym jest Noble Securities SA, z którym zresztą współpracujemy od wielu już lat z powodzeniem. Dlatego najlepiej aby wszyscy zainteresowani skontaktowali się bezpośrednio z domem maklerskim Noble, na stronie www.noblesecurities.pl są wszystkie szczegóły oraz informacje jak krok po kroku postępować, aby zostać naszym obligatariuszem.

Na koniec półrocza 2014 r. wskaźnik ogólnego zadłużenia według danych bilansowych wyniósł 62 proc. Od tego czasu Murapol wyemitował obligacje serii M, N i O o łącznej wartości ponad 34 mln zł i jednocześnie wykupił serie C, G i H1 warte ponad 32 mln. W wyniku tych operacji poziom zadłużenia z tytułu obligacji praktycznie się nie zmienił. Po udanej emisji serii P wskaźnik ten wzrośnie do 70 proc. Czy to już docelowy poziom dźwigni finansowej?

Tak, jednocześnie będziemy spłacali zadłużenie i z tytułu obligacji i kredytów, nominalnie dług pewnie będzie rósł jeszcze w perspektywie roku do dwóch lat wraz ze wzrostem działalności. Natomiast względem aktywów raczej te 70 proc. nie będzie przekroczone. W kowenantach do obligacji mamy zapisane „na sztywno” poziomy zadłużenia finansowego dla wszystkich lat trwania tej emisji obligacji, są to poziomy wypracowane w porozumieniu z oferującym, w takim celu, aby inwestorzy nie musieli się obawiać niekontrolowanego zadłużenia. Natomiast przy tej okazji warto podkreślić dwie ważne kwestie: po pierwsze jeśli popatrzymy na historię spółki kilka lat wstecz, to Murapol porusza się stale w podobnych parametrach zadłużenia, nie jest to ani efekt ostatnich miesięcy ani jakichś pojedynczych zdarzeń. Spółka od wielu lat dynamicznie się rozwija, wykorzystując aktywnie lewar, potrafimy to robić efektywnie i w sposób bezpieczny. Należy zwrócić uwagę, iż przy takim poziomie zadłużenia tylko dwie inwestycje z 19 są obciążone hipotekami. Reszta majątku jest wolna; po drugie nasze zadłużenie jest zdywersyfikowane i rozłożone w czasie: są to kredyty i obligacje, które stanowią jedynie 50 proc. zobowiązań, reszta to zobowiązania handlowe z tytułu dostaw materiałów oraz usług, wpływy od klientów oraz rozliczenia z podmiotami wchodzącymi w skład Holdingu, które nie podlegają konsolidacji, a więc takie, które w 100 proc. kontrolujemy. Warto przy tej okazji pokreślić, że tak naprawdę najważniejsze jest, jak taki lewar się wykorzystuje. Na przestrzeni lat wypracowaliśmy powtarzalny model biznesowy, który charakteryzuje się wysoką efektywnością kapitałów własnych (ROE). W tym modelu biznesowym bliżej nam do funduszu private equity niż do typowego reprezentanta branży deweloperskiej z polskiej giełdy, i ten schemat będziemy rozwijali w dalszym ciągu.

Giełdowe spółki bardzo często wykorzystują w celu optymalizacji podatkowej struktury kapitałowe z FIZ. Poza paroma wyjątkami większość zdecydowała się jednak na konsolidowanie trzymanych w FIZach aktywów. Stosowany przez Państwa sposób pokazywania działalności pozostawia pewien niedosyt co do czytelności dla inwestorów, więc wypada zapytać jakie korzyści niesie spółce?

Być może jest pewna nieczytelność, już kilka razy spotkałem się z takim zarzutem, natomiast nie dostałem żadnej sensownej propozycji poza taką, aby Murapol dostosował się do tego co jest powszechne w WIG-u deweloperskim. Pewnie słusznie, jednakże tak naprawdę, jeśli chodzi o sposób w jaki prowadzimy nasz biznes, to bliżej nam do funduszu niż do typowego polskiego dewelopera. Decyzja o zamianie zasad w 2011 roku była z naszej strony pełną premedytacją. Podobnie jak ryzyko związane z tym, że pewne instytucje finansowe nie będą chciały z nami rozmawiać o współpracy, gdyż nie da się nas porównać z Polnordem czy JW Construction. Nie da się, ale my sami nie chcemy być porównywani. Nie tylko sposób prezentacji wyniku, ale i struktura aktywów, ale przede wszystkim podejście do deweloperki odróżnia nas w istotny sposób. Idziemy swoją drogą, uważamy, że z sukcesem (historyczne, wieloletnie wyniki finansowe są dostatecznym tego potwierdzeniem) i jesteśmy zdeterminowani, aby dalej nią podążać. Sami siebie bardziej widzimy jako oportunistycznego inwestora w „mieszkaniówkę” niż dewelopera sensu stricte. Pod tym względem chętniej widziałbym się w zestawieniu z Griffin, który, bardzo ciekawie zachowuje się na rynku i podobnie ocenia to, co się dziś na nim dzieje. W pewnym sensie zazdroszczę im możliwości kupienia Echo, bo jestem przekonany, że wycisną z tej spółki doskonałe wyniki. W skali światowej takim podmiotem, którego działalność w pewnym sensie jest inspiracją to Hines. Co do samego FIZAN-a, to pierwszy, który stworzyliśmy, faktycznie w pierwszym momencie służył do celów optymalizacyjnych, ale tak naprawdę miał wykazać, że tego typu struktury można stosować w Polsce powszechnie, z jednej strony jako źródło finansowania dla projektów nieruchomościowych a jednocześnie dla inwestorów jako doskonała alternatywa wobec szeregu różnych funduszy, w które można zainwestować. Dziś na rynku nie ma zbyt wielu produktów finansowych, które opierają się na nieruchomościach, te z lat poprzednich co do zasady nie powiodły się. Chcemy pokazać alternatywę, stworzyć pewne novum na rynku finansowym, które da ciekawą alternatywę to zainwestowania środków dla instytucji i osób prywatnych. Do inwestowania odpornego na koniunkturę na rynkach finansowych, na rynek stóp procentowych, poziom inflacji itd. W dużym stopniu odporną również na to, co się dzieje w polityce np. na Ukrainie. W ten sposób we współpracy z Altus TFI stworzyliśmy FIZAN, który większość środków zebrał wśród inwestorów zewnętrznych, Murapol dostarczył projekty oraz zarządza nimi w trakcie realizacji. Szykujemy już kolejne tego typu produkty, założyliśmy FIZAN z Trigon TFI, a to dopiero początek. Myślimy również o funduszu publicznym tego typu, który chcielibyśmy zanotować na GPW. Tak widzimy swoją przyszłość w perspektywie kilku lat, tworzenie produktów inwestycyjnych i zarządzanie nimi z wykorzystaniem naszego efektywnego know-how oraz oportunistycznego podejścia do doboru projektów.

Jak duża jest aktualnie oferta mieszkaniowa Murapolu? Jaki procent stanowią w niej lokale gotowe i jaki jest procentowy udział lokali sprzedanych na budowanych obecnie projektach?

W ofercie obecnie mamy 1.916 mieszkań w 19 inwestycjach, z tego gotowych jest 260 mieszkań, natomiast budujemy 1.656. Przedsprzedanych mamy natomiast 2.033 mieszkania, co stanowi 51 proc. z całości (3.949 mieszkań). W przygotowaniu znajduje się kolejne 6 tys. mieszkań, czyli jakieś 260 tys. PUM, to nam daje w mojej ocenie 2 lata sprzedaży w okresie 2016-17. W negocjacjach i analizie mamy ok 100 różnych projektów, oczywiście tylko część z tego pozyskamy, ale aby mieć wybór i dobierać najlepsze projekty musimy mieć pełny przegląd rynku. W tym znajdują się zarówno większe projekty po kilkadziesiąt tysięcy PUM, jak i nieduże po 4–5 tys. PUM. A to dlatego, że kluczem w doborze inwestycji jest wielkość i czas zwrotu z niej – jaki jesteśmy uzyskać, a nie sam ich rozmiar.

Wspominaliśmy, że macie Państwo bardzo mocną pozycję na polskim rynku. Wasi najwięksi konkurenci są już jednak notowani na GPW, a Murapol na razie tylko na Catalyst. Kiedy można liczyć na giełdowy debiut akcji Państwa spółki?

Trudno powiedzieć. Moim zdaniem deweloperzy są ciągle słabo wyceniani przez giełdę, mamy swoje oczekiwania co do wartości spółki dla akcjonariuszy, a dzisiejsza sytuacja nie wskazuje na to, abyśmy mogli liczyć na takie poziomy. Jesteśmy w stanie tak organizować finansowanie i tak dywersyfikować sposoby pozyskiwania nowych projektów, że środki z giełdy nie są nam niezbędne do utrzymania rozwoju w krótkim i średnim terminie. Wchodząc na giełdę chcielibyśmy się zobowiązać do utrzymania ROE na minimum 30 proc. r/r oraz wypłacania dywidendy, ale nie wydaje się, żeby dziś rynek chciałby to docenić. My z kolei nie chcemy sprzedawać spółki w sytuacji, w której rynek porówna nas do Polnordu, którego wycena jest nieporozumieniem i z jakichś względów jest przynajmniej 2-3-krotnie zaniżona. Być może poszukamy alternatywnego rozwiązania do znalezienia się na GPW niż IPO, bo sama obecność na głównym parkiecie niewątpliwie ułatwiłaby nam dalszy rozwój.

Dziękujemy za rozmowę.

Polecane linki:
>> Zapisy i szczegóły oferty obligacji Murapolu
>> Sprawdź wszystkie najważniejsze parametry obligacji Murapolu dostępne na Catalyst
>> Odwiedź forumowy wątek dedykowany obligacjom Murapolu